“송파 집 한 채가 전분데…웬 상속세” 팔아서 노후자금으로 쓸까, 지분 증여로 세금 아낄까 [이보소]

집값 올라도 상속·증여 공제 기준 그대로

팔지, 물려줄지 고민하는 집주인 위한 가이드

팔고 난 목돈, 종신형 연금으로 ‘평생 비과세 월급’

보증기간 두면 일찍 사망해도 원금 이상 유족이 수령

상속세를 종신보험으로 미리 준비하는 방법도 있어

우리나라 국민 1인당 연간 보험료는 약 515만원(2025년 보험개발원). 매달 성실하게 내는 돈을 더 값지게 쓰기 위해. ‘이’왕 낸 ‘보’험료를 ‘소’중한 우리 인생에 ‘이보소.

[헤럴드경제=정호원 기자] 서울 송파구에 사는 이정숙(가명·67세)씨는 2001년 남편의 반대를 무릅쓰고 전용 84㎡ 아파트를 5억원에 자기 단독 명의로 샀다. 25년째 같은 집에서 살고 있는데, 현재 이 집의 시세는 32억원이다.

집값은 여섯 배 넘게 뛰었지만, 생활은 넉넉하지 않다. 부부의 수입은 국민연금을 합친 월 300만원 남짓이고, 예금은 1억원 정도가 전부다. 아들(40세)은 판교에 집 한 채가 있고, 딸(37세)은 아직 전세에 산다.

정숙씨의 고민은 지난 여름 세제개편안 뉴스를 보면서 시작됐다. “강남 집 가진 은퇴자, 세금 폭탄”이라는 제목의 뉴스가 쏟아졌다. 비슷한 시기 옆 동 할머니가 치매로 요양병원에 들어갔는데, 집을 팔지도 못해 자녀들이 법원을 오가고 있다는 얘기도 들었다.

“지금이라도 팔고 경기도 작은 집으로 옮겨야 하나, 아니면 끝까지 버텨서 자녀들에게 집을 물려줘야 하나. 별 탈 없이 물려줄 수는 있을까.” 정숙씨 부부의 질문은 서울에 집 한 채 가진 부모 세대 상당수가 품고 있는 질문이기도 하다.

정숙씨가 집을 산 2001년만 해도 상속세는 다른 세상 이야기였다. 하지만 지난 25년 동안 물가와 집값이 오르는 사이에도 상속·증여세의 공제 기준은 거의 그대로 멈춰 있었다. 서울 아파트 평균 가격이 17억원에 육박하는 지금, 상속세는 소득세나 재산세처럼 중산층 가정도 고민해야 하는 세금이 됐다.

상속재산을 둘러싼 가족 간 다툼도 늘었다. 대법원에 따르면 상속재산을 어떻게 나눌지를 두고 법원에 판단을 구하는 상속재산분할 심판 청구는 지난해 3612건으로, 2014년(771건)의 4.7배로 늘었다. 집값이 계속 오른다면 이 문제는 10년, 20년 뒤에도 더 커질 수밖에 없다.

정숙씨에게 필요한 준비는 두 가지다. 세제개편으로 달라지는 부동산 세금과 상속·증여세로부터 자산을 지키는 준비, 그리고 상속재산을 나누다 가족이 갈라서지 않도록 가족을 지키는 준비다. 정숙씨는 상속·증여와 자산승계 전문가에게 상담을 받아보기로 했다.

① 세제개편안, 서둘러 팔아야 하나

Q. 뉴스마다 보유세 폭탄이라는데, 세금 때문에라도 빨리 팔아야 하나요?

A. 직접 살고 계신 집 한 채라면 서두르실 필요는 없습니다. 정부 세제개편안은 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제 기준을 공시가격 12억원에서 14억원(시가 약 20억원)으로 올립니다. 나이·보유기간에 따라 세금을 깎아주던 세액공제도 ‘얼마나 오래 갖고 있었나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’를 기준으로 바뀝니다.

그 결과 시가 30억원 안팎에서 실제로 살고 있는 집은 종부세가 지금과 비슷하거나 오히려 줄어드는 경우가 많습니다. 세 부담이 크게 뛰는 건 40억원 이상 초고가 주택이거나, 집주인이 살지 않고 세를 주는 경우입니다.

다만 언젠가 팔 생각이 있다면, 양도소득세 변화를 눈여겨봐야 합니다. 지금까지는 ‘장기보유특별공제’가 있었습니다. 1세대 1주택을 오래 보유하고 거주하면 집을 팔아 남긴 차익(양도차익)의 일부를 과세 대상에서 빼주는 제도입니다. 차익의 최대 80%까지 빼주고, 그 금액에 상한도 없었습니다.

개편안은 이 제도를 ‘장기거주공제’로 바꾸면서 공제 금액에 한도를 둡니다. 2028년 양도분부터는 20억원, 2029년 양도분부터는 10억원까지만 빼줍니다. 공제율 80%는 그대로지만, 깎아주는 금액에 ‘천장’이 생기는 겁니다.

정숙씨의 집으로 계산해 보겠습니다. 5억원에 사서 32억원에 팔고, 25년간 보유·거주했다고 가정했습니다. 1세대 2주택은 양도가액 12억원까지는 비과세이므로, 세금이 붙는 차익은 전체 차익 27억원 중 12억원을 넘는 부분에 해당하는 약 16억8750만원입니다.

2029년이 되면 같은 집을 같은 가격에 팔아도 1년 차이로 세금이 두 배가 뜁니다. 개편안에는 양도가액 30억원 이하인 장기거주 1주택자의 기본공제를 연 250만원에서 2500만원으로 늘리는 혜택도 있지만, 32억원짜리 정숙씨의 집은 가격 조건에 걸려 해당하지 않습니다.

정리하면, 언젠가 집을 팔 생각이라면 정숙씨에게 남은 시간은 2028년 말까지입니다. 차익이 정숙씨 집보다 커서 공제액이 20억원을 넘는 집이라면 2028년부터 세금이 뛰기 때문에 시한이 2027년 말로 당겨집니다. 그 안에 팔지, 아예 팔지 않고 물려줄지를 정해야 합니다.

② 판다면…목돈을 ‘평생 월급’으로

Q. 집을 팔고 손에 쥔 현금으로 노후를 보내면 어떨까요?

A. 32억원에 팔아 양도세와 중개수수료를 내고, 노후를 보낼 15억원짜리 집을 새로 사 취득세까지 내면 손에 남는 돈은 15억원 안팎입니다. 큰돈이지만 통장에 그냥 두면 노후 대비 측면에서 두 가지 문제가 생깁니다.

하나는 ‘계획’입니다. 뚜렷한 쓰임새 없이 놀고 있는 목돈은 생각보다 빨리 줄어듭니다. 자녀 사업 자금, 손주 유학비, 고수익을 약속하는 투자 권유가 차례로 찾아옵니다. 다른 하나는 ‘시간’입니다. 90세, 100세까지 산다면 15억원을 몇 년에 걸쳐 나눠 써야 할지 판단하기 어렵습니다.

그래서 팔기로 했다면, 남은 동의 상당 부분을 평생 끊기지 않는 월급으로 바꿔두는 것이 첫 번째 준비입니다. 대표적인 수단이 종신형 연금보험입니다.

Q. 종신형 연금보험은 일반 저축보험과 뭐가 다른가요?

A. 가장 큰 차이는 세금입니다. 저축성보험은 10년 이상 유지해야 보험차익(낸 돈보다 더 받는 부분)에 세금이 붙지 않는데, 목돈을 한 번에 넣는 일시납은 1인당 1억원까지만 비과세됩니다. 15억원을 넣으면 1억원을 뺀 나머지에서 생기는 이자에는 세금이 붙는다는 뜻입니다.

반면 소득세법 시행령(제 25조 4항)이 정한 요건을 갖춘 종신형 연금보험은 이 금액 한도와 상관없이 전액 비과세됩니다. 요건은 다섯 가지입니다. ① 55세 이후부터 사망할 때까지 연금으로 받을 것 ② 연금 외에 형태(일시금 등)로는 받지 않을 것 ③ 사망하면 보험계약과 연금 재원이 소멸할 것 ④계약자·피보험자·수익자가 같고, 연금 개시 후에는 해지할 수 없을 것 ⑤매년 받는 연금액이 정해진 한도를 넘지 않을 것.

Q. 그러면 연금을 받다가 일찍 세상을 떠나면 낸 돈만 날리는 것 아닌가요?

A. 사람들이 종신형 연금을 꺼리는 가장 큰 이유입니다. 사망하면 연금재원이 사라진다는 3번 요건대로라면, 15억원을 넣고 1년만 받다가 세상을 떠날 경우 1억원도 안 되는 돈만 받고 나머지는 없어지는 셈이니까요.

그런데 법은 이 문제에 이미 답을 마련해 뒀습니다. 시행령은 ‘보증기간’을 두는 것을 허용합니다. 국가 통계(국가데이터처 생명표)에 나오는 내 성별·나이의 기대여명 연수까지는 연금 지급을 미리 ‘보증’해 둘 수 있다는 뜻입니다. 보증기간을 설정하면 연금을 받다가 그 기간 안에 사망해도 남은 기간의 연금이 유족에게 계속 지급되고, 비과세 요건도 그대로 유지됩니다.

67세 여성인 정숙씨의 기대여명은 88세 무렵까지입니다. 20년 보증형으로 가입하면 살아있는 동안은 평생 연금을 받고, 일찍 세상을 떠나더라도 최소 20년 치 연금은 가족에게 돌아갑니다. 오래 살수록 받는 돈이 늘고, 일찍 떠나도 정해진 금액은 보장받는 구조입니다.

Q. 남는 돈을 연금에 전부 넣어도 되나요? 넣고 남은 돈은 어떻게 하죠?

A. 모든 돈을 한 번에 종신형 연금에 넣는 것은 권하지 않습니다. 앞서 말씀드린 대로 종신형 연금은 가입 후 연금으로만 받을 수 있고 해지도 안 되기 때문입니다. 갑자기 큰돈이 필요할 때를 대비한 비상자금은 따로 떼어 두시는 게 좋습니다.

이 비상자금은 언제든 쓸 수 있는 계좌에 두되, 신탁을 걸어두면 만일의 상황에 대비할 수 있습니다. 보험회사 신탁 중에는 별도의 계약보수 없이, 평소에는 파킹통장처럼 자유롭게 넣고 빼면서 하루 단위로 운용수익이 붙는 ‘상속형 금전신탁’이 있습니다. 가입자가 사망하면 미리 정한 사람에게, 미리 정한 방식대로 돈이 지급됩니다.

이게 왜 중요할까요. 상속이 시작되면 돌아가신 분 명의 계좌의 돈은 상속인 전원이 동의해야만 찾을 수 있습니다. 장례비조차 형제 한 명이 동의하지 않으면 꺼내기 어렵습니다. 상속형 신탁으로 설정해 두면, 돌아가신 분이 지정한 상속인이 다른 상속인의 동의 없이 곧바로 돈을 쓸 수 있습니다.

치매 등으로 스스로 돈을 관리하기 어려워지면, 약정한 대로 병원비·간병비를 집행해 주는 신탁도 있습니다. 마찬가지로 평소에는 입출금 제한 없이 쓰다가, 치매가 발생하면 신탁에서 미리 지정해 둔 사람이 그 돈을 간병이나 치료에 쓸 수 있습니다.

③ 물려준다면…양도세 대신 상속세

Q. 아파트를 팔지 않고 끝까지 가져간다면 어떻게 되나요?

A. 팔지 않으면 양도세는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 양도세는 산 가격과 판 가격의 차이에 매기는 세금이기 때문입니다.

자녀가 그 집을 상속받으면, 자녀 입장에서 그 집의 취득가액은 25년 전 5억원이 아니라 ‘상속 당시 평가액’이 됩니다. 나중에 자녀가 집을 팔더라도 5억원 대비 차액이 아니라, 상속 당시 평가액 대비 차익만 양도세가 붙습니다. 부모 세대가 쌓은 25년 치 차익에는 양도세가 사실상 붙지 않는 셈입니다.

대신 이번에는 상속세가 문제가 됩니다. 남편분이 먼저 돌아가신 뒤 정숙 씨가 돌아가신다고 가정하면, 현행 기준 상속세는 약 8억9000만원입니다. (집 32억원, 일괄공제 5억원, 신고세액공제 반영 단순계산). 이 역시 지금 집값 기준이라, 상속 시점에 집값이 더 올라 있다면 상속세도 더 늘어납니다.

만약 정숙씨가 20년 후인 87세에 상속이 발생하고, 주택가격은 25년간 상승분의 절반만큼만(연평균 3.85%) 상승한다고 가정해도 약 2.1배인 68억원에 달해, 그에 대한 상속세는 26억원으로 3배 가까이 상승합니다. 주택가격이 올라가는 속도보다 상속세가 더 빠르게 올라갑니다.

문제는 9억원, 혹은 20억이 넘을 수도 있는 상속세는 상속이 시작된 달의 말일부터 6개월 안에 신고 납부해야 한다는 점입니다. 자녀에게 이만한 현금이 없다면 결국 물려받을 집을 급하게 팔거나 큰 대출을 받게 됩니다.

Q. 상속세를 미리 줄일 방법은 없을까요?

A. 상속세 자체를 줄이는 방법은 사실상 하나, 재산 일부를 미리 넘겨주는 ‘사전 증여’입니다. 목적은 두 가지입니다.

하나는 세율입니다. 상속세는 돌아가신 분의 재산 전체를 한꺼번에 놓고 높은 세율을 매기지만, 재산을 여러 번에 걸쳐 조금씩 미리 주면 낮은 세율 구간에서 넘길 수 있습니다. 다른 하나는 집값 상승분입니다. 앞으로 오를 것으로 예상되는 자산을 오르기 전에 넘기면, 이후 오른 몫은 처음부터 자녀의 것이 됩니다.

다만 30억원이 넘는 집을 한 번에 증여하면 최고세율 50% 구간에 걸려 사전증여의 취지와 맞지 않습니다. 그래서 집을 나눠 증여해야 합니다.

증여세는 받는 사람별로, 10년 단위로 계산합니다. 성인 자녀는 10년마다 5000만원까지 공제되고, 공제 후 금액(과세표준) 5억원까지는 최고 20% 세율이 적용됩니다. 자녀 한 명당 10년마다 5억5000만원어치 지분을 넘기면 증여세를 약 9000만원(신고세액공제 반영 시 약 8700만원)으로 묶을 수 있다는 뜻입니다.

정숙 씨가 아들과 딸에게 5억5000만원씩, 모두 11억원어치 지분을 증여하면 증여세는 두 사람 합쳐 약 1억7500만원입니다. 증여 이후 10년이 지나면 이 지분은 상속재산에서 빠집니다. 남은 21억원에 대한 상속세는 약 4억7000만원으로 줄어, 증여세를 더해도 전체 세금이 2억5000만원가량 줄어듭니다.

10년 안에 상속이 일어나더라도 손해는 아닙니다. 이때 증여한 지분을 상속재산에 다시 더하지만, 그 가격은 ‘증여 당시 가격’으로 계산하고 이미 낸 증여세도 빼줍니다. 증여 이후 오른 집값만큼은 상속세를 피하는 셈입니다.

주의할 점은 횟수입니다. 10년 안에 같은 사람에게 다시 증여하면 앞서 준 재산과 합쳐서 세율을 다시 계산하므로, 효과를 제대로 보려면 10년 간격을 둬야 합니다. 정숙씨라면 지금 한 번, 10년 뒤 77세에 한 번, 사실상 두 번 정도가 기회입니다. 기회가 한정된 만큼 당장 내는 증여세를 아끼려고 증여 금액을 너무 낮게 잡기보다는, 나중에 자녀가 낼 상속세와 비교해 어느 정도 증여세를 감수하더라도 충분히 넘기는 편이 낫습니다.

Q. 집 지분을 자녀에게 주면 취득세가 엄청나던데요?

A. 서울처럼 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 취득세가 12%로 중과됩니다. 지방교육세 등을 더하면 12.4%(전용 85㎡초과는 농어촌특별세까지 13.4%)입니다.

그런데 예외가 있습니다. 지방세법 시행령(제 28조의6제2항)은 1세대 1주택자가 자기 집을 배우자나 직계비속(자녀·손주)에게 증여하는 경우를 중과 대상에서 빼줍니다. 증여하는 부모가 1세대 1주택자라면 집값과 관계없이 자녀가 받는 지분에는 중과가 아닌 일반 증여 취득세율(3.5%, 부가세 포함 약 3.8%)이 적용된다는 뜻입니다. 5억5000만원어치 지분이라면 취득세가 약 6800만원에서 2000만원 남짓으로 줄어듭니다.

Q. 그러면 바로 증여하면 되겠네요?

A. 한 가지를 꼭 따져보셔야 합니다. 지분은 아무리 작아도 자녀의 주택 수에 ‘1채’로 들어갑니다. 이미 판교에 집이 있는 아들은 2주택자가 됩니다. 나중에 판교 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받지 못할 수도 있고, 종부세 계산에도 받은 지분의 가격이 더해집니다. 무주택자인 딸은 무주택자 지위를 잃어 청약 가점이나 생애최초 주택 구입 혜택을 놓칠 수 있습니다.

상속으로 받은 소수 지분은 주택 수에서 빼주는 특례가 있지만, 증여로 받은 지분에는 이런 배려가 없습니다. 게다가 자녀가 그 집에 직접 살지 않으면, 개편안에 따라 나중에 팔 때 장기거주공제도 받기 어렵습니다. 그래서 누구에게, 언제, 얼마를 줄지는 자녀 각자의 내 집 계획까지 함께 놓고 정해야 합니다.

Q. 증여를 해도 상속세는 남잖아요. 그 돈은 어떻게 마련하죠?

A. 그렇습니다. 10년 합산 규정과 세율 구간을 생각하면 사전증여의 횟수와 금액에는 한계가 있습니다. 끝까지 정숙씨 명의로 남는 재산에는 상속세가 생깁니다. 이 상속세는 종신보험으로 미리 준비하는 방법이 있습니다.

종신보험은 피보험자가 언제 사망하든, 그때까지 보험료를 얼마나 냈든 정해진 사망보험금을 현금으로 지급합니다. 사망 보장을 목적으로 한 보험은 대개 낸 보험료보다 많은 보험금을 받기 때문에, 같은 돈을 현금으로 쥐고 있는 것보다 효율적입니다. 무엇보다 상속이 언제 일어날지는 아무도 모릅니다. 예금으로 차곡차곡 모으다가 예상보다 일찍 상속이 시작되면 상속세 낼 돈이 모자라게 됩니다.

누가 보험료를 내느냐도 중요합니다. 정숙씨가 자신을 피보험자로 한 종신보험에 가입해 직접 보험료를 내면, 나중에 자녀가 받는 보험금은 상속재산에 포함돼 상속세가 붙습니다. 그래도 낸 보험료보다 큰 보험금을 받으니, 현금으로 들고 있는 것보다는 유리합니다.

반면 자녀가 계약자이자 수익자가 되고 부모를 피보험자로 하는 종신보험을 자녀가 자기 소득으로 보험료를 내며 유지하면, 사망보험금은 상속재산에 들어가지 않습니다. 이 경우 자녀가 반드시 ‘자기 소득’으로 보험료를 내야 한다는 점에 유의해야 합니다. 부모가 대신 내주면 결국 상속·증여세 대상이 됩니다.