“강아지는 안돼요” 서러워 7000만원 턴 투자, 한강벨트 입성까지 [맨몸으로 한강벨트①]

[헤럴드경제=윤승현 기자] 1993년생 이수연(가명) 대리는 약 10년 전 일자리를 찾아 아무 연고 없는 서울에 왔다. 예나 지금이나 자취의 성지로 불리는 관악구 신림역 인근 원룸이 그의 첫 ‘서울 집’이었다. 직장생활 5년 차까지 이 대리의 핸드폰에는 그 흔한 주식 앱도 없었다. 월세와 생활비를 뺀 월급은 고스란히 적금 통장에 쌓였다.

그랬던 이 대리는 작년 초 동작구 국민평형 아파트 매수에 성공했다. 작은 원룸에서 시작해 한 단계씩 갈아타는 과정은 순탄치 않았다. 순간의 선택에 한참을 후회하는 날도 많았다. 여느 사회 초년생처럼 투자 문외한이었던 그는 어떻게 한강벨트 집주인이 됐을까.

이 대리는 스무 살이 되자마자 본가를 떠났다. 하지만 그때까지도 완전한 독립은 아니었다. 자취방 월세는 부모님 지원으로 해결했고, 아르바이트는 용돈을 충당하기 위한 수단 그 이상도 이하도 아니었다.

서울 강남구 한 회사에 입사한 뒤 비로소 주거비를 직접 감당하기 시작했다. 매달 나가는 월세가 부담스럽긴 했지만 그렇다고 내 집 마련을 고민하진 않았다. 부동산은 그에게 여전히 먼 이야기였다. 부모님이 일찍이 만들어 준 청약통장도 쓸모를 느끼지 못했다.

그런 이 대리의 책장에 부동산 책 10권이 쌓인 건 반려견 ‘토리’ 덕이었다. 2019년 토리를 데려올 때 전세 계약 만료 시점도 함께 다가왔다. 새 자취방을 찾아 나섰지만, 집을 알아보는 과정은 예상보다 험난했다.

“생각한 것보다 반려견을 받아 주는 집주인이 별로 없더라고요. 이 아이를 책임지려면 마음 편히 살 수 있는 내 집이 있어야겠다, 그때 처음 느꼈습니다.”

이전까지 크게 의식하지 않았던 임차인의 제약이 현실로 다가온 순간이었다. 보증금과 월세, 강남 회사까지 출퇴근 거리만 고려해도 이미 선택지는 넉넉하지 않았다. 여기에 반려견이라는 조건까지 더해지자 원룸을 구하는 건 사막에서 바늘 찾는 격이었다.

눈을 낮춰 겨우 집을 구한 이 대리는 곧장 부동산 자산가인 지인의 친척에게 찾아갔다. 어떻게 공부를 시작해야 하냐는 질문에 “책 10권을 읽어라”는 답이 돌아왔다. 배경지식이 아예 없다 보니 책 속 단어 하나하나가 눈에 걸렸다. 그래도 무작정 읽고 검색하길 반복했다.

“저자가 인테리어를 완벽하게 한 집을 전세로 내놓고 본인은 월세살이를 해요. 처음에는 왜 그런 선택을 하는 건지 이해하지 못할 정도로 투자에 무지한 상태였습니다. 내 집에 내가 들어가 살지 않아도 된다는 걸 그제야 알게 됐어요.”

책으로 시작한 공부는 기사, 블로그 등 종류를 가리지 않고 넓어졌다. 그렇게 이 대리에게도 차츰 시장을 보는 눈이 생겼다.

첫 투자는 분양권이었다. 당시 전세자금대출을 받은 지 얼마 지나지 않았던 그는 대출을 상환하며 발생할 수수료가 부담스러웠다. 이 대리는 “지금 같으면 대출을 정리하고 직접 살 집을 구했을 텐데, 당시에는 수수료 몇십만원이 무서웠다”고 말하며 당시를 회상했다. 기존 대출을 유지하면서 집을 살 방법을 찾다 우연히 발견한 게 바로 분양권이었다.

이 대리는 분양권 투자 강의를 듣고, 접근할 수 있는 가격대에서 전매제한이 풀려 있는 단지들을 탐색하기 시작했다. 부천, 김포, 의정부 등 여러 단지가 후보에 올랐지만 마음이 기운 건 인천이었다.

특별한 이유는 없었다. 지인이 많은 지역이라 심리적 장벽이 낮다는 단순한 이유에서였다. 당시 인천에 공급이 많아 걱정도 됐지만, 물량이 부족한 서울 수요가 넘어오지 않을까 막연하게 믿었다.

2021년 초 이 대리는 인천의 한 신축 아파트 분양권을 매수했다. 당시 분양가는 4억원대로, 계약금 10%와 프리미엄 3000만원이 필요했다. 20대 내내 차곡차곡 모아 둔 전 재산 약 7000만원을 고민 없이 넣었다.

분양권 투자는 아파트가 완공되기 전 신규 주택을 받을 권리를 사고파는 거래다. 일반적인 아파트 매매와 달리 분양대금 전액이 아닌 계약금과 프리미엄을 마련해 접근할 수 있다. 입주 시점에 집값이 떨어지면 예상보다 큰 자금 부담을 떠안을 수 있지만, 이 대리가 주목한 건 위험보다 상대적으로 적은 초기 투자 비용이었다.

실제 매수 당시만 해도 인근 신축 단지 전세가는 분양가를 넘어선 상태였다. 이 대리는 책에서 배운 대로 전세를 높게 설정해 두고 서울에 살 계획을 세웠다. 한창 상승장일 땐 프리미엄으로만 1억원이 붙기도 했다.

“원래 목적은 반려견과 함께 직접 살 집이었는데, 공부를 하다 보니 오히려 돌아가게 된 거죠. 사실 레버리지가 90%인 위험한 상품이지만, 당시에는 10% 돈만 있어도 투자를 할 수 있다는 게 너무 매력적이었어요.”

이 대리의 투자는 인천에서 멈추지 않았다. 가족 명의로 고향인 충남 분양권을 두 채 당첨시키고, 눈여겨보던 경북 분양권도 추가로 매수했다. 이 대리는 “형체가 없다 보니 마치 사이버머니처럼 느껴졌다”며 “당시에는 홀린 것처럼 채 수를 늘려 나갔다”고 말했다.

매수 후 1년까지는 상승세가 지속됐다. 이 대리의 자신감도 덩달아 몸집을 키웠다. 하지만 화면 속 이익과 실제 손에 쥘 수 있는 현금이 다르다는 걸 깨닫기까진 그리 오랜 시간이 걸리지 않았다.

2022년 말 갑작스러운 하락장이 닥쳤다. 2023년 초까지 급격한 조정을 맞은 전세가는 분양가의 절반도 안 되는 2억원 초반대로 떨어졌다. 입주일인 5월까지 얼마 남지 않은 시점이었다.

전세보증금으로 잔금을 충당하겠다는 계획부터 어긋났다. 상승장에서 유용했던 투자 방식은 하락장에서 오히려 자금 압박으로 돌아왔다. 기존 계획대로 전세를 두고 서울에 살기엔 현금이 1억원 넘게 필요했다. 차라리 직접 입주하는 게 낫겠다는 판단이 섰다.

결심만으로 상황이 해결되진 않았다. 주택담보대출을 받기 위해선 가족이 실거주 중인 한 채를 제외한 지방 분양권 두 채를 급히 처분해야 했다. 이 대리는 “서둘러 매도해야 하는데 문의조차 없어 피가 말렸다”며 “부동산 사장님한테 복비를 두 배로 내면서 ‘꼭 물어봐 달라’ 부탁했던 기억이 난다”고 말했다.

그렇게 그는 한 달 만에 분양권 두 채를 팔았다. 그나마 청약 당첨이었던 충남 분양권은 대출 이자를 날리는 데 그쳤지만, 경북에서는 2000~3000만원 손해를 봤다. 하지만 당시 이 대리에겐 수천만원 손해를 신경 쓸 겨를도 없었다.

‘그래, 어쩔 수 없이 들어왔지만 신혼집으로 신축만한 곳도 없지’

그렇게 합리화하며 2023년 4월, 이 대리는 당시 결혼을 준비하던 현 남편과 인천 신축 아파트에 입주했다. 예정에 없던 입주였지만 원룸에만 살다 처음으로 갖게 된 번듯한 ‘내 집’이었다. 새 집에서 신혼살림을 꾸리는 즐거움도 컸다. 그해 12월 결혼식을 올린 두 사람에게는 더없이 만족스러운 나날이었다.

하지만 행복의 유통기한은 딱 6개월이었다. 서울 강남까지 출퇴근에만 왕복 4시간이 걸렸다. 제아무리 좋은 커뮤니티 시설도 잠잘 시간밖에 없는 이 대리에겐 의미가 없었다.

“역세권 단지가 아니라 지하철역까지 걸어갈 수가 없었어요. 그렇다고 출퇴근길 차를 끌고 서울에 갈 순 없으니 매번 지하철 역사에 주차해 두곤 했죠. 아무리 빨리 퇴근해도 집에 도착하면 7~8시더라고요.”

귀가 후 저녁을 챙기고 반려견 산책만 시켜도 어느새 잘 시간이 됐다. 게다가 1호선은 잦은 연착으로 출퇴근 시간을 가늠하기도 어려웠다. 파업, 날씨 등 이슈가 생기면 지각은 피할 수 없었다.

‘무조건, 무슨 일이 있어도 이사’

이 대리에겐 신축 아파트의 쾌적함보다 매일 길 위에서 보내는 4시간이 더 크게 다가왔다. 그렇게 조금은 빠른 2년 뒤 계획이 생겼다.

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