2021년6~2022년 5월 국토부 전세 실거래 최초 전수조사

수도권 신규 전세계약 비중 47.1% 역전세 상황 처해

보증금 인상폭 적었던 ‘갱신계약’, 역전세 확산 막아

[단독] 서울·수도권 19만6000가구 집주인 역전세 적색등…인천이 가장 위험 [부동산360]

[헤럴드경제=박일한 기자] 수도권 아파트 전셋값 최고점 시기인 2021년 6월부터 2022년 5월까지 ‘신규’ 전세 계약을 해 2년이 지난 올 하반기부터 내년 상반기까지 재계약 시점이 돌아오는 물량이 수도권에만 19만6900가구 수준인 것으로 나타났다. 이들은 당시 전세보증금이 현재보다 평균 1억원 이상 높아 향후 재계약을 할 때 집주인이 그 차액만큼 돌려줘야 하는 직접적인 ‘역전세난’ 위험 가구다.

19일 헤럴드경제가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 올라온 2021년 6월1일부터 2022년5월31일까지 수도권(서울·경기·인천) 아파트 전세계약(계약일 기준) 41만8383건을 분석한 결과, 신규 전세 계약은 47.1%(19만6902건), 갱신계약(재계약)은 52.9%(22만1481건)였던 것으로 확인됐다. 재계약 물량 가운데는 법적 권리인 계약갱신청구권을 쓴 가구가 9만169건 있었다. 전체 전세의 21.6%가 전세보증금 5% 인상 상한선 기준을 적용받는 청구권을 썼다는 이야기다.

2021년 6월은 전월세신고제가 시작된 때로 2022년 5월까지 1년간 수도권 아파트 전셋값은 역대 가장 높았다. 이 시기 계약한 전세는 올 하반기부터 내년 상반기까지 재계약을 해야 하는 시점이 돌아오는데, 향후 주택시장을 흔들 가장 큰 변수로 평가된다. 대부분이 최근 1~2년 전셋값이 급격히 떨어져 ‘역전세’ 위기에 몰렸기 때문이다. 한국은행은 집주인이 향후 재계약 시점에 떨어진 전세보증금 만큼 세입자에게 내줘야 하는 역전세 위험가구 규모를 전국 103만가구로 추산했다.

지역별로 서울에선 모두 14만9048건의 전세 계약 중 6만3780건이 신규계약이었다. 재계약은 8만5268건으로 전체 전세 중 신규(42.8%) 보다 재계약 비율이 57.2%로 훨씬 높았다.

같은 기간 경기도 전세계약은 22만7589건 있었다. 이 중 신규 계약은 11만513건이고, 재계약이 11만7076건 이뤄졌다. 경기도에서 신규 계약은 전체 전세의 48.6%, 재계약은 51.4%를 차지했다.

[단독] 서울·수도권 19만6000가구 집주인 역전세 적색등…인천이 가장 위험 [부동산360]
[연합]

인천에선 이 기간 전세 계약이 모두 4만1746건 성사됐다. 신규 계약은 2만2609건, 재계약은 1만9138건 있었다. 신규 계약은 전체의 54.2%, 재계약은 45.8%였다.

전문가들은 당시 전세 계약 가운데 신규계약이 본격화하고 있는 역전세난의 진앙지가 될 것으로 예상하고 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “당시 전세 계약 중 신규 계약은 최근 역대급 전세가격 하락의 영향으로 대부분 집주인이 세입자에게 보증금을 일부 돌려줘야 할 처지”라며 “역전세 위험 가구 중 일부는 급매물로 던지는 경우가 생길 수도 있어 매매시장에도 부담을 줄 수밖에 없다”고 내다봤다.

한국부동산원에 따르면 고점이던 2022년 1월 서울 아파트 평균 전세보증금은 6억3424만원에서 현재(올 4월 기준) 5억1077만원으로 1억2000만원 이상 떨어졌다. 경기와 인천을 포함한 수도권 전체 평균 전셋값도 최고로 뛰었던 2021년 12월 4억5103만원에서 현재 3억5398만원까지 1억원 가까이 빠졌다.

당시 계약갱신청구권을 쓴 가구를 포함한 재계약 물량은 전체 전세계약의 52.9%나 차지하는 것으로 나타났다.

재계약 물량은 전셋값 상승폭을 5% 이내로 제한하는 계약갱신청구권을 쓰거나, 집주인이 자발적으로 보증금 인상폭을 줄여 세입자와 원만히 합의한 경우가 대부분이다.

세부적으로 당시 계약갱신청구권을 쓴 가구는 서울 3만8891건, 경기 4만4309건, 인천 6969건 규모로 수도권 전체 전세 계약의 21.6%였던 것으로 나타났다. 이들은 전세 인상률 상한선인 5% 이내에 보증금을 올렸기 때문에 결국 4년 전인 2019년 12월 전후 전셋값보다 5% 정도 올라 계약이 이뤄졌다. 따라서 이들 가구는 당시 전세보증금을 대폭 높여 계약하지 않았기 때문에 현재 역전세 상황인 경우는 드물 것으로 보인다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “전셋값 고점기 계약갱신청구권 사용이 아이러니하게 현재 시점에선 역전세 확산의 방어판 역할을 한 셈”이라고 말했다.

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