김인만·김학렬 소장, 2027년 주택시장 전망

실수요 중심, 서울 외곽·경기 주택으로 이동

김인만 “인천·경기 오른 뒤 강남 2028년 반등”

김학렬 “강남 팔면 안돼…전세가격 핵심 변수”

2일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드머니페스타 2026에서 김인만 김인만부동산경제연구소장이 강연을 하고 있다. 임세준 기자
2일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드머니페스타 2026에서 김인만 김인만부동산경제연구소장이 강연을 하고 있다. 임세준 기자

“투자자는 투자를 하지 않아도 되지만 실수요자는 어디엔가 살아야 합니다. 강남 집값이 빠진다고 해서 서울 외곽 실수요까지 같이 약해지는 구조가 아닙니다” (김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)

“2021년 상승기에는 투자 수요가 상승을 주도했다면 지금은 실수요자 중심의 시장이다. 대출 한도 안에서 살 수 있는 서울 외곽·경기 주택으로 수요가 몰리면서 내년까지 ‘덜 똘똘한 한 채’가 주요 흐름이 될 것”(김인만 김인만 부동산연구소장)

김인만 김인만부동산경제연구소장과 ‘빠숑’으로 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 지난 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연에서 실수요 중심으로 재편된 시장에 주목해야 한다고 강조했다.

▶김인만 소장 “외곽 오르고 난 2028년 이후 강남도 다시 오를 것”=김인만 소장은 “집이 필요한 무주택자는 자금 사정에 맞춰 서울 외곽이든 경기든 매수해야 한다”며 실수요자 중심으로 재편된 시장에서의 움직임에 대해 조언했다. 또 유주택자는 보유 주택의 가치와 세 부담을 따져 매도·증여·갈아타기를 검토해야 한다고 했다.

강남권 약세는 세제개편에 따른 절세 매물이 늘어난 ‘일시적 하락’으로 진단했다. 장기 보유한 은퇴 고령층 등이 매도에 나서면서 내년 상반기까지 약세가 이어지겠지만, 매물이 소화된 뒤에는 현금 여력을 갖춘 자산가들이 다시 매수할 것으로 내다봤다. 김 소장은 “인천과 안성·의정부·포천까지 다 오르고 나면 2028~2029년에 강남이 다시 오를 것”이라며 “대출을 더 줄이면 경기 서남권과 인천 북부로 생존 매수가 더욱 확대될 것”이라고 말했다.

2일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드머니페스타 2026에서 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소장이 강연을 하고 있다. 임세준 기자
2일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드머니페스타 2026에서 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소장이 강연을 하고 있다. 임세준 기자

▶김학렬 소장 “강남 떨어진다고 집 팔면 안돼”=김학렬 소장도 강남권 조정을 서울 전체의 하락 신호로 해석하는 것을 경계했다.

그는 “강남이 쉬는 것을 보고 시장이 끝났다고 하면 강남만 본 것”이라며 “2027년은 지역과 상품이 갈리는 해”라고 강조했다. 같은 지역에서도 신축·대단지·역세권 등 희소성이 높은 주택을 중심으로 가격이 움직일 것이란 전망이다.

내년 시장의 핵심 변수로는 전세를 꼽았다. 김 소장은 “매매가는 결과이고 전세가는 원인”이라며 “전세가격 상승은 그 지역의 실거주 수요가 늘어난다는 신호”라고 말했다. 서울 입주 물량 감소와 전세 매물 부족이 겹치면 전세난이 심해지고 매수 수요를 자극할 수 있다는 것이다.

정부의 공급 대책도 당장 내년 수급을 바꾸기는 어렵다고 봤다. 그는 “오늘 (공급을) 발표한 집은 아무리 빨라도 2030년에 들어간다”며 “2027년에 입주할 물량은 이미 정해져 있다”고 설명했다.

그러면서 내년 시장에서 피해야 할 실수로 ▷강남 하락만 보고 서울 주택 처분 ▷공급 계획만 믿고 수급 불안 해소 판단 ▷경기도 무차별 매수 ▷세금 때문에 가치 높은 주택부터 처분 ▷금리 인하를 기다리며 매수 연기 등 5가지를 뽑았다.

신혜원 기자


hwshin@heraldcorp.com