참여 집주인 수요파이가 변수

정부가 2일 ‘서민ㆍ중산층 주거안정강화 방안’을 발표하면서 서민 중산층의 주거비 부담을 완화하겠다고 각종 대책을 내놓았지만, ‘재건축 재개발 활성화’에만 초점을 맞추었을 뿐 서민 주거안정에는 큰 도움이 될지 미지수라는 반응이 대부분이다.

이미 기존에 발표된 주거복지 대책을 업그레이드 하는 수준에 불과해 ‘짜깁기’, ‘우려먹기’ 라는 지적도 나온다. 수혜 대상도 대학생과 노인들에 집중돼 특정 계층에 한정됐고, 물량 자체도 새롭게 늘어난 건 5000가구(리모델링 임대 1000가구, 고령자 전세 2000가구, 대학세 전세 2000가구)에 불과하기 때문이다.

함영진 부동산114리써치 센터장은 “이번에 나온, 공공실버주택은 기존 ‘주거복지혼합동의 업그레이드 수준이고, 행복기숙사는 이미 진행한다고 밝힌 것이며, 리모델링 임대는 주택개량사업의 일환”이라면서, “가장 중요한 전세난에 대한 내용은 전혀 없다. 급조된 느낌”이라고 말했다.

정부는 이번에 거동이 불편한 독거노인을 위한 맞춤형 대책으로 공공실버주택을 공급하기로 하고 2016년과 2017년 총 16개단지에서 1300가구를 공급하겠다고 밝혔다. 또 2017년까지 행복주택 입주자 모집물량 3만호중 5000호를 대학생에게 우선 배정하기로 했다. 하지만 이는 이미 기존에 임대주택 공급 계획에 포함된 물량을 조정한 수준에 불과하다는 게 전문가들의 지적이다.

특히 정부가 가장 중점을 두고 추진하겠다고 밝힌 집주인 리모델링(재건축) 임대사업의 경우, 수요가 많지 않아 실효성이 떨어진다는 전망이 우세하다. 최상의 가정을 통해 시뮬레이션을 한 수익률이 3%에 미치지 못하고 있기 때문이다. 국토부가 대책을 통해 내놓은 집주인 리모델링 사업은 30㎡ 이하 노후화된 단독주택을 집주인이 주택기금으로부터 가구당 최대 2억원을 1.5%의 이자로 지원받아 8가구로 리모델링한 후 6~7가구를 임대하는 것이다.

서울의 경우 집주인 리모델링 임대 사업을 실시할 수 있는 조건(준공 후 10년·대지면적 100㎡이상)을 갖춘 단독주택은 약 6만 6160가구다. 국토부는 내년까지 150호를 개량해, 1000호의 임대주택을 공급할 계획이다.

국토부는 시뮬레이션 결과 ‘2.85~2.87%’의 수익률을 얻을 수 있다고 봤다. 경기도의 시가 4억8000만원 연면적 99㎡ 단독주택을 2층 8가구 연면적 158㎡로 재건축해 6가구를 임대할 경우를 가정해서다.

하지만 이는 1가구를 8가구로 늘린다는 ‘최상’의 가정을 한 경우라는 지적이 나온다. 노후 단독주택은 이미 전월세 세입자가 들어와 있는 경우가 많고 주택가격의 변동성도 시뮬레이션에 반영이 안돼 있다.

현장에서도 “호응이 없을 것”이라는 반응이 나온다. 특히 이미 빚을 안고 집을 보유하고 있는 집주인들이 추가 대출을 받으면서 임대주택 신축이나 리모델링을 하겠냐는 것이다. 정릉3동의 노후주택 밀집지역 인근 신세계 공인 관계자는 “원룸이 넘치는 상황에서 추가로 빚을 내서 임대사업을 하려는 사람들은 많지 않을 것”이라고 했다.

전문가들의 반응도 비슷하다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “은행에서 저금리로 대출을 받으면 정부가 밝힌 수익률의 2배정도를 받을 수 있고, 회수기간도 더 짧을 것”이라면서 “집주인들이 굳이 이 사업을 할 유인이 없어 보인다. 시범사업에 그칠 것”이라고 예상했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수 역시 “대책이라는 것이 중장기적으로 가야되는데 이번 대책에서는 그런 부분들을 찾아볼수 없다”면서, “땜질 처방에 그치고 있다”고 했다.

박병국 기자/