매입임대 세제특례 원칙 2027년까지

상생임대 특례 연말 종료…양도기한 신설

지방 준공후 미분양 세제지원 1년 연장

[헤럴드경제=양영경 기자] 조정대상지역에서 기존 주택을 보유한 채 새 주택을 취득한 일시적 2주택자는 앞으로 2년 안에 종전 주택을 처분해야 양도소득세·종합부동산세상 1세대 1주택 특례를 받을 수 있다.

조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제에는 원칙적으로 2027년 말까지로 적용기한이 설정된다. 상생임대 특례는 올해 말 종료되고 이후 거주요건 면제는 상생임대 종료 후 1년 안에 양도한 주택으로 제한된다.

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [연합]
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. [연합]

정부는 29일 국무회의에서 이 같은 내용을 담은 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 시행령 일부개정령안을 의결했다. 이는 지난달 3일 발표한 ‘2026년 세제개편안’의 후속 조치로 개정 시행령은 내달 1일 공포·시행된다.

우선 조정대상지역 내 일시적 2주택자에게 적용되는 1세대 1주택 특례기간이 현행 3년에서 2년으로 단축된다. 조정대상지역에 주택을 보유한 사람이 조정대상지역 내 주택을 새로 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 현재는 3년간 양도세와 종부세상 1세대 1주택 특례를 적용받는다.

양도세는 양도가액 12억원 이하분 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제를, 종부세는 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제 등을 적용받을 수 있다.

양도세는 지난 8월 4일 이후 주택을 신규 취득하고 다음 달 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 바뀐 규정이 적용된다. 종부세는 지난 8월 4일 이후 주택을 신규 취득하고 2027년 6월 1일 기준 납세의무가 성립하는 경우부터 적용된다.

다만 지난 8월 3일 이전 주택을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 적용된다.

조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제에는 적용기한이 설정된다. 현재는 매입임대주택 등록이 말소된 이후에도 이들 특례가 영구히 적용되지만, 앞으로는 원칙적으로 2027년 12월 31일까지 양도한 경우에만 특례를 받을 수 있다.

다만 의무임대기간이 남아 있거나 재건축·재개발이 진행 중인 경우에는 별도의 기한을 적용한다. 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않은 주택은 의무임대기간 종료일인 등록말소일부터 1년까지 특례를 받을 수 있다.

또 중과배제 기한이 끝나기 전에 재개발 관리처분계획이나 재건축 조합설립 인가를 받은 경우에는 이전고시일부터 1년이 되는 날까지 적용한다. 두 요건에 모두 해당하면 더 늦은 날까지 특례가 인정된다.

적용기한이 설정되는 대상은 조정대상지역 내 장기일반·단기 매입임대 아파트로 한정된다. 조정대상지역에 있는 비아파트와 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대·공공지원은 기존 특례가 유지된다.

조정대상지역 매입임대 아파트를 보유한 임대사업자의 ‘거주주택’에 대한 양도세 1세대 1주택 특례는 현행대로 유지된다. 등록말소일부터 5년간 다주택자라도 양도가액 12억원 이하분 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다.

상생임대주택에 대한 세제 특례도 조정된다. 현재는 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하며 2년간 임대하면 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제 우대(최대 30%→80%)에 필요한 2년 거주요건을 면제받을 수 있다.

이 특례는 당초 예정대로 올해 말 종료된다. 상생임대가 끝난 주택은 이후 1년 안에 양도해야 거주요건을 면제받을 수 있도록 양도기한도 새로 둔다. 기한은 최대 2029년 말까지다. 다만 올해 말까지 상생임대가 끝난 주택은 2027년 말까지 양도해야 한다.

비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 세제지원은 1년 연장된다. 종부세와 양도세 계산 때 비수도권 준공 후 미분양주택을 주택 수에서 제외하는 특례의 적용기한이 2027년 12월 31일까지 늘어난다.

기업구조조정 부동산투자회사가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택에 대한 종부세 합산배제와 법인세 추가 과세 배제 특례도 같은 기간까지 연장된다.

이 밖에 한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금을 증여세 비과세 단체에 추가해 기금 출연금에 증여세를 부과하지 않기로 했다.


y2k@heraldcorp.com