#. 성지예(가명·48) 씨는 최근 강남구의 한 재건축 아파트에 입주했다. 조합원 입주권을 매수한 지 무려 8년, 긴 기다림 끝에 드디어 내 집이 완공된 순간이었다. 5년 전 지예 씨는 입주를 기다리며 경기도의 소형 아파트를 마련했는데, 그 집도 3억원에 사서 6억5000만원에 잘 팔았다.

재건축은 입주까지 시간이 오래 걸리는 일이 많다 보니 그 사이 임시로 거주할 ‘대체주택’을 따로 마련하는 경우도 흔하다. “여보, 입주권 있는 사람은 재건축 기간 동안 다른 집에 살아도 대체주택 비과세 받을 수 있다니까. 우리 양도소득세는 걱정 안 해도 돼.”

입주권·대체주택·비과세까지, 모든 계획이 척척 맞아떨어졌다고 생각하니 마음마저 뿌듯했다. 그런데, 얼마 지나지 않아 세무서로부터 날라온 1억원짜리 고지서를 받아든 지예 씨의 표정이 굳어졌다. “거주도 했고, 입주권도 있는데…. 대체주택 비과세 요건을 다 갖췄는데 뭐가 문제라는 거죠?” 지예 씨가 혼란스러운 마음을 안고 절세 전문가 ‘절세미녀’를 찾아갔다.

A. 대체주택 비과세는 재건축이나 재개발 때문에 기존 집에 살 수 없는 1세대1주택자가, 어쩔 수 없이 임시로 구한 주택(대체주택)을 팔 때 양도세를 면제해주는 제도예요. 재건축과 같이 그 집에 살 수 없는 상황을 고려해서 일정 조건을 만족하면 비과세 적용을 해주는 것이죠.

그런데 요건이 생각보다 까다롭습니다. 이 비과세 혜택을 받으려면 정해진 요건들을 모두 충족해야 해요. 정리하면 이렇게 네 가지입니다.

①(취득요건) 대체주택은 재건축이 본격 시작된 이후, 즉 ‘사업시행인가일 이후’에 취득해야 해요.

②(거주요건) 대체주택에서 1년 이상 실제 거주해야 합니다. 즉, 단순 소유가 아니라 실제로 살아야 혜택을 주겠다는 뜻이죠.

③(거주요건) 재건축이 완공된 새 집에는 완공된 날부터 3년 이내에 세대 전원이 이사해서 꼭 1년 이상 거주해야 합니다.

④(양도요건) 대체주택은 신축 주택이 완공되기 전이거나 완공된 날부터 3년 이내에 팔아야 비과세 대상이 됩니다.

즉, 원래 살고 있던 집이 재건축이나 재개발로 철거되는 상황에서 ▷사업시행인가일 이후 대체주택을 매입해 1년 이상 살고 ▷나중에 완공된 새 집으로 들어가서 또 1년 이상 거주한 다음 ▷완공 후 3년 이내에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻이에요.

A. 지예 씨가 헷갈릴 만했어요. 조건 하나하나만 보면 다 갖춘 것처럼 보이니까요.

그런데 대체주택 비과세 특례에는 아주 중요한 전제 조건이 하나있어요. 바로, ‘원래 내가 살고 있던 집이 정비사업 대상이었을 것’이에요.

이 제도는 재건축 때문에 기존 집에 더는 살 수 없게 된 사람이 임시로 다른 집(대체주택)을 마련해서 살다가 그 집을 팔 때, 양도세를 면제해주는 예외적인 혜택이잖아요.

그런데 지예 씨의 경우, ‘원래 살던 집’이 정비사업에 들어간 게 아니라 중간에 ‘승계조합원 입주권’을 새로 매입한 경우예요. 즉, 원래 갖고 있던 집이 재건축에 들어간 게 아니라 재건축 아파트에 들어갈 권리를 나중에 산 것이죠.

이 때문에 지예 씨는 ‘재건축 때문에 어쩔 수 없이 대체주택에 거주한 사람’이 아니라 ‘입주권을 매입한 사람’으로 간주되면서 비과세 대상에서 제외됩니다.

단순히 ‘입주권 보유’ 문제가 아니라 ‘언제 입주권을 갖게 되었는지’가 중요한 문제였던 것이죠.

A. 네, 맞아요. 조합원 입주권은 모두 같아 보이지만 언제 어떻게 취득했느냐에 따라 ‘성격’이 달라지기 때문이죠.

우선 조합원 입주권이란 도시 및 주거환경정비법 제74조나 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제29조에 따라 관리처분계획의 인가 또는 사업시행계획 인가를 통해 입주자로 선정된 지위, 즉 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 말합니다.

쉽게 말해, 재건축·재개발 등 정비사업에서 기존 주택을 헐고 새 아파트를 지었을 때 그 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

재건축이나 재개발 사업은 여러 단계를 거쳐 진행되는데요, 양도소득세법에서는 ‘관리처분계획 인가일’을 기준으로 권리의 성격이 달라진다고 보고 있어요.

먼저 관리처분계획 인가일 ‘이전’에 부동산을 샀다면, 그건 아직 일반 주택이기 때문에 기존 주택을 산 것으로 봐요.

반면, 관리처분계획 인가일 ‘이후’에 취득했다면, 이미 입주권이 확정된 상태이기 때문에 입주권 자체를 승계한 것, 즉 ‘승계조합원 입주권’을 취득한 걸로 봐요.

지예 씨는 바로 이 관리처분 인가일 이후에 입주권을 산 경우라서 세법상 ‘기존 주택을 가진 사람’이 아니라 ‘입주권을 새로 취득한 사람’으로 분류돼요.

쉽게 말해, 지예 씨는 본인이 재건축 대상 주택에 살던 게 아니라 그 권리를 중간에 산 케이스라서 대체주택 비과세 혜택을 받을 수 없었던 것이죠.

A. 지예 씨처럼 대체주택을 3억원에 취득해서 5년간 보유·거주하다가 6억5000만원에 처분한 상황을 살펴볼게요. 그러면 양도차익은 3억5000만원이 나옵니다.

만약 비과세 요건을 모두 충족해서 적용을 받을 수 있었다면 양도가액이 12억원 이하이기 때문에 양도소득세는 ‘0원’, 즉 세금이 없습니다.

하지만 지예 씨처럼 비과세 요건을 충족하지 못하면 이 양도차익에 대해 세금이 부과될 수 있어요. 이 3억5000만원에 대해 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데요, 이때 공제율은 10%(보유·거주 5년)를 적용합니다.

이렇게 나온 양도소득금액(3억1500만원)에 ▷기본공제(250만원) ▷세율 40% 등을 차례로 적용해주면 최종 납부할 세금은 약 1억896만원(지방세 포함)이 산출됩니다.

네, 가능성이 있었어요. 핵심은 입주권을 언제 취득했느냐, 정확히 말하면 ‘관리처분계획 인가일을 기준으로 전이냐, 후냐’에 달려 있기 때문이죠.

즉, 관리처분계획 인가일 이전에 입주권을 취득했다면, 세법상 기존 주택을 보유한 것으로 보기 때문에 세금 없이 매각할 수도 있었어요.

반대로, 지예 씨처럼 인가일 ‘이후’에 입주권을 취득한 경우, 승계조합원 입주권을 산 것으로 간주되기 때문에 비과세 특례 대상에서 제외되는 거고요.

A. 네, 기본적으로 대체주택도 신축주택과 마찬가지로 ‘1년 이상 거주’해야 비과세를 받을 수 있어요. 대체주택에서의 1년 거주는 최소 요건이기 때문에 그 이상 오래 사는 건 전혀 문제가 되지 않아요.

실제로 재건축·재개발은 공사 기간이 3~5년씩 걸리는 경우도 많아서 의도치 않게 공백이 길어질 수 있죠. 그래서 대체주택에 오래 거주하더라도 신축주택 완공 전 혹은 완공 이후 대체주택 양도 시 비과세 적용이 가능한 것입니다.

이때 중요한 건, 1년 이상 거주할 때 ‘세대 전원이 함께’ 살아야 한다는 점이에요. 다만, 다음과 같은 예외는 인정돼요.

▷자녀의 취학 문제 ▷가족 중 질병 치료나 요양 ▷근무지 이전이나 사업상 불가피한 이유 등이 대표적입니다. 이런 경우에는 세대원 중 일부가 함께 거주하지 못해도 세대 전체가 거주한 것으로 간주됩니다.

또 하나, ‘연속된 1년’이 아니어도 통산해서 1년이면 인정돼요. 예를 들어 6개월 살고, 잠시 이사 나갔다가 다시 6개월을 살아도 전체적으로 1년 이상이면 요건이 충족됩니다.

불가능합니다. 대체주택 비과세 특례는 대체주택을 취득하는 시점에 ‘1세대 1주택자’여야만 적용됩니다. 대체주택 취득일 기준으로 2주택 이상이라면 비과세 특례를 받을 수 없다는 의미죠.

다시 말해, 대체주택을 취득할 당시 이미 다른 집이 있었다면 비과세는 적용되지 않습니다.

특히 이 부분은 2023년 10월 23일 이후 결정·경정되는 건부터 유권해석이 바뀐내용이라 특히 최근 거래에는 주의가 더 필요합니다.

[유혜림 기자/ 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀]