수익성 한계 불구 규제도 약해 새 아파트 공급없어 수요 탄탄 일반분양 3.3㎡당 2000만 넘어 자산가치 상승폭 부담금 상회

[헤럴드경제=김우영 기자] 정부의 강남권 재건축 규제가 강화되면서 지난해 꾸준히 상승세를 이어온 성남시 분당구의 리모델링 추진단지로 관심이 옮겨가고 있다.

앞서 김현미 국토부 장관은 아파트 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘릴 수 있다고 밝힌데 이어 지난 21일 국토부는 강남4구의 초과이익 환수금액이 평균 4억4000만원에 달한다고 발표했다. 지역으로는 강남권, 상품으로는 재건축 단지가 규제 철퇴를 맞은 것이다. 이는 지난해 8ㆍ2부동산 대책으로 재건축 조합원 지위양도 금지, 분양가 상한제 재실시 가능성 등을 틈타 반사이익을 누려온 분당 지역 리모델링 추진단지들에겐 더없는 호재다.

한국감정원에 따르면 분당구의 아파트 매매가격은 지난해 7.22%나 올랐다. 시ㆍ군ㆍ구 가운데 서울 송파구(8.72%) 다음으로 높은 상승률이다. 해가 바뀐 뒤에도 꾸준히 상승해 연초 이후 1.06% 뛰었다.

김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석부동산컨설턴트는 “강남권 재건축 규제 이후 분당의 리모델링에 대한 투자자들의 관심이 부쩍 커졌다”고 말했다.

리모델링은 수직증축은 15층 이상인 경우 최대 3개 층에 허용되고 일반분양도 기존 가구의 15%까지만 가능하다. 사업성 면에서는 재건축에 크게 뒤진다. 하지만 초과이익 환수제와 분양가 상한제 등으로 재건축에 따른 초과이익이 크게 제약을 받는다면 이야기는 달라진다. 오히려 빠른 사업 진행, 조합원 지위양도 가능 등 리모델링의 장점이 부각될 수 있다.

특히 분당 지역 아파트들은 용적률이 200% 수준에 달해 애초에 재건축 사업성이 낮았던 만큼 그간 리모델링을 적극적으로 추진해온 것이 맞아 떨어지고 있다. 분당에선 한솔주공5단지를 비롯해 느티마을 3ㆍ4단지와 무지개마을 4단지 등이 리모델링을 추진하고 있다. 가장 사업속도가 빠른 한솔주공5단지는 이르면 올해 하반기 이주가 시작될 것으로 보인다.

건설업계에선 리모델링 후 일반분양 분양가가 3.3㎡당 2000만원 안팎이면 일부 수익도 가능할 것으로 추정하고 있다. 분당은 한동안 새 아파트 공급이 없었던 만큼 신규 아파트 가치가 충분히 인정 받을 것으로 전망된다. 다음달 정자동 옛 가스공사 부지에 분양 예정인 ‘분당 더샵 파크리버’의 분양가는 3.3㎡당 2000만원 중후반대가 될 것으로 점쳐지고 있다.

설사 일반분양 수익을 내지 못하더라도 새 아파트 변신에 따른 시세 상승을 기대할 수 있다. 가구당 전용면적이 증가하면서 자연스레 가격이 오르는 것은 물론 주차장과 각종 편의시설 확충에 따른 실수요자 선호도 뒤따른다. 실제 1992년 지어진 청담동 동산아파트는 2014년 청담래미안로이뷰로 리모델링하면서 전용면적이 110.2㎡로 넓어졌다. 실거래가를 보면 2011년 최고 10억원이던 시세는 지난해 최고 18억원까지 뛰었다. 당시 가구당 부담금이 3억2000만원으로 다소 많다는 지적이 있었지만 돌이켜보면 이를 제외하고도 5억원 가량 자산가치 상승을 누린 것이다.


기자]