수도권·지방 곳곳서 무자본 갭투자 사례 다수

집 사고 3400만원 받는 ‘마이너스 갭투자’도

역전세 리스크↑…정부, 임대인 대출규제 완화

일각 ‘갭투자자 구제’ 비판…방지책 마련 필요

“집사는데 0원입니다” 역전세 대란에도 활개치는 무자본 갭투자 [부동산360]
4일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 전세 관련 안내문이 붙어 있는 모습. [연합]

[헤럴드경제=신혜원 기자] #. 경남 창원시의 6252가구 규모 대단지 아파트 성원토월그랜드타운 전용면적 84㎡는 현재(6일 기준) 3억3000만원짜리 매물이 나와 있다. 해당 매물은 전세 3억3000만원을 끼고 있어 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100%다. 취득시 세금, 중개수수료 등을 제외하면 투입되는 자기자본이 ‘0원’인 것이다. 한 중개업소의 매물소개란에는 ‘투자금 0원’이라는 점이 강조돼 있다.

#. 지난달 1일 인천 서구 오류동 검단오류역우방아이유쉘 전용 66㎡를 2억8500만원에 사들인 A씨는 매매 바로 다음날인 2일 보증금 2억7000만원에 전세계약을 했다. 매매와 전세거래가 동시에 이뤄져 A씨는 갭 1500만원에 소형아파트 소유주가 됐다.

과도한 갭투자로 인한 부작용이 전세사기, 보증금 미반환 등으로 전국 곳곳에서 나타나는 가운데, 전세가율이 높은 지역, 아파트 단지를 중심으로 자기자본 없이 집을 매수하는 무자본 갭투자가 여전히 성행하는 모양새다. 수도권, 지방할 것 없이 갭투자가 이뤄지고 있지만 특히 전세가율이 높은 지방 아파트 단지들에선 전셋값이 매매가격보다 높은 마이너스 갭투자 사례도 다수다. 이에 보증금 미반환 사태를 야기할 수 있는 무분별한 무자본 갭투자를 방지할 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

6일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 대전 유성구 청솔한양 전용 40㎡는 지난 4월 말 9800만원에 중개거래됐는데, 해당 주택은 약 1주일 뒤 전세보증금 1억1000만원에 신규 계약이 체결됐다. 매수자가 오히려 1200만원을 받고 매수한 셈이다.

전북 군산시 성보팰리스 전용 59㎡ 또한 지난 5월 중순 7500만원에 사들인 매수자가 약 2주 뒤 1억900만원에 새 세입자를 맞아 3400만원 웃돈을 받고 거래했다. 충남 천안에서도 광명 전용 84㎡를 5월 말 1억6850만원에 사들여 지난달 말 보증금 1억7000만원에 세를 준 사례도 있었다.

“집사는데 0원입니다” 역전세 대란에도 활개치는 무자본 갭투자 [부동산360]
네이버 부동산 매물소개란에 ‘투자금 0원입니다’, ‘갭투자 하시기 좋아요’ 등 홍보문구가 기재돼 있는 모습. [네이버 부동산 캡처]

지방뿐 아니라 경기, 인천 등 수도권 지역에서도 몇백만원에서 몇천만원 이내의 갭으로 주택을 매수한 사례를 찾기가 어렵지 않다. 이렇듯 높은 전세가율을 활용한 갭투자 방식은 지금과 같이 2년 전보다 전셋값이 수억원 하락하는 부동산 불황기에 보증금 미반환 우려가 커지는 만큼 정부도 무리한 갭투자를 방지할 수 있는 전세제도 개편을 언급한 상황이다.

이런 가운데, 정부는 전세보증금 미반환 리스크가 커지자 지난 4일 ‘2023년 하반기 경제정책방향’을 통해 이달 말부터 1년간 한시적으로 전세금 반환 목적에 한해 대출규제를 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하겠다고 밝혔다.

이에 일각에선 갭투자 임대인을 구제하는 조치라는 비판도 나왔지만 전날 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “갭투자를 보호하기 위한 것이 아니다”라며 “역전세 문제에 관한 경제·사회적 현상을 그냥 둘 수가 없어서 아주 제한적 부문에서 대출 규제 일부를 완화한 것이다. 아무 심사없이 주는 게 아니라 다른 주택담보대출비율(LTV)이나 소득 관련 심사는 그대로 간다”고 설명했다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관도 지난달 대출규제 완화와 관련해 “국민이 ‘전세 끼고 집 안 산 사람만 바보다’, 또는 ‘임대사업자에게 대출 혜택을 준다’는 오해하지 않도록 해야 한다”며 “‘역시 갭투자’라는 결론이 나오면 안 된다”고 강조하기도 했다.

다만 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임차인의 전세보증금을 지켜주기 위한 불가피한 정책 선택으로 보이나, 보증금 반환 리스크를 간과해 무리하게 전세를 끼고 주택을 구입한 임대인을 구제함으로써 갭투기를 방조한다는 우려의 목소리에 귀 기울일 필요가 있다”며 “장기적으로는 무리한 갭투자를 막는 방안이 필요하다”고 말했다.

이어 “임대인 스스로 보증금 반환과 관련된 올바른 인식을 가질 수 있도록 매매가 대비 전세가율이 해당 지역 또는 주택유형별 경매 낙찰가율보다 높을 경우 보증금의 일정액을 에스크로로 임대인이 금융기관이나 제3의 기관에 예치하게 하는 제도를 검토해봐도 좋을 것같다”고 제언했다.