“월세 주고도 적자, 절세로 만회하자” 통할 줄 알았는데…‘신고 실수’로 세금 358만원 더 내 [이세상]

[헤럴드경제=박혜림 기자] #. “월세보다 이자가 더 많이 나가는데 세금을 더 내야 한다고요?”

서울에서 음식점을 운영하는 김우리씨는 서초구 아파트에 거주하면서 성동구에 보유한 아파트 한 채를 임대하고 있다. 보증금 1억5000만원에 월세 250만원을 받아 연간 월세수입은 3000만원이다. 반면 성동구 아파트와 관련해 한 해 부담하는 이자비용만 3600만원이다. 이자비용만 놓고 봐도 월세수입보다 연간 600만원이 더 나간다.

김씨는 주택임대에서 손실이 났다고 보고 2025년 귀속 종합소득세를 신고했다. 월세수입과 대출이자·세금 등 실제 지출한 비용을 하나하나 장부에 적었고, 음식점에서 벌어들인 사업소득 1억원에서도 주택임대로 발생한 손실을 빼 세금을 계산했다.

그런데 신고를 마친 뒤 세무서에서 뜻밖의 연락이 왔다. 주택임대소득을 계산하면서 비용으로 처리한 항목에 문제가 있다는 것이었다. 장부까지 작성해 신고한 김씨는 무엇을 잘못했는지 이해하기 어려웠다. 답답해진 김씨는 ‘세금정상소’를 찾아갔다.

A. 아닙니다. 장부를 작성해 신고한 것 자체는 문제가 없습니다.

쉽게 말해 장부 작성은 월세로 얼마를 벌었고 임대주택 때문에 실제로 얼마를 썼는지를 기록해 소득을 계산하는 방식입니다. 월세를 3000만원 받았다고 해서 3000만원 전부에 세금을 매기는 게 아니라, 임대주택을 운영하면서 실제로 들어간 비용을 빼고 남은 금액을 소득으로 보는 겁니다.

장부를 작성해 종합과세로 신고하면 실제 지출한 비용을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 반대로 장부를 작성하지 않고 신고하는 경우에는 실제 비용 대신 세법에서 정한 경비율을 적용해 비용을 계산할 수도 있습니다.

문제는 장부를 작성한 방식이 아니라 어떤 비용을 장부에 넣었느냐입니다. 신고하신 내용을 살펴보니 임대주택과 직접 관계없는 비용까지 필요경비에 포함돼 있었습니다.

A. 현재 직접 살고 계신 서초구 아파트에 해당하는 종합부동산세까지 주택임대소득의 비용으로 반영하신 부분입니다.

주택임대소득을 계산할 때는 임대하고 있는 주택과 관련된 비용만 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 임대주택에 부과된 재산세와 종합부동산세, 해당 주택을 취득하기 위해 받은 대출의 이자비용, 건물 감가상각비 등이 대표적입니다.

반대로 직접 거주하는 주택에 들어간 비용은 월세를 벌기 위해 지출한 돈으로 보기 어렵습니다. 따라서 거주주택에 해당하는 종합부동산세나 이자비용까지 임대주택의 필요경비로 처리할 수는 없습니다. 세무서에서 연락이 온 이유도 바로 이 부분입니다.

A. 이 경우에는 각 주택의 공시가격 비율에 따라 나눠 계산할 수 있습니다.

계산 사례에서 납부하신 종합부동산세는 1700만원입니다. 서초구 거주주택의 공시가격 35억원과 성동구 임대주택 10억원을 기준으로 나누면 서초구 주택 몫은 약 1322만원, 성동구 임대주택 몫은 약 378만원입니다.

따라서 종합부동산세 1700만원을 전부 주택임대소득에서 빼는 것이 아니라 임대주택에 해당하는 약 378만원만 필요경비로 반영해야 합니다.

A. 맞습니다. 비용처리를 바로잡아도 주택임대에서 손실이 발생한 것은 맞습니다. 다만 적자 규모가 당초 신고하신 것보다 작아집니다.

처음에는 월세수입 3000만원에서 종합부동산세 1700만원과 이자비용 3600만원을 빼 주택임대에서 2300만원의 결손금, 즉 적자가 발생한 것으로 신고하셨습니다.

하지만 종합부동산세 가운데 실제 임대주택 몫인 약 378만원만 비용으로 인정하면 계산이 달라집니다. 월세수입 3000만원에서 이자비용 3600만원과 종합부동산세 약 378만원을 빼면 실제 주택임대 결손금은 약 978만원입니다.

즉 적자가 난 것은 맞지만 당초 신고 때보다 약 1322만원 적게 손실이 난 것으로 고쳐야 합니다.

A. 네. 이 부분은 제대로 신고하셨습니다.

일반적인 부동산임대업에서 발생한 결손금은 다른 종류의 소득에서 바로 빼지 못하는 것이 원칙입니다. 하지만 주택임대에서 발생한 결손금은 다른 소득과 통산할 수 있습니다.

따라서 음식점 사업에서 발생한 소득 1억원에서 주택임대 결손금을 빼 종합소득을 계산하는 것은 가능합니다. 문제는 결손금을 빼는 것 자체가 아니라 빼야 할 결손금을 약 978만원이 아닌 2300만원으로 크게 계산했다는 점입니다.

A. 주택임대 결손금을 2300만원에서 약 978만원으로 수정하면 그만큼 음식점 사업소득에서 뺄 수 있는 금액도 줄어듭니다.

이에 따라 종합소득금액은 당초 신고한 7700만원에서 약 9022만원으로 늘고, 과세표준도 7550만원에서 약 8872만원으로 높아집니다.

계산해보면 산출세액은 1236만원에서 약 1561만원으로 약 325만원 증가합니다. 여기에 과소신고 가산세 10%인 약 32만6000원을 더하면 추가로 납부하실 세금은 약 358만원입니다.

다만 여기에는 세금을 늦게 낸 기간에 따라 붙는 납부지연가산세는 포함하지 않았습니다. 실제 추가 납부액은 이보다 더 늘어날 수 있습니다.

A. 과거에도 같은 방식으로 필요경비를 잘못 반영했다면 이번 신고만 고치고 끝나지 않을 수 있습니다.

예전에도 거주주택에 해당하는 종합부동산세까지 임대주택의 필요경비로 반복해서 넣었다면 당시 주택임대소득과 종합소득세도 다시 계산해봐야 합니다. 과소신고한 연도가 세금을 다시 부과할 수 있는 기간 안에 있다면 수정신고가 필요할 수도 있습니다.

추가 세액이 발생하면 과소신고 가산세뿐 아니라 세금을 늦게 낸 기간에 따른 납부지연가산세도 붙을 수 있습니다. 따라서 세무서에서 연락을 받았다면 해당 연도만 볼 것이 아니라 과거 신고 때도 같은 방식으로 비용을 처리했는지 함께 확인하시는 것이 좋습니다.

A. 가장 중요한 것은 ‘실제로 돈이 나갔느냐’보다 ‘임대주택 때문에 지출한 돈이 맞느냐’를 따지는 것입니다.

여러 주택을 보유하고 있다면 재산세나 종합부동산세처럼 여러 주택에 걸쳐 부과되는 세금은 임대주택에 해당하는 부분만 구분해 필요경비에 반영해야 합니다.

감가상각비도 무조건 많이 비용처리한다고 유리한 것은 아닙니다. 지금 감가상각비를 비용으로 반영하면 주택임대소득이 줄어 당장의 종합소득세는 낮아질 수 있습니다. 하지만 나중에 해당 주택을 팔 때는 그동안 감가상각한 금액만큼 취득가액이 줄어 양도차익이 커질 수 있습니다.

따라서 지금 줄어드는 종합소득세와 나중에 주택을 팔 때 발생할 양도소득세를 함께 비교한 뒤 감가상각비를 비용으로 반영할지 결정하는 것이 좋습니다.

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