3평 줄여 가는데 6억 더 내라니…대치미도, 재건축 분담금 ‘충격’ [부동산360]

입력 2026-10-28 17:30:00

대치미도 조합, 지난주 추정분담금 설명회

128㎡ →117㎡ 택하면 6억1313만원 내야

재초환 별도…가구당 평균 1억3100만원 추산

[헤럴드경제=신혜원 기자] 은마아파트와 더불어 서울 강남구 대치동 재건축 대장주로 꼽히는 대치미도아파트 중대형 타입 보유 조합원이 면적을 줄여 분양받아도 억대 분담금을 납부해야 하는 것으로 나타났다. 이는 조합원 분양 물량의 중대형 비중을 늘리고 일반분양 물량을 줄인 영향으로, 비례율이 기존 100%대에서 70%대로 하락한 결과로 해석된다.

28일 정비업계에 따르면, 대치미도아파트 재건축정비사업 조합은 지난 22일 추정분담금 설명회를 개최하고 이 같은 내용을 조합원들에게 안내했다. 지난달 11일 정비계획 변경고시가 난 이후 세부 내용을 공유하기 위해 마련된 설명회에서는 추정분담금 산정 예시 및 사업성 변화 분석 결과 등이 구체적으로 제시됐다.

타입별 추정분담금을 살펴보면, 84㎡(이하 전용면적) 소유주가 조합원 분양가격이 37억2300만원인 97㎡를 선택하면 7억9296만원을 납부해야 한다. 이 밖에도 해당 소유주의 추정분담금은 분양면적에 따라 ▷117㎡ 12억7496만원 ▷130㎡16억7696만원 ▷162㎡ 25억7896만원 ▷191㎡ 33억7096만원으로 추산됐다.

기존에 128㎡ 중대형 타입을 갖고 있던 조합원은 97㎡로 30㎡ 이상 면적을 줄여도 분담금을 1억3113만원 내야 한다. 128㎡ 소유주가 117㎡를 택하면 분담금이 6억1313만원이고, 비슷한 면적인 130㎡를 분양받으면 분담금은 10억1513만원에 달한다.

대치미도아파트 내 가장 넓은 타입인 190㎡를 보유한 조합원의 분담금은 ▷97㎡ 11억4359만원 환급 ▷117㎡ 6억6159만원 환급 ▷130㎡ 2억5959만원 환급 등으로 중대형 면적까지는 돌려받지만, ▷162㎡ 6억4241만원 ▷191㎡ 14억3441만원 등으로 비슷한 대형 면적을 택하면 납부할 분담금 부담이 커진다.

이는 추정비례율 73.05%, 3.3㎡(평)당 공사비 970만원을 기준으로 집계한 수치다. 정비사업 사업성을 판가름하는 핵심 지표인 비례율((총수입-총지출)/종전자산 총액*100)은 정비계획 변경 전 100.52%였지만 설계 변경 등으로 73.05%로 하락했다. 비례율이 30%포인트(p) 가까이 급락한 원인은 종전자산 산정 방식 변경에 따른 종전자산 총액의 급증이다. 정비계획변경안에서 KB시세·한국부동산원 시세·공시가격 등을 종합해 반영하면서 종전자산 총액이 기존 안 대비 59% 늘어났다.

여기에 조합원 분양 물량의 중대형 비중 확대로 일반분양 수입이 줄어든 데다, 원자잿값·인건비 상승 등으로 공사비가 오르며 조합원의 실질 분담금 부담도 함께 증폭됐다. 애초 정비계획안에는 기존 84㎡ 가구 616가구가 84㎡를 분양받는 1대 1 배정 방식이었지만 이를 97㎡로 넓혔다. 이에 따라 일반분양 물량은 722가구에서 587가구로 135가구 줄었다. 정비사업의 핵심 수익원인 일반분양분이 대폭 줄어들면서 조합원 개개인의 사업비 분담 비율이 그만큼 확대됐다.

서울 강남구 대치미도아파트 정비계획변경안에 포함된 주택 공급 물량 변동. [강남구청 홈페이지]

대치미도 조합은 설명회에서 추정분담금과 별도로 가구당 납부해야될 것으로 예측되는 재건축초과이익환수 부담금 예정액도 공개했다. 이는 향후 일반분양가를 3.3㎡(평)당 9400만원 수준으로 추정해 산출한 것으로, 전체 부담금은 약 3442억원, 가구당 평균 1억3100만원으로 추산됐다. 다만 이는 현재 시점의 추정치로, 향후 준공 시점의 실제 집값 상승률과 공시가격, 최종 일반분양가 등에 따라 부담금은 크게 변동될 가능성이 높다.

분담금 및 재초환 부담은 대치미도뿐 아니라 인근 정비사업지들에서도 나타나고 있다. 대치미도 맞은편에 있는 은마아파트 또한 추정분담금이 급등하며 조합원 부담이 현실화하는 등 강남권 핵심 정비사업지 전반에서 분담금 부담이 지속적으로 커지는 양상이다. 조합원 분양신청을 진행 중인 은마아파트는 84㎡ 보유자가 같은 면적을 분양받으면 4억3021만원의 분담금을 내야 한다.

전문가들은 공사비 증가로 인한 총사업비 상승과 비례율 하락이 재건축 사업의 상수가 된 만큼 대지지분, 용적률, 일반분양 물량 등 단지의 실질적인 사업성 판별요인을 정밀하게 따져봐야 한다고 조언한다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 분담금은 내가 보유하고 있는 면적만큼 받으려고 하면 발생된 공사비가 있기 때문에 분담금이 발생할 수밖에 없는 구조”라며 “소유주 개개인이 단지의 대지지분, 사업성 등을 꼼꼼히 확인해 실제 부담 가능한 분담금 규모인지 판단해야 한다”고 말했다.

이어 “대치미도는 대지지분이 다른 단지 대비 넓은 편이라 양호한 수준”이라며 “현재도 분담금 10억원 사업장들이 곳곳에서 나오고 있어 평균 분담금 10억원 시대가 먼 얘기가 아니다”고 내다봤다.