전세 13억인데 자산 기준은 6.6억 ‘컷’…장기전세 보증금, 소득 연동되나 [부동산360]

입력 2026-10-10 15:00:00 수정 2026-10-08 17:05:03

서울시, 연내 ‘장기전세 개선방안’ 마련

고가전세 느는데…보증금·입주자격 괴리 생겨

시세 80% 이내 원칙 유지하되 소득과 연동 논의

[헤럴드경제=서정은 기자] 서울시가 장기전세주택 보증금을 입주자의 소득 수준과 연계하는 방안을 검토 중이다. 주변 시세에 연동해 전세 보증금을 일률적으로 책정하는 현행 방식에서 벗어나 소득·자산 수준에 따라 차등화하는 식이다. 강남 등 고가주택 밀집 지역에서 보증금이 10억원을 넘는 공공임대주택이 공급되는 반면, 자산 기준은 이에 한참 못미치자 제도와 현실 간 괴리가 크다는 지적에 따른 조치다.

10일 서울시에 따르면 시는 전세보증금 기준 손질 등을 담은 ‘장기전세주택 개선방안’을 마련 중이다. 현재 관련 연구기관, 전문가, 교수 등의 의견을 수렴 중이며 연내 개선 방향을 정리할 예정이다.

서울시의 장기전세주택은 무주택 시민들의 주거 안정을 위해 주변 시세의 80% 수준에서 최장 20년까지 거주할 수 있도록 지원한다. 최근 서울 아파트 전셋값이 오르면서 강남 등 일부 지역에서는 보증금 10억원을 넘는 사례가 속속 나오고 있다.

일례로 서울주택도시개발공사(SH)가 지난달 모집한 제8차 미리내집(장기전세주택2) 모집공고를 보면 청담르엘(59㎡(이하 전용면적), 11억7000만원), 래미안대치팰리스(59㎡, 11억7000만원), 래미안원펜타스(59㎡, 11억4660만원) 등 7개 단지 약 90세대에서 보증금이 10억원을 넘었다. 래미안퍼스티지 84㎡는 보증금이 13억8840만원에 달했다.

이처럼 보증금은 갈수록 높아지는데, 입주 자격을 누릴 수 있는 자산 기준은 제자리걸음이다. 미리내집 입주를 신청하려면 60㎡ 이하 주택의 경우 신청자(월평균 120%, 아이 없는 2인 가구 기준)의 월소득은 704만원, 총자산액은 6억6200만원 이하여야한다.

보증금과 입주 자격 간 격차를 고려할 때, 대출을 활용하거나 별도의 자금조달 창구를 마련해야 하지만 최근 대출 규제가 강화되면서 이마저도 쉽지 않다.

정비사업 과정에서 장기전세주택이 지속적으로 공급될 것으로 예상되는 만큼, 앞으로 고가주택 밀집 지역에서 공공임대가 나올 전망이다. 서울시 관계자는 “현재는 주변 시세에 따라 보증금이 정해지는데, 소득이나 자산 여력이 상대적으로 나은 분들은 이를 조금 더 부담하는 방안도 고민해볼수 있다”며 “특히 강남 등에서 장기전세 물량이 지속적으로 나올 수 있어, 보증금이나 자산기준 등을 현실에 맞게 보자는 취지”라고 섦여했다.

구체적인 도입 방식이나 적용 대상은 추가 논의에 따라 달라질 예정이다. 서울시는 주변 시세의 80% 이내에서 보증금을 책정하는 기본 원칙은 유지하되, 그 안에서 입주자의 부담 능력을 반영할 수 있는 방안을 살펴보겠다는 입장이다.

서울시는 해외 공공임대주택의 보증금 산정 사례도 두루 살펴볼 예정이다. 다만 국가별로 주택시장이나 공공임대 제도 차이가 커 이를 직접적으로 적용하기는 어렵다는게 중론이다.

서울시 관계자는 “다양한 시뮬레이션과 전문가 의견 수렴을 통해 실제 적용 가능한 방안을 검토하고 있다”며 “보증금 산정 방식을 바꿀 경우, 실제 공급가격과 주변 전세시장에 미칠 영향도 함께 살펴봐야 한다”고 말했다.