이달 23일부터 대치·삼성·청담·잠실동 지정

사례별로 애매한 적용기준…혼란 지속

현행법상 최대 5년까지 지정 가능

“거주·이전의 자유 등 기본권침해 논란 커질 듯”

[헤럴드경제=양영경 기자] 정부가 서울 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 일대를 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 이를 둘러싼 논란이 끊이지 않고 있다. 상가는 명확한 임대 기준이 없고, 같은 아파트 내에서는 물론 신축·구축 간 차이도 있어 시장 혼란이 커진 상태다. 전문가들은 근본적으로 신도시·도로 조성 등에 사용했던 토지거래허가제를, 정부가 규제를 위해 아파트가 밀집된 도심지역으로 끌고 들어오면서 혼란이 가중된 것이라고 지적한다.

‘토지’ 이름 달았지만 사실상 주택거래허가제…혼란 가중, 최대 5년 가능성도
23일 토지거래허가구역으로 지정된 서울 송파구 잠실동 일대 [헤럴드경제DB]

▶ 강남 한복판에 토지거래허가 적용은 처음…주택거래허가 노렸나= 24일 부동산 업계에 따르면 강남구 대치·삼성·청담동과 송파구 잠실동 등 인구가 밀집한 강남 한복판에 토지거래허가제가 적용된 것은 이번이 처음이다. 정부는 6·17 대책의 후속조치에 따라 대규모 개발 사업으로 투기수요가 유입될 수 있는 곳을 이달 23일부터 1년간 토지거래허가구역으로 묶기로 했다. 이에 따라 주택은 대지지분 18㎡, 상가는 20㎡를 초과하는 모든 거래가 구청장의 허가 대상이 된다. 주택은 ‘실거주’, 상가는 ‘직접 운영’이 원칙이다.

지난 1978년 도입된 토지거래허가제는 당초 신도시나 도로를 조성할 때 투기세력의 유입을 막기 위해 마련됐다. 정부가 이 제도를 주택·상가 등이 많은 도심지역에 적용한 건 사실상 ‘주택거래허가제’를 노린 것이라는 해석도 나온다. 헌법이 보장한 거주·이전의 자유 및 사유재산권 보호와 충돌할 수 있는 민감한 제도임에도, 시행 전 체계적인 준비가 부족했다는 평가가 이어진다. 사례별로 기준이 들쑥날쑥하다는 지적이 대표적이다. 시장에서는 이를 둘러싼 각각의 해석도 나오며 논란이 더해지고 있다.

▶ 허가판단은 구청장 맘대로?…신·구축 간 형평성 문제도= 정부는 전날 설명자료를 내고, 토지거래허가구역 내 상가는 아파트와 달리 ‘일부 임대’를 허용하기로 했다. 다만, 건물 전체 면적의 몇 퍼센트(%)까지 임대를 허용하는지 구체적인 기준은 내놓지 않았다. 허가권자인 구청장이 알아서 판단해야 한다는 의미다. 토지거래허가구역 대상인 한 구청 관계자는 “일단 구체적인 사례가 접수돼야 어느 정도가 적당한지 기준을 세울 수 있을 것”이라고 말했다. 송파구 잠실동 일대 공인중개사는 “1호에 도전하는 용감한 사례가 나오길 숨죽여 기다리는 중”이라고 말했다.

신축·구축 간 ‘갭투자’ 허용 여부에 대한 논란도 일고 있다. 기본적으로 토지거래허가구역에서는 기존 세입자의 전세기간이 2~3개월 정도 남은 주택만 매수할 수 있다. 전세 보증금을 승계한 갭투자는 실거주가 아니어서 허가할 수 없다는 게 정부의 입장이다. 그런데 새로 주택을 분양받은 사람은 예외 대상이다. 전세계약 체결도 가능할뿐더러 2년 실거주 의무도 없다. 이는 형평성 논란에 더해 정부가 갭투자할 길을 열어줬다는 비판이 제기되는 대목이다.

‘토지’ 이름 달았지만 사실상 주택거래허가제…혼란 가중, 최대 5년 가능성도
23일 토지거래허가구역으로 지정된 서울 강남구 대치동 일대 공인중개업소의 모습 [헤럴드경제DB]

▶ 토지규제를 도심에…기준 세우기 어렵고 빈틈도= 전문가들은 근본적으로 토지거래허가제를 인구가 밀집한 도심 한복판에 서둘러 도입하면서 생긴 문제라고 지적한다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “토지거래허가제는 신도시나 택지개발지구 조성 등에 적용해오던 것”이라며 “신축과 구축 등 다양한 사례가 있는 주택이나 상가에 이를 적용하려다 보니 기준을 명확히 세울 수 없고 빈틈도 생기는 것”이라고 말했다. 이어 “이미 주택을 보유한 사람이나 해당·인접 시군에 거주하는 사람은 주택을 살 때 소명해야 하는데, 거주·이전의 자유 등 기본권 침해 논란도 커질 수 있다”고 봤다.

대지면적이나 법정동 기준에 따라 생기는 문제도 같은 맥락이다. 동일 단지 안에서도 대지면적이 18㎡에 못 미치는 초소형 아파트는 허가 대상이 아니다. 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 27㎡, 강남구 삼성동 ‘힐스테이트 1단지’ 전용 31㎡에 매수 문의가 몰리는 것도 이런 이유다. 또 행정동으로는 잠실4·6동이지만, 법정동이 신천동이어서 규제를 피해간 ‘파크리오’ 등으로 투자자들이 움직이고 있다는 게 인근 공인중개업소의 설명이다.

▶개발사업 영향 단기 그치지 않아…최대 5년 가능성도= 정부는 현재 토지거래허가구역 지정기간을 내년 6월22일까지 1년간으로 설정했다. 하지만, 잠실 MICE 개발과 영동대로 복합개발사업 등 대규모 개발사업이 단기간 이뤄지지 않는다는 점을 고려하면 더 연장될 수 있다는 관측도 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “현행법상 필요한 경우 최대 5년까지도 지정될 수 있다”며 “거래가 위축되면서 시장이 완전히 망가질 수 있다”고 봤다.