9월 아파트 거래 169건, 작년 13% 수준

서울 전체 거래량 감소율 62%보다 높아

대출규제·세부담에 상급지 이동수요 위축

거래절벽에도 집주인 매물 회수·관망세

서울 아파트값이 89주 연속 상승세를 이어가는 가운데 한강벨트를 중심으로 거래량이 급감한 것으로 나타났다. 서울 외곽을 중심으로 거래가 이어지는 것과 달리 마포·용산·성동구 등 인기 주거지역에서는 거래가 급격히 위축되는 모습이다. 지난해 규제 시행 전 거래가 집중된 데 따른 기저효과에 더해 대출·거래 규제로 갈아타기 수요가 막히면서 매수·매도자 모두 관망세에 들어갔다는 분석이 나온다. 다만 거래량 감소가 곧바로 집값 하락으로 이어지는 것은 아니라는 게 전문가들의 설명이다.

▶마용성 거래량, 사실상 지난해 10분의 1=23일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3288건으로 집계됐다. 1년 전인 2025년 9월(8665건)과 비교하면 62% 감소한 수준이다. 특히 한강벨트 내 주요 지역의 거래 위축이 두드러졌다. 성동구의 거래량은 지난해 9월 559건에서 올해 9월 56건으로 90% 줄었다. 마포구도 같은 기간 532건에서 79건으로 85.2% 감소했다. 광진구는 288건에서 35건으로 87.8% 줄었다.

마포·용산·성동구를 묶은 이른바 ‘마·용·성’의 거래량 감소 폭은 서울 전체보다 컸다. 세 지역의 지난 9월 아파트 매매 거래량은 총 169건으로, 지난해 같은 달(1228건)보다 86.2% 급감했다. 1년 전 거래량의 13.8% 수준만 남은 셈이다.

상대적으로 고가 아파트가 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)와 비교해도 감소 폭이 컸다. 강남3구의 지난 9월 거래량은 543건으로, 지난해 같은 달(716건)보다 24.2% 줄었다. 강남3구에서도 거래가 감소했지만, 마·용·성의 위축 정도가 훨씬 컸다는 의미다.

오히려 거래량이 늘어난 곳은 도봉구(12.6%)가 유일했다. 그 외 은평구(-31.8%), 노원구(-34.9%), 강북구(-33.6%), 금천구(-6%), 구로구(-38.9%) 등 외곽 지역은 하락세가 한강벨트 대비 제한됐다.

전문가들은 이 같은 현상의 원인으로 우선 지난해 9월의 높은 거래량에 따른 기저효과를 꼽는다. 지난해 9월은 10·15 대책 발표를 앞두고 규제 강화 전 주택을 매수하려는 수요가 집중됐던 시기다. 상대적으로 규제 부담이 적었던 한강벨트 핵심지로 갈아타기 수요가 몰리면서 거래량이 크게 늘었고, 이후 규제가 강화되면서 올해 거래량 감소 폭도 상대적으로 크게 나타났다는 설명이다.

정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “지난해 9월은 규제를 피하려는 막차 갈아타기 수요가 비규제 핵심지였던 한강벨트로 대거 몰리며 거래량이 폭발했던 시기”라며 “그러나 10·15 대책 이후 해당 지역들이 본격적인 규제 사정권에 들어가고 갭투자 등 가수요가 차단되면서 감소 폭이 유독 크게 나타난 것”이라고 분석했다.

▶‘강남 가면 세금 폭탄’ 세제 부담에 갈아타기 수요도 위축=한강벨트에서 강남3구 등 상급지로 이동하려는 수요가 위축된 점도 거래 감소의 배경으로 거론된다. 대출 규제로 추가 자금 조달이 어려워진 데다 고가 주택 보유에 따른 세 부담까지 커질 수 있어, 기존 주택을 처분하고 강남권으로 이동하려는 수요자들이 선뜻 거래에 나서지 못하고 있다는 것이다.

특히 2026년 세제개편안에 담긴 고가 주택 관련 세 부담 변화도 향후 갈아타기 수요에 영향을 줄 수 있는 변수로 꼽힌다.

내년부터 모든 주택분의 종합부동산세 공정시장가액비율이 현행 60%에서 70%로 일괄 인상되면서, 세금 부담을 고려한 이들이 갈아타기를 주저하고 있는 것이다.

현장에서는 매도자가 움직이지 않으면서 거래가 끊기는 분위기라는 전언이 나온다. 성동구에서 영업중인 B 공인중개사는 “매물 자체가 줄었다”며 “다음 행선지가 정해져야 집을 내놓고 거래할 수 있는데, 어디로 갈지 아직 결정을 내리지 못한 집주인들이 많은 것 같다”고 말했다.

때문에 전문가들은 거래량만으로 집값의 하락을 단정하기는 어렵다고 지적한다. 매물이 줄어든 상황에서 매수자까지 관망하면 거래는 급감할 수 있지만, 가격을 낮춘 매물이 충분히 나오지 않는 한 시세 하락으로 이어지지 않기 때문이다.

실제 서울부동산정보광장에 따르면 거래량이 최하위를 찍은 성동구의 9월 평균 아파트 거래금액은 19억1395만원을 기록해 처음으로 19억원을 넘겼다. 마포구도 9월 평균 거래가가 16억1694만원을 기록해 전월(14억5606만원) 대비 11% 상승했다.

정 교수는 “마포·성동·광진구 등은 대출과 전세를 끼고 진입하는 레버리지 의존도가 높은 곳이어서 10·15 대책 축소의 직격탄을 맞을 수밖에 없었을 것”이라며 “하지만 집주인들은 호가를 낮추지 않고 버티는 반면, 매수자들도 높아진 가격과 줄어든 대출 한도에 관망세로 돌아섰기 때문에 거래 절벽 장세가 가격 하락으로 이어지는 건 아니다”라고 말했다. 홍승희 기자


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