담보인정비율(LTV)

투기과열지구 40%

조정대상지역 60%

대출규제 ‘무풍지대’

[출처=금융감독원]
[출처=금융감독원]

[헤럴드경제=김성훈 기자] 잇따른 부동산 대책으로 주택담보대출(주담대) 받기가 어려워졌다. 하지만 부동산 담보신탁을 활용하면 주담대 규제를 상당부분 피할 수 있다.

부동산 담보신탁은 위탁자가 소유권을 신탁회사에 넘기고 수익증권서를 받아, 이를 토대로 금융기관에서 대출을 받는 금융상품이다. 신탁회사는 부동산을 유지·관리하고, 채무가 정상적으로 상환되면 해당 부동산을 위탁자에게 되돌려 준다. 주담대와 실질적으로 유사하다. 신탁사에 소유권을 이전해야 하는데 따른 거부감이 있고, 임차인을 들이는 문제 등을 신탁사와 협의해야 한다는 불편이 있지만, 주택담보대출에 비해 각종 비용이나 규제 측면에서 유리하다.

우선 담보인정비율(LTV)이 높다. 정부는 지난해 10월 담보신탁에 대해서도 LTV 기준을 강화해 투기 및 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%로 제한했다. 하지만 이후 지난해 12·16 대책과 올해 2·20 대책에서는 주담대의 LTV만 추가로 더 낮아졌다. 담보신탁 LTV는 그대로 유지됐다.

현재 투기 및 투기과열지구의 15억원 초고가아파트는 주담대가 금지된다. 9억원 초과 아파트는 9억원을 넘는 금액에 대해서는 LTV를 20%만 적용한다. 조정대상지역도 주담대 LTV는 50%이며, 9억원 초과 아파트는 9억원을 넘는 금액에 대해 30%만 인정한다. 하지만 담보신탁 LTV는 여전히 투기과열지구 40%, 조정대상지역 60%다.

최근 6·17 대책을 통해 주담대 규제를 적용받는 지역은 더 넓어졌다. 규제차익을 노린 담보신탁 수요는 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 올해 1분기말 담보신탁 수탁고는 204조원으로 전년말 대비 10조6000억원 증가했다. 분기 당 증가액이 10조원을 넘은 것은 이번이 처음이다. 1분기 가계 주택담보대출 증가액 15조3000억원의 70% 수준이다.

금융위 관계자는 담보신탁의 규제를 조정하지 않은 이유에 대해 “담보신탁도 이번 대책에 포함할 지 검토했지만, 상품의 성격이 다르고, 기존에 없던 LTV를 지난해 10월부터 적용한만큼 시장의 반응을 좀 더 지켜보기로 결정했다”고 설명했다.