#. 점심 시간, 옆자리 동료의 말에 김수영 씨(52)가 밥 한술 크게 뜨다 말고 눈이 동그래졌다. “아니에요, 고가주택이면 과세될 수도 있다던데요? 부장님 마포구 아파트 많이 올랐을텐데 꼭 확인해보셔야 해요.” “에이, 집 한 채인걸….” 수영 씨가 가볍게 넘기려다 문득 불안해졌다.

수영 씨는 현재 본인 명의의 서울 마포구 35평 아파트(보증금 5억원, 월세 150만원)를 반전세로 임대 중이고, 자신은 경기도 전셋집에 살고 있다. 그런데 지난해 마포구 아파트 일대 주택 가격이 들썩이더니 최근 수영 씨가 보유한 아파트 공시가격도 12억5000만원까지 껑충 뛰어올랐다.

수영 씨는 ‘1주택자는 괜찮다’는 말만 믿고 지금껏 월세 소득에 대한 세금신고를 해본 적도 없다. 그런데 주택임대소득은 분리과세냐, 종합과세냐에 따라 세금 차이가 커진다는 말까지 들으니 머릿속이 복잡해진다. 5월 종합소득세 신고를 앞두고 수영 씨가 세금전문가 ‘절세미녀’를 찾아갔다.

A. 네, 경우에 따라 세금을 내야 할 수 있습니다.

일반적으로 부부 합산 1주택자의 경우 임대소득이 과세되지 않습니다. 단, ‘고가주택’의 경우에는 1주택자도 월세소득에 대해서는 과세가 됩니다. 이때의 고가주택은 기준시가가 12억원을 초과하는 주택을 뜻합니다.

수영 씨가 임대 중인 아파트는 작년까지만 해도 공동주택가격이 12억원을 넘지 않았지만, 2024년 고시 기준으로 12억5000만원으로 오르면서 고가주택에 해당하게 된 거예요. 따라서 수영 씨는 2024년분 월세소득에 대해서 종합소득세를 신고해야 합니다.

A. 네, 이때 주택 수 기준은 본인만이 아니라 배우자와 합쳐서 판단해야 하니 더 주의해야 해요. 또한 주택의 수뿐만 아니라 각 주택이 ‘어떤 조건’을 갖추고 있는지도 함께 따져봐야 합니다.

먼저 1주택자라면 기준시가가 12억원을 넘는 고가주택, 국외주택에서 발생한 월세소득에 세금이 붙습니다. 하지만 전세보증금이나 전세금은 과세 대상이 아니에요. 쉽게 말해 보증금은 월세 계약 시 집주인에게 맡겨두는 돈을, 전세금은 월세 없이 집을 빌리는 대신 한 번에 내는 큰 금액을 뜻해요.

2주택자는 조금 달라요. 주택 두 채부터는 둘 중 하나의 주택에서라도 월세를 받으면 모두 과세 대상이 됩니다. 하지만 이 경우에도 전세보증금이나 전세금은 과세 대상에서 빠지니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

단, 내년부터는 2주택을 보유한 경우라도 두 채 모두 기준 시가 12억원을 초과하는 고가 주택이며 보증금과 전세금의 합계가 12억 원을 넘는다면 해당 보증금과 전세금도 과세 대상에 포함됩니다.

문제는 3주택 이상 보유자인데요. 이때는 월세뿐 아니라 보증금과 전세금까지 세금 대상이 될 수 있어요. 단, 여기엔 조건이 붙어요.

▷세 채 모두 비소형주택(전용 40㎡ 초과 또는 기준시가 2억원 이상)일 것 ▷이 주택들의 보증금·전세금 총액이 3억원을 넘을 것. 이 두 가지 요건을 모두 만족해야 보증금·전세금에 대해 과세가 되는 거예요.

반대로 말하면, 소형주택(전용 40㎡ 이하+기준시가 2억원 이하)만 보유하거나 보증금·전세금 합계가 3억원을 넘지 않으면 과세 대상이 아닐 수 있다는 거죠.

주택 수는 많지 않은데도 고가주택이거나 반전세처럼 보증금이 큰 경우엔 자칫 세금 신고를 놓치기 쉬운 만큼 관련 기준을 꼼꼼히 확인해두는 게 중요합니다.

A. 그렇습니다. 1주택자라도 고가주택(12억원 초과)에서 발생한 월세소득에는 세금이 부과되잖아요. 전세의 경우에는 3주택 이상 보유하면서 전세보증금과 전세금 총액이 3억원을 초과해야만 과세 대상이 됩니다.

즉, 1주택자인 수영 씨가 전세로만 임대한다면 주택임대소득에 대한 세금은 내지 않아도 됩니다.

A. 주택임대소득은 연 2000만원을 기준으로 과세 방식이 달라집니다. 먼저, 2000만원을 초과할 때에는 종합과세가 강제 적용됩니다.

2000만원 이하라면 종합과세와 분리과세 중에서 선택할 수 있습니다. 수영 씨처럼 연간 임대소득이 1800만원인 경우에는 두 방식 중 유리한 쪽을 선택할 수 있어요.

A. 소득 수준과 임대소득 규모에 따라 유리한 방식이 달라집니다. 연봉 7000만원이고 임대소득이 1800만원(월세 150만원)인 수영 씨의 사례를 대입해 살펴보겠습니다.

먼저, 수영 씨가 종합과세를 선택할 경우 임대소득이 근로소득과 합산되면서 24% 세율이 적용되어 총 세금은 약 1035만원이 나옵니다.

하지만 분리과세로 신고할 경우, 임대소득에만 14%의 세율이 적용되면서 세 부담이 줄어듭니다. 게다가 분리과세를 선택하면 임대소득의 50%는 필요경비로 자동 공제되고, 여기에 200만원의 기본공제도 받을 수 있어요.

이때 수영 씨가 지자체와 세무서에 모두 사업자등록을 해뒀다면, 필요경비율은 60%, 기본공제는 400만원으로 커집니다. 단, 수영 씨의 경우 종합소득금액이 2000만원을 초과해 기본공제를 적용받을 수 없어요.

결론적으로 근로소득과 주택임대소득에 총 세금을 비교해보면, 종합과세 시 낼 세금은 약 1034만원, 분리과세를 선택하면 약 876만원이 나옵니다. 분리과세가 약 160만 원 정도 더 유리하다는 결론이 나와요.

A. 네, 기본적으로 소득이 있는 사업자라면 사업자등록은 꼭 해야 해요.

주택임대소득 역시 사업자 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 등록하지 않으면, 임대 개시일부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과될 수 있어요.

등록 방법도 간단합니다. 홈택스 홈페이지나 손택스 모바일 앱을 통해 온라인으로 가능하고, 직접 세무서에 방문해서도 등록할 수 있어요.

이때는 신분증과 임대차 계약서를 꼭 챙기셔야 합니다. 참고로, 세무서에 하는 사업자등록은 ‘세금 신고용’으로 의무지만, 지자체에 하는 등록은 ‘임대사업자 혜택’을 위한 선택사항입니다.

A. 네, 주택임대사업자는 부가가치세 면세 업종에 해당해요. 그래서 일반 사업자처럼 부가가치세 신고는 하지 않지만 대신에 매년 2월 ‘면세사업장현황신고’를 통해 전년도 임대 수입을 세무서에 알려야 합니다.

이때 1년치 매출 신고를 해두면, 5월에 종합소득세 신고할 때 임대소득이 자동으로 연동돼 간편하게 신고할 수 있어요.

다만, 걱정하지 않으셔도 되는 점은 주택임대업은 이 현황신고를 하지 않더라도 ‘가산세’가 부과되진 않는다는 점이에요. 그래도 미리 신고해두면 나중에 종합소득세 신고할 때 훨씬 수월하겠죠.

A. 네, 영향을 줄 수 있습니다.

수영 씨처럼 직장가입자가 급여 외에 다른 소득이 연 2000만원을 넘는 경우, 건강보험료를 추가로 내야 합니다. 회사가 절반 부담해주는 일반 보험료 외에 추가 보험료가 부과되는 구조죠.

다만 이 기준은 필요경비를 뺀 ‘순소득 기준’으로, 급여 외 소득을 놓고 2000만원이 넘는지 따져봐야 합니다. 수영 씨는 임대소득에서 경비를 뺀 금액이 2000만원이 넘지 않기 때문에 추가 건강보험료는 내지 않아도 됩니다.

[유혜림 기자/ 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀]