아버지가 물려주신 입주권의 반전…‘이 날짜’ 때문에 취득세 6000만원 더 내 [이세상]

#. 3년 전 서우리씨(42세)는 돌아가신 아버지로부터 서울시 C구 주택의 조합원입주권을 상속받았다. 아버지가 생전에 보유하시던 C구 주택이 재건축에 들어가면서 주택 대신 조합원입주권을 받게 된 것이다. 조합원입주권은 재개발·재건축 등 도시정비 사업을 통해 새로 지어질 주택에 입주할 수 있는 권리로, 부동산 자체가 아닌 ‘새로운 주택을 받을 수 있는 권리’에 해당한다.

조합원입주권의 경우 상속받은 지 5년이 지나야 소유 주택 수에 포함된다는 사실을 알고 있었던 우리씨는 다가올 2027년 10월 전까지 해당 입주권을 처분하겠다는 계획을 세웠다.

그러던 중 우리씨는 올해 초 전세로 거주 중이던 서울시 A구 아파트에서 나와 직장과 가까운 서울시 B구의 아파트를 13억원에 취득했다. B구는 조정대상 지역이었지만 교통이 불편한 편이라 비교적 저렴하게 아파트를 취득할 수 있었다.

B구 아파트 잔금을 치르고 직접 취득세 신고를 하기 위해 구청 세무과에 방문한 우리씨는 취득세 담당자의 안내에 깜짝 놀랐다. 자신도 모르게 2주택자로 중과세돼 취득세가 1억원이 훌쩍 넘었기 때문이다. 구청 세무과 담당자는 상속 받은지 5년이 채 안 된 입주권이지만 이에 따라 C주택을 취득하게 됐기 때문에 2주택자로 중과세되는게 맞다고 설명했다.

우리씨는 상속 5년 이내의 조합원입주권은 주택 수에 포함되지 않는다는 자신의 상식과 달리 2주택자로 분류된 이유가 이해가 되지 않아 세금전문가 회현동이택스를 찾아갔다.

A. 네. 알고 계시다시피, 상속으로 받은 조합원입주권은 취득 후 5년 이내라면 주택 수에 포함되지 않습니다.

주택 유상 취득세 세율을 정할 때 기준이 되는 ‘1세대의 주택 수’에는 상속을 원인으로 취득한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔이 상속 개시일부터 5년이 지나지 않았다면 제외하도록 되어 있습니다.

주택 수가 중요한 이유는, 바로 이 숫자에 따라 취득세 부담이 달라지기 때문입니다.

1세대의 주택 수란 ▷주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 ▷현재 세대가 국내에서 보유하고 있는 주택 ▷ 조합원입주권 ▷주택분양권 ▷오피스텔 수의 합계를 말합니다.

우리씨가 혼란을 느낀 부분은 ‘상속받은 지 5년도 안 된 조합원입주권’이 주택 수에 포함됐기 때문입니다.

한 가지 확인할 점이 있습니다. 혹시 해당 입주권에 따른 주택이 이미 준공된 것이 아닌가요?

A. 예. 그렇습니다.

입주권을 상속받았는데 해당 주택이 완공돼 그 주택을 취득한 경우, 소유권 보존을 원인으로 취득하는 것이므로 상속 개시일로부터 5년이 지나지 않았더라도 주택 수에 포함됩니다.

A. 우리씨 말씀대로 해당 주택은 준공 전 건물입니다. 하지만 임시사용승인이 난 건물은 지방세법 시행령 제20조제6항에 따라 사용승인서가 나오기 전이라도 주택을 취득한 것으로 간주합니다.

따라서 임시사용승인일 이후 해당 주택은 주택 수에 포함됩니다. 상속받은 입주권이 임시사용승인을 받은 주택으로 바뀌게 된다면 그 즉시 주택 수에 포함된다는 뜻입니다.

A. 준공은 보통 빠르면 임시사용승인일로부터 1년 이내에 이뤄지지만, 경우에 따라서는 수년이 걸리기도 합니다.

임시사용승인일이란 전체 건축물이 아직 완전하게 완성되지는 않았더라도, 일부 사용이 가능하다고 인정돼 관할관청으로부터 임시사용승낙서를 받아 입주할 수 있는 날을 말합니다.

건축 공정은 예정보다 지연될 수 있는데, 이런 상황에서 막연히 기다리자면 시간과 자금을 낭비하는 셈이 되겠죠. 이런 상황에서 완공까지 기다리지 않더라도 법의 테두리 안에서 입주가 가능하도록 한 것이 바로 임시사용승인 제도의 취지입니다.

우리씨의 경우, 상속받은 입주권이 2024년 12월에 임시사용승인을 받은 것으로 확인됩니다. 따라서 그 시점을 기준으로 1주택자가 되신 것입니다.

A. 지방세법은 재개발·재건축 사업 구역 내에서 주택을 상속받은 후 그 주택이 없어지면 조합원입주권을 취득한 것으로 봅니다.

주택에서 입주권으로 그 성질이 변하더라도 별도의 취득 행위가 이루어지지 않았으므로 5년까지는 주택 수에서 제외할 수 있습니다.

Q. 우리씨의 경우 C구 입주권이 주택으로 바뀌는 2024년 12월 1주택자 된 상태에서 조정대상지역인 B구에 아파트를 13억원에 취득해 2주택자가 됐습니다.

2주택자의 경우 조정대상지역에서 주택을 취득할 경우 취득세율8%에 지방교육세0.4%를 더한 8.4%의 취득세를 내야 하빈다.

고로 우리씨는 13억원의 B구 아파트 신규 취득으로 취득세(8%) 1억400만원과 더불어 지방교육세(0.4%) 520만원을 더하면 총 1억920만원의 세금을 부과받게 되는 것입니다.

A. 네 우리씨의 경우 B구 주택만 주택 수에 포함해 스스로 1주택자일 것으로 생각해 취득세 계산에 착오가 있으셨을 것으로 보입니다.

1주택자가 9억 초과 아파트를 취득하게 된다면 취득세율 3%에 지방교육세 0.3%를 적용받아 총 3.3%를 내야 합니다.

우리씨의 경우 스스로 1주택자라고 가정해 B구 취득세(3%) 3900만원과 지방교육세(0.3%) 390만원을 더해 총 4290만원을 부담할 것으로 예상하셨을 겁니다.

예상치였던 4290만원보다 6630만원 많은 1억920만원을 내야 되는 상황이 닥쳐 당황스러우셨겠네요.

A. 취득 원인이 다르기 때문입니다.

C주택은 소유권 보존을 원인으로 취득한 주택으로 보아 취득세율은 2.96%(지방교육세: 0.16% 포함)입니다.

반면 B주택은 조정대상지역의 2주택을 유상으로 취득한 것으로 취득세율은 8.4%(지방교육세 0.4%)를 적용받게 됩니다.

C주택 재건축 건물의 과세표준은 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 간접비용을 연면적으로 나누어 산출한 면적 단위당 가액입니다.

우리씨 말씀대로 C주택 취득세로 1184만원을 납부하셨다면, 우리씨가 취득한 건물의 건축비는 4억원으로 판단됩니다.

A. 입주권이 주택으로 바뀌면 그 주택이 지방세법 시행령 제28조의4의 규정상 다음 중 어느 하나에 해당하면 소유 주택 수에서 제외합니다.

결론부터 말하자면, 아쉽게도 우리씨의 경우 해당 사항이 없을 것 같습니다.

소유 주택에서 제외하는 경우로는 ▷시가표준액이 1억원(수도권외 2억원) 이하 주택(도정법상 정비구역, 소규모주택법상 사업시행구역 소재주택 제외) ▷노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 사원임대용주택등 용도로 사용하는 주택 ▷지정문화재 등 주택 ▷개발 등을 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택 ▷농어촌주택 ▷주거용건물개발업자의 신축주택 ▷시가표준액 1억원 이하 오피스텔 ▷시가표준액 1억이하 주택부속토지 ▷혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하면 다른 배우자가 혼인전부터 소유한 주택 ▷일정기간내 유상으로 취득한 소형신축주택, 임대주택, 지방미분양아파트 ▷일정기간내 유상으로 취득한 소형, 임대오피스텔 등이 있습니다.

A. 예, 가능합니다.

다만 해당 규정은 조건이 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의5의 규정에 따라 B주택을 취득하고 3년 이내에 C주택을 처분하는 경우에 가능합니다.

당장으로서는 C주택을 처분하는 것이 절세를 위한 가장 좋은 방법이라 생각합니다.

[정호원기자 / 이원익우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 세무전문가]