“규제해도 광명 27% 뛰었다” 아기곰, 내년부터 집값 상승 본격화 전망 [헤럴드머니페스타 2026]

입력 2026-10-04 11:01:00

아기곰 아기곰경제아카데미 대표 강연

“인허가 실적보다 ‘착공’ 통계 주목해야”

무주택·1주택·다주택자 맞춤 대응 전략은

아기곰 아기곰 경제아카데미 대표가 3일 오전 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드 머니페스타 2026에서 ‘2027년 주택 시장 어디로 갈 것인가?’를 주제로 강연을 하고 있다. 올해로 3회째를 맞이한 ‘헤럴드머니페스타 2026’의 주제는 ‘머니 리밸런싱(Money Rebalancing·다시 맞추는 자산의 무게)’이다. 이번 행사에서는 국내 최고 전문가들이 투자 초심자부터 재테크 고수까지 다양한 계층을 대상으로 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산을 총망라하는 재테크 정보를 제공한다. 이상섭 기자

[헤럴드경제=김희량 기자] “규제지역에 포함된 27개 지역은 10·15대책 이후 모두 집값이 올랐습니다. 비규제지역에서도 풍선효과가 일어나면서 군포 산본이 12%가 넘게 가격이 상승했죠. 유동성이 더욱 풍부해질 텐데 우리는 어떻게 대응해야 할까요. (아기곰 아기곰경제아카데미 대표)”

국내 대표 부동산 칼럼니스트인 아기곰 아기곰경제아카데미 대표는 내년부터 주택 공급 부족에 따른 집값 상승이 본격화될 것이라고 전망했다. 그는 유동성 증가와 함께 주택 공급 관련 지표인 착공 통계를 주목해야 한다고 강조했다.

3일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP) 아트홀1관에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연 무대에 오른 아기곰은 ‘주택시장, 어디로 갈 것인가’를 주제로 강연하며 이 같이 말했다.

아기곰은 통화량 증가와 함께 집값이 상승했던 과거의 사례를 언급하며 유동성 증가를 대비한 실물 자산 보유의 중요성을 강조했다. 아기곰은 “2006년부터 2025년까지 20년 평균 한국의 통화량(M2)은 7.7%씩 증가했다”면서 “특히 지난 10년 간은 한국의 통화량이 2배 이상으로 증가했는데 같은 기간 자산을 2배로 만들어야 이 흐름을 따라갈 수 있었다는 의미다. 수도권 아파트는 그 기간 동안 투자수익률이 225%였던 자산”이라고 했다.

아기곰은 10·15대책 이후에도 꾸준히 규제지역의 집값이 상승한 점을 지적하며 정부의 규제 정책이 가격 안정화를 이루지 못했다고 지적했다. 아기곰은 “지난해 10월13일부터 올해 9월28일까지 매매가 누적 상승률(KB국민은행)을 보면 광명시가 27%로 가장 많이 올랐다”면서 “비규제지역인 군포(산본) 또한 풍선효과로 매매가가 12.4% 오른 게 현실”이라고 짚었다.

아기곰은 주택의 착공 실적이 악화한 점을 들어 향후 3년 간 주택 공급 절벽이 심화될 것이라고 우려했다. 그는 “과거 10년(2012년~2021년)의 아파트 월평균 착공 물량(국토교통부 자료)은 3만3208채였지만 2022년부터 착공 물량은 본격 감소하기 시작해 지난해는 2만123채로 39% 감소했다”고 말했다.

그는 “비아파트 월평균 착공 물량은 1만2763채(2012년~2021년 기준) 대비 80% 감소한 2601채로 감소 폭이 더 크다”면서 “2020~2021년의 집값 상승의 주된 원인이 유동성 증가였다면 앞으로는 공급 부족이 집값 상승을 견인할 것”이라고 내다봤다.

아기곰은 “인허가 물량은 과거 10년 평균 42만2830채였지만 착공 물량은 약 40만채로 6% 가까이 차이가 난다”면서 “인허가 실적이 개선됐어도 공사비, 금리 등 다양한 변수로 착공에 들어가지 못하는 사업장이 적지 않다. (서울아파트) 공급의 대부분이 민간에서 나오는 만큼 인허가 실적만 보고 안심할 수 없는 이유”라고 짚었다.

그는 “지금은 시중에 돈이 급격하게 풀리고 있는 시기”라며 “삼성전자를 필두로 기업들의 사내대출 금액도 늘어날 것이고 주식 등 기존 자산 처분에 따른 유동성 또한 추가로 주택시장에 들어올 수 있다”고 덧붙였다.

지방 거주자들에게는 비규제지역 투자가 선택지가 될 수 있다고 언급했다. 그는 “10·15대책 후에도 군포시, 안양 만안구, 수원 권선구, 부천 원미구 등 경기 지역에서 눈에 띄는 집값 상승이 있었다면서 당장 실거주가 어려워도 갭투자가 가능한 지역인 만큼 눈여겨 볼 필요가 있다”고 했다.

아기곰은 무주택자라면 ▷매수 전환 ▷외곽 이동 ▷월세 선택 중 하나를 선택해야 할 압박이 높아질 것이라고 보고 있다. 이어 “1주택자에게는 기존주택 처분 후 실거주가 가능한 상급지 갈아타기를 권하고 다주택자는 한 해에 한 채씩 처분하며 ‘일시적 1가구 2주택’ 혜택을 활용해 똘똘한 한 채로 옮겨가야 한다”고 조언했다.