5억 아파트 4억원대 급락 미분양 아파트 증가 뚜렷 부채율도 60% 웃돌아… 부동산 경기침체 직격탄

시세가 분양가 이하로 떨어진 입주 3년차 아파트, 분양가를 밑도는 아파트 분양권. 입주민 절반이 집값의 60%를 웃도는 담보대출. 이는 경기도 용인의 현주소다.

‘버블 세븐’이란 이름표를 달고 부러움을 잔뜩 샀던 예전의 모습을 찾아보기 힘들다. 반토막난 집값은 여전히 하락 행진을 멈추지 않을 기세다. 이 때문에 ‘미다스의 도시’에서 ‘마이너스의 도시’란 소리까지 무성하다.

▶분양가 5억원 아파트 4억1000만원에도 매수자 없어=용인 신봉동 A아파트 109㎡의 현 시세는 4억1000만원 선이다. 2010년 분양가 5억원보다 9000만원 낮은 가격이다. A아파트의 다른 면적도 대부분 분양가대비 ‘마이너스’ 시세다. 이 아파트의 156㎡ 시세도 분양가와 비교하면 23%가량 떨어졌다.

입주 3년된 아파트의 미분양 물량은 여전히 세일중이다. 2011년 B아파트를 시공한 건설사는 중대형 미분양 215가구를 최고 25% 할인된 가격으로 판매했지만 실적은 신통치 않다. 이 건설사 한 관계자는 “작년 12월부터 할인율을 조정해 미분양 세일을 진행중”이라고 했다.

현지 공인중개사들은 “중소형 아파트 미분양은 완전 소진됐지만 중대형은 여전히 매수자가 없다”고 말했다. 그는 또 “중대형 미분양 아파트를 세일했지만 청약자가 없자 최근 홍보관을 철수한 것으로 안다”며 동네 집값이 더 떨어질까 쉬쉬하는 분위기였다.

‘미다스 도시 용인’마이너스 도시 추락

용인 집값 하락은 부동산 전문가들 조차 일찌감치 지적했다. 지난해 교수와 부동산 전문가 등으로 구성된 부동산모니터링그룹(RMG)도 ‘2012년 3ㆍ4분기 부동산시장 모니터링 보고서’에서 용인의 중대형평형 비중이 70%를 넘어 가격 하락폭이 더 커지고 있다며 “정부의 주의깊은 관찰이 요구되는 지역”이라고 경고했었다.

▶분양가 밑으로 떨어진 분양권 나돌아=입주가 임박한 단지들은 시세보다 저렴한 분양가로 수요자를 모집하고 있지만 미분양 해소가 쉽지 않다. 서천동 C아파트 1단지의 경우 좋은 교통환경과 입지에도 불구하고 미분양(126가구) 물량이 32가구 소비하는 데 그쳤다.

이처럼 미분양 아파트가 인기를 끌지 못하는 이유는 따로 있다. 현지시장에서 분양가 밑으로 가격이 형성된 마이너스 분양권이 돌고있기 때문이다. 이 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 2억8900만원이지만 실제 거래되는 분양권은 이보다 400만원이 낮다.

서천동의 한 공인중개사는 “입주가 임박한 분양권은 가격이 소폭 올랐지만 6∼7개월 전엔 1000만원정도 싼 분양권도 나돌았다”고 귀띔했다. 실제 이아파트 주변엔 중개업소마다 ‘매물 최다 보유’, ‘분양권 매매전문’라고 적힌 현수막을 내걸고 마이너스 분양권 판매에 열을 올리는 모습이 목격됐다.

▶중대형 아파트는 추락중…거래가 대비 부채율 60% 웃돌아=최근 2∼3년간 용인에서 분양된 대단지 아파트가 고전하는 상황에서 기존 중대형 단지의 가치도 덩달아 급감하고 있다. 신봉동과 성복동 일대 공인중개사들은 “이곳 중대형 단지의 3.3㎡당 시세가 800만원대로 떨어졌다”며 “이는 입주 당시 가격 수준”이라고 입을 모았다.

아파트 가격이 급락하면서 대출을 잔뜩 받아 입주한 가구를 중심으로 비상이 걸렸다. 헤럴드경제가 20일 성복동 C단지 161㎡ 와 신봉동 D단지 143㎡ 한 동씩을 선택해 부동산 등기부등본을 전수 검사한 결과 주택 거래가 대비 담보대출 비중은 평균 60%를 상회했다. 심지어 부채 비율이 집값의 90%이상인 집도 발견됐다.

신봉동 중대형에 거주하는 한 주민은 “각종 부동산 규제로 거래심리가 죽은 것도, 용인이 ‘하우스푸어의 도시’로 낙인 찍힌 것도 모두 정부 탓”이라며 “각종 부동산 규제가 몽땅 사라져도 용인지역 주택경기가 회복될지 걱정”이라고 하소연했다.

윤현종 기자/factism@heraldm.com