‘부동산 PF 제도’ 개선 방안 의결

대출 리스크 관리·사업평가 강화

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 자기자본 확충을 위해 은행과 보험사가 부동산 임대사업을 할 수 있도록 규제 완화를 추진한다. 부동산 PF 사업장에 대한 대형 금융사의 자본투자가 확대되면, 자기자본의 안정성을 확보하는 동시에 주택공급도 활성화할 수 있다는 판단에서다.

정부는 14일 이같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 경제관계장관회의 의결을 통해 발표했다. 부동산 PF의 안전성은 높이되, 주택공급은 활성화하는 목표를 위해 마련했다.

개선안의 핵심은 중장기적으로 부동산 PF 사업장의 자기자본비율을 20% 수준으로 유도하는 것이다. 규모가 약 230조원에 달하는 국내 부동산 PF 사업의 경우, 현재 5% 이내의 자기자본만으로 토지 매입부터 고금리 대출을 받아 진행하고 대출기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 건설사·신탁사의 보증에 의존하고 있다. 이에 토지주가 현물출자를 하도록 유도하는 등 안정적 사업구조를 마련해 PF 자기자본비율을 상향하겠다는 게 정부의 그림이다. 여기에 자금줄 역할을 하는 금융사에게는 각종 인센티브를 제공해 자본의 확충을 지원할 방침이다.

금융당국은 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있도록 규제를 완화한다. 자회사 소유, 간접투자 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위할 수 있도록 은행·보험법령을 개정할 계획이다.

금융위 관계자는 “은행도 장기임대사업을 영위하는 데 대해서는 펀드 등 다양한 방법을 통해 15% 이상의 출자를 할 수 있도록 허용할 것”이라고 설명했다. 금융당국 자기자본비율이 높은 사업장은 PF 보증료를 할인받을 수 있도록 한국주택금융공사(HF) 내규 등도 개정한다.

PF 대출에 대한 리스크 관리도 강화한다. 은행·보험·증권사에는 자기자본비율이 높은 사업장에 대출을 할수록 위험가중치와 충당금을 깎아주는 인센티브를 제공하기로 했다. 반대로 금융사가 자기자본비율이 낮은 PF사업장에 대출을 할 시에는 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용함으로써 시행사의 자기자본비율 확충을 유인하는 것이다.

상대적으로 리스크 관리체계가 부족한 상호금융권과 여전사, 새마을금고는 ‘사업비 대비 자기자본비율 요건’ 도입을 검토한다. 현재는 저축은행에만 사업비 대비 자기자본비율 요건이 20% 이상인 곳만 PF 대출을 허용하는 요건이 도입돼있는 상태이지만, 이를 다른 업권까지 확대하겠다는 것이다.

금융업권 전체적으로는 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 위험가중치, 충당금 규제를 정비한다. 지금은 PF 대출에 대한 위험가중치와 충당금 규제가 기업대출과 별 차이가 나지 않는 등 현실을 전혀 반영하지 못하고 있는 데 대해 이를 모두 손 보기로 했다. 아울러 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산 익스포져에 대한 한도규제도 정비할 계획이다.

대출기관으로 하여금 사업성 평가도 강화토록 한다. PF리스크 모범규준을 마련해 사업성 평가 기준·절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출시 평가기관 사업성 평가 의무화 등을 추진한다.

시공사·신탁사 부실화의 원인이 된 ‘책임준공’ 관행도 손 본다. 정부는 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영해 업권별 의견을 청취하고 책임준공 개선방안을 마련하겠다는 방침이다.

아울러 토지신탁에서 책임준공 의무로 인해 PF 리스크가 신탁사에 전이되는 문제를 막기 위해 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리 기준을 개선하는 등 모범규준을 마련한다. 홍승희 기자