주택을 고르는 기준에서 ‘자금계획’의 중요성이 커지고 있다. 정부가 부동산 세제를 실제 거주 여부와 주택가액을 함께 고려하는 방향으로 개편하고, 금융당국도 고가주택일수록 주택담보대출 한도를 낮추는 관리 기조를 이어가면서다. 여기에 금리 부담까지 높아지면서 실수요자 입장에서는 입지와 상품성뿐 아니라 필요한 자기자금과 대출 여력까지 꼼꼼히 따져야 하는 상황이다.

<서울 아파트 전경, 출처 : 클립아트코리아>
<서울 아파트 전경, 출처 : 클립아트코리아>

정부가 지난 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 앞으로 1주택자도 실제 거주 여부에 따라 종부세 공제 혜택이 달라질 전망이다. 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자는 현행 12억원을 유지하는 방안이 논의되고 있다. 정부는 당초 비거주 1주택자의 기본공제를 9억원까지 낮추는 방안도 제시한 바 있다.

정부가 이번 세제개편의 방향을 주택 수뿐 아니라 주택가액과 실제 거주 여부를 함께 고려하는 방향으로 제시하면서 실거주 여부가 세 부담을 결정하는 주요 기준으로 부각되고 있다. 다만 종부세 기본공제는 공시가격을 기준으로 하는 만큼 신규 아파트의 분양가격과 직접 비교하기는 어렵다.

금융규제에서도 주택가격 15억원이 주요 기준선으로 작용한다. 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출은 시가 15억원 이하까지 최대 6억원이 가능하지만, 15억원을 넘으면 최대한도가 4억원으로 줄어든다. 이에 따라 주택가격이 높아질수록 실수요자가 마련해야 할 자기자금 부담도 커질 수 있다.

특히 아파트 분양가격이 오르고 있어 고가 주택이 늘어날수록 자금 마련에 대한 부담도 커질 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 수도권 아파트 분양가는 올해 7월 전년 동월 대비 22.4% 상승했다.

이에 따라 신규 아파트 시장에서도 주택가격 자체뿐 아니라 실제 계약에 필요한 자기자금과 대출 가능액을 함께 따지는 분위기가 확산하고 있다. 특히 서울과 수도권에서 내 집 마련이나 갈아타기를 고려하는 실수요자라면 보유 자산과 대출 여력을 감안한 자금계획의 중요성이 커졌다.

◆ 금리까지 올라…실수요자 ‘자금조달 계획’ 중요

여기에 지난 27일 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 인상하면서 대출을 활용한 주택 구입의 부담도 커졌다. 대출한도가 주택 구입 단계의 자기자금 규모를 좌우한다면, 금리는 대출 이후 부담해야 할 원리금에 영향을 미친다.

갈아타기 수요도 마찬가지다. 서울 등 기존 주택을 처분하고 수도권 신규 아파트로 이동하려는 1주택자는 새 주택의 입지나 상품성뿐 아니라 기존 주택 처분 시점과 대출 가능액, 이자 부담 등을 종합적으로 따질 필요가 있다. 특히 실거주 중심으로 정책 방향이 재편되는 만큼 실제 거주 목적의 주택 구입에서는 장기적인 자금계획의 중요성이 더욱 커질 것으로 보인다.

이처럼 세제와 대출, 금리까지 주택 구입을 둘러싼 금융환경이 달라지면서 신규 분양시장에서도 가격과 자금조달 여건을 함께 따지는 수요가 늘고 있다. 이런 가운데 두산건설과 쌍용건설 컨소시엄이 경기 부천시 소사구 소사본동 일원에 선보인 ‘두산위브더제니스 부천’도 분양에 나섰다. 대출 여력과 금리 부담 등을 고려하는 실수요자들의 관심이 이어질 것으로 예상된다.

‘두산위브더제니스 부천’은 수도권 전철 1호선과 서해선이 지나는 소사역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권 입지를 갖췄다. 지하 8층~지상 최고 49층, 총 7개 동, 2,008가구 규모의 대단지로 조성된다.

부동산 업계 관계자는 “최근 주택시장은 실거주 중심의 정책 기조에 대출규제와 금리 부담까지 맞물리면서 실수요자의 자금계획이 한층 중요해지고 있다”며 “특히 대출 여력과 금융비용을 고려하면서도 입지와 상품성을 갖춘 신규 주택을 찾는 수요가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.


kim3956@heraldcorp.com