“3년 이내 처분 믿었다간 낭패” 10·15 대책 피하려던 2주택자, ‘이 날짜’ 놓쳐 2.5억 더 낸 사연 [이세상]

#. ‘10·15 부동산 대책’ 발표 이후 서울에 집 두 채를 보유한 50대 나세상(가명) 씨 부부가 가장 먼저 한 일은 종전 주택을 처분하는 것이었다. 올해 서울 전역이 조정대상지역으로 묶이면서 내년부터 중과된 양도소득세와 종합부동산세 고지서를 받아들 수 있다는 불안이 컸기 때문이다.

세상 씨는 서울 A주택(종전주택·2017년 6월 취득)과 서울 B아파트(분양권으로 취득한 신규주택·2023년 1월 완공 및 잔금 완납) 등 주택 두 채를 보유하고 있었다. 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 ‘일시적 1세대 2주택 특례’를 적용받아 양도세 비과세가 가능하고 B아파트 취득 시 적용받았던 취득세 중과 추징 유예 역시 지킬 수 있다는 판단에서다.

‘3년 안에 팔면 괜찮다’고 생각해 최근 종전주택을 매도하고 매매계약서까지 작성하며 안심하던 차였지만, 자칫하면 양도소득세와 취득세를 합쳐 2억원이 넘는 세금을 부담해야 할 수도 있다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 같은 아파트·같은 입주 시기의 이웃은 종전 주택을 정리하면서 세금을 한 푼도 내지 않았다는데 무엇이 달랐던 걸까.

‘10·15 대책’ 이후 주택 처분을 고민하는 일시적 2주택자들이 헷갈리는 포인트를 세무 전문가 ‘회현동이택스’와 함께 짚어봤다.

A. 10·15 부동산 대책으로 조정대상지역이 종전 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에서 서울 전역과 경기도 과천·분당·광명 등 수도권 12곳으로 대폭 확대됐습니다. 해당 지역은 투기과열지구와 토지거래허가구역으로도 동시에 지정돼, 이른바 ‘삼중 규제’를 받게 됐습니다.

조정대상지역으로 지정되면 다주택자에 대한 세 부담도 전반적으로 강화됩니다. 조정대상지역에서 주택을 양도할 경우 다주택자는 양도세와 취득세에 중과세율이 적용되고, 장기간 보유한 주택에 대해 적용되는 장기보유특별공제(최대 30%)도 배제됩니다.

다만 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예돼 있어, 이 기한 내에 매도하면 중과는 적용되지 않습니다. 유예가 종료되면 양도세 기본세율(6~45%)에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 추가됩니다.

A. 주거지를 옮기는 과정에서 기존 집을 전세로 주는 등 ‘일시적 2주택자’가 된 경우, 새 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내에 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

이 특례를 적용받기 위해서는 크게 세 가지 요건을 충족해야 합니다. ▷종전 주택 요건 ▷신규 주택 취득 요건 ▷종전 주택 양도 기한입니다.

먼저 종전 주택은 기본적인 1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 양도가액 12억원 이하이면서 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택이라면 2년 이상 실거주 요건도 충족해야 합니다.

신규 주택은 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 뒤 취득해야 합니다. 또 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 각 요건에서 정한 기한을 하나라도 지키지 못하면 비과세 특례는 적용되지 않습니다.

A. 같은 시기에 입주했더라도 세법상 ‘신규 주택의 취득 시점’을 언제로 보느냐에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 신규 주택이 분양권을 통해 취득한 신축 아파트인 경우, 분양권 취득 시점이 핵심 변수로 작용하는데요.

일반적으로 아파트 취득 시점은 준공일이나 잔금청산일을 기준으로 판단하죠. 하지만 분양권으로 취득한 주택의 경우에는 예외가 있습니다. 2021년 1월 1일부터 취득한 분양권부터는 주택 수에 포함된다는 점입니다.

이전에는 분양권을 주택으로 보지 않아 분양권이 실제 주택으로 완성되는 준공일이나 잔금청산일을 신규 주택 취득일로 따져 봤었죠. 그러나 2021년부터는 분양권 자체만으로도 주택 수에 포함되면서 ‘3년 기한’의 기준선도 달라졌습니다.

세상 씨는 2022년 7월 1일 B아파트 분양권을 전매로 사들였는데, 이 경우 분양권 취득일이 곧 신규 주택 취득일로 간주되는 것이죠. 결국 3년의 처분 기한(2025년 6월 30일)이 지난 뒤 종전 주택을 양도했기 때문에 일시적 1세대 2주택 특례를 적용받을 수 없었습니다.

반면 이웃의 경우는 달랐습니다. 이웃의 상황을 따져보니 종전 주택을 보유한 상태에서 B아파트 분양권을 2021년 이전(2020년 6월)에 계약했더군요. 이 경우에는 분양권 취득일이 아니라 잔금청산일(2023년 1월)을 신규 주택 취득일로 봅니다.

즉, 잔금청산일로부터 3년 이내인 2025년 12월 31일까지 종전 주택을 양도했기 때문에 일시적 2주택자 특례를 적용받을 수 있다는 얘기입니다. 세상 씨와 전입 시기는 비슷했지만 ‘3년 기한’의 기준 자체는 달랐던 것이죠.

이처럼 분양권을 통해 신축 주택을 취득한 경우에는 잔금청산일뿐만 아니라 분양권을 취득한 시기 역시 비과세 여부를 가르는 결정적 기준이 됩니다.

A. 네, 조건만 맞는다면 예외적으로 가능합니다.

분양권을 통해 취득한 신규 주택이 실거주 목적이라면, 분양권 취득 후 3년이 지나 기존 주택을 양도하더라도 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 예외 규정이 있습니다.

기존 주택을 1년 이상 보유한 뒤 분양권을 취득했는지, 그 분양권으로 입주할 신축 아파트가 완공되기 전이거나 또는 완공된 날로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도했는지를 봅니다.

당연히 실거주 요건도 지켜야 겠죠. 신축 아파트가 준공된 날부터 3년 이내에 세대원 전원이 전입신고를 하고, 1년 이상 실제로 거주해야 합니다. 다만, 취학이나 근무 등 불가피한 사유가 있다면 예외로 인정될 수 있습니다.

세상 씨 역시 B아파트를 실거주할 목적으로 취득했다면 이 예외 규정을 활용해 보는 방법을 추천드립니다. 세상 씨의 종전주택의 양도가액(11억원)은 12억원 이하이고, 2년 이상 보유·거주 요건(조정대상지역)도 충족한 만큼 양도세를 한 푼도 내지 않아도 되니깐요.

이를 위해선 B아파트가 2023년 1월 1일에 완공된 만큼 3년 이내인 2025년 12월 31일까지 기존 주택을 처분하고 세대 전원이 전입까지 마쳐야 합니다. 여기에 1년 이상 실제로 거주한다면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

이렇게 ‘실거주 예외 카드’를 활용하면 비과세 판단의 3년 기준이 분양권 취득 시점이 아니라 준공 시점으로 옮겨볼 수 있을 겁니다.

A. 세상 씨가 종전 주택을 11억원에 매도했고, 취득가액과 각종 필요경비로 5억원이 들었다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 집을 팔아 얻은 양도차익은 6억원입니다.

세상 씨는 이 주택을 8년간 보유해 장기보유특별공제 대상에 해당합니다. 보유 기간에 따른 장기보유특별공제율 16%(9600만원)를 적용하면, 양도소득금액은 5억400만원으로 줄어듭니다.

여기에 기본공제 250만원을 한 번 더 차감하면, 실제 세율이 적용되는 과세표준은 약 5억150만원이 됩니다. 과세표준이 5억원을 넘기 때문에 양도소득세율 42% 구간이 적용해 보면 최종적으로 약 1억9200만원(지방소득세 포함)의 세금이 산출됩니다.

일시적 1세대 2주택 특례의 3년 기한을 지키지 못할 경우, 세상 씨는 양도세만으로도 2억원에 가까운 세금 부담을 떠안을 수 있습니다.

A. 먼저 취득세를 따질 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 취득 당시 신규 주택이 조정대상지역이었는지 여부인데요. 조정대상지역인지에 따라 취득세 적용 방식과 세율이 달라지기 때문입니다.

서울은 2016년 ‘11·3 대책’ 이후 조정대상지역으로 묶였다가 2023년 1월에야 강남 3구와 용산구를 제외한 21개구가 규제지역에서 해제됐습니다. 세상 씨는 B아파트 분양권을 취득한 시점(2022년 7월)이나 실제 주택을 취득한 시점(2023년 1월) 모두 조정대상지역에 해당됩니다.

조정대상지역에서 종전 주택을 보유한 상태로 2020년 8월 12일 이후 분양권을 취득한 경우, 분양권 취득 시점에는 취득세를 내지 않습니다. 대신 신축 주택이 완공돼 잔금을 치르는 시점에 1세대 2주택으로 판단돼, 취득세 중과세율(8.4% 또는 9%)이 적용됩니다.

다만 예외도 있습니다. 신축 주택 완공(잔금 청산)일로부터 3년 이내에 종전 주택이나 신규 주택 중 하나를 처분하면, 일시적 2주택 특례가 적용돼 취득세를 1주택자 일반세율(1.1~3.5%)로 납부할 수 있습니다. 통상 우선 일반세율로 신고·납부한 뒤 기한 내 주택 처분 여부를 사후에 확인하는 편이죠.

세상 씨도 이 3년 유예 기한을 적용받아 B주택 취득가액 9억원에 대해 일반세율 3.3%(지방교육세 포함)를 적용한 2970만원만 납부한 상태입니다. 이후 B주택 취득일(2023년 1월 1일)로부터 3년 이내인 2025년 12월 31일까지 A주택을 최종 처분하면, 취득세 중과로 추징될 가능성은 없습니다.

반대로 이 기한을 넘길 경우에는 취득세 중과세율이 소급 적용돼 기존에 납부한 세금과의 차액을 추가로 부담해야 합니다. 이 경우 가산세를 포함해 취득세 6036만여원과 지방교육세 111만여원을 더 내야 해, 처음 낸 세금과 별도로 6100만원이 넘는 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

A. 결론부터 말하면 분양권이나 주택을 언제 계약·취득했느냐가 달랐기 때문입니다. 특히 2020년 ‘7·10 부동산 대책’ 이전에 계약을 했는지 여부가 취득세 중과 적용을 가르는 핵심 기준이 됩니다.

당시 정부는 7·10 대책을 통해 다주택자에 대한 취득세 중과 제도를 도입했지만, 그 이전에 이미 매매계약이나 분양계약을 체결한 경우에는 종전 규정을 적용하도록 했습니다. 즉, 7·10 대책 이전 계약자에게는 애초에 취득세 중과 자체가 적용되지 않았던 셈이죠.

반면 세상 씨처럼 2020년 7월 10일 이후 분양권을 전매로 취득한 경우에는 강화된 규정이 적용돼 일시적 2주택 특례의 ‘3년 이내 처분’ 요건을 신경 써야 합니다.

여기서 또 하나 중요한 차이가 취득 시점을 언제로 보느냐입니다. 지방세법상으로는 분양권에 당첨돼 직접 계약한 경우 취득시기는 분양계약일로 봅니다. 반면 타인으로부터 분양권을 전매로 인수한 경우에는 잔금 청산일이 취득 시기가 됩니다.

이를 사례에 대입해 보면, 세상 씨는 분양권을 전매로 인수해 잔금을 치른 2022년 7월 1일이 취득 시점이 됩니다. 반면 아파트에 직접 당첨된 이웃은 분양계약일인 2020년 6월 10일이 해당됩니다. 이 차이 때문에 이웃은 취득세 중과 걱정이 없었던 반면, 세상 씨는 ‘3년’이라는 기한을 따져봐야 하는 상황에 놓이게 된 것입니다.

이처럼 조정대상지역에서 양도세와 취득세를 따질 때는 ‘3년’이라는 숫자만 볼 일이 아닙니다. 양도세와 취득세는 각각 기준 시점이 다르고 세상 씨 사례처럼 기준일을 어디에 두느냐에 따라 부담해야 할 세금이 억 단위로 달라질 수 있으니 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.