‘0원이냐, 505억원이냐’ 강남 재초환 2호 단지, 부담금 계산법 논란 [부동산360]

입력 2026-11-11 10:12:40

송파구청 “505억원” 조합 “0원 ”

종료시점 주택가액 1800억원 차이

공시가격 현실화율·상가 등 이견

전문가 “기준 불명확해 분쟁 우려”

서울 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 단지 정문 모습. [네이버 거리뷰]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 강남권 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액 통지 2호 단지인 송파구 문정동 136번지 재건축사업(현 힐스테이트e편한세상문정)이 부담금 산정을 놓고 송파구와 갈등을 빚고 있다. 송파구가 2018년 통보한 금액은 505억원이었던 반면 지난해 조합이 자체적으로 추산한 금액은 0원으로 크게 갈린다. 재건축 완료 시점의 주택가액 평가액이 1800억원 가량 벌어지면서 조합은 행정소송도 불사하겠다는 분위기다.

11일 정비업계에 따르면 문정동 136번지 재건축조합은 재초환 부담금 부과에 대비해 법무법인 선임과 계약을 마치고 행정소송을 준비하고 있다. 조합은 “한국부동산원이 산정한 종료시점 주택가액이 과도하다”며 두 차례 의견을 제출했지만 주요 요구사항이 받아들여지지 않았다는 입장이다.

문정동 136번지는 2018년 9월 서초구 반포현대에 이어 강남권에서 두 번째로 재초환 부담금 예정액을 통보받은 단지다. 당시 송파구가 산정한 부담금은 총 505억원으로 조합원 1인당 평균 약 5800만원이었다. 반면 지난해 조합이 자체 계산해 제출한 부담금 추산액은 0원이었다.

양측에서 가장 큰 차이가 나타나는 부분은 재건축 완료 시점의 주택가액이다. 조합이 자체추산한 종료시점 주택가액은 약 8700억원이지만 한국부동산원 산정액은 약 1조400억원으로, 1700억~1800억원가량 차이가 난다. 조합 측은 이 같은 차이가 공시가격의 시세반영률 등 평가 방식에서 비롯됐다고 말한다.

조합 관계자는 “주변 아파트의 공시가격은 시세의 60% 수준인데 해당 단지에는 67%의 현실화율이 적용됐다”며 “실거래가격 등을 고려해 평가액을 조정해 달라고 요청했지만 받아들여지지 않았다”고 주장했다.

기존 단독주택과 신축 아파트의 공시가격 현실화율 차이도 쟁점이다. 조합에 따르면 개시시점 당시 단독주택의 공시가격 현실화율은 최대 48% 수준이었다. 반면 재건축 이후 아파트에는 더 높은 현실화율이 적용돼 실제 개발이익보다 재건축초과이익이 크게 산정될 수 있다는 주장이다.

상가 면적을 둘러싼 이견도 있다. 조합은 기존 단독주택지 내 상가 소유주들이 아파트를 분양받지 않고 현금청산한 만큼, 종전 상가 면적 비중인 약 13%를 종료시점 주택가액에서도 제외해야 한다고 주장한다. 개시시점 주택가액에는 해당 부분이 제외됐지만 종료시점에는 반영돼 초과이익이 부풀려질 수 있다는 것이다.

조합 관계자는 “상가 소유주들은 아파트를 공급받지 않고 현금청산했기 때문에 개시시점과 종료시점의 산정 대상에서 동일하게 제외해야 한다”며 “종료시점 주택가액에서 해당 면적을 빼달라고 요청했지만 반영되지 않았다”고 설명했다.

조합은 현재 산정 방식이 유지되면 최종 부담금이 총 500억원 가까이 이를 것으로 예상하고 있다. 반면 종료시점 주택가액 조정과 기존 상가 면적 분량 제외 등 조합의 요구가 받아들여지면 300억원 아래로 크게 줄거나 0원이 될 수도 있다는 입장이다.

현재 송파구는 종료시점 주택가액 산정을 마치고 개시시점 주택가액을 산정 중이다. 지난 3일에는 ‘문정동 136번지 일원 단독주택재건축정비사업 조정한 개시시점 주택가액 산정을 위한 감정평가법인 선정’ 공고를 냈다.

송파구 관계자는 “종료시점 주택가액 산정은 완료됐지만 개시시점 주택가액은 아직 산정 중”이라며 “일반적인 아파트 재건축과 달리 단독주택을 재건축한 사례여서 비교할 거래사례가 부족하고 가격 산정에도 차이가 있어 추가 산정과 검증을 거쳐야 부담금의 윤곽이 드러날 것”이라고 말했다.

조합은 지난 6일 해산신고가 수리됐지만 재초환 관련 절차는 종결되지 않았다. 해산 이후에도 선임된 대표청산인이 부담금 산정 업무를 이어가고 있다.

조합 관계자는 “산정 방식이 부당하다는 의견을 여러 차례 전달했고, 소송에 대비해 총회에서 법무법인을 선정하고 계약도 마쳤다”며 “요구사항이 반영되지 않은 채 부담금이 부과되면 소송을 진행할 계획”이라고 밝혔다.

전문가들은 재초환 산정 기준의 불명확성이 유사한 분쟁으로 이어질 수 있다고 지적한다. 특히 미실현 개발이익을 평가하는 과정에서 주택가격과 개발비용의 인정 범위를 놓고 해석이 엇갈릴 수 있다는 설명이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재초환은 미실현 이익을 산정하는 제도여서 평가 기준과 해석에 따라 금액이 달라질 수밖에 없다”며 “정부가 구체적인 산정 기준과 부과 방법을 명확하게 제시하지 않아 법의 예측 가능성이 떨어지고 있다”고 말했다.

이어 “산정 방식에 따라 부담금이 크게 달라지면 혼란이 가중될 수밖에 없다”며 “향후 조세심판청구나 소송이 잇따르면서 불필요한 사회적 비용이 증가할 가능성이 있다”고 덧붙였다.