“수억원 부담금 못 낸다” 강남 재건축 줄소송판 벌어지나…‘재초환’ 논란, 뭐길래? [부동산360]

입력 2026-11-15 12:00:12 수정 2026-11-14 21:57:17

조합들 ‘납득 못해’…법조계도 준비 돌입

구청·국토부·조합원·시장 모두 ‘혼선’

“불확실성 커지면 시장 거래 더 위축될 것”

[헤럴드경제=김희량 기자] 최근 1인당 평균 4억6000만원의 부담금 예정액이 통지된 서울 강남구 은마아파트를 비롯해 주요 재건축 아파트 단지에 재건축초과이익환수제(재초환) 관련 절차가 개시되면서 법조계에서도 소송 준비에 나섰다. 수억원의 부담금을 둘러싼 갈등이 격화하면서 일부 조합에서는 법적 대응을 불사하겠다는 반응이다.

15일 법조계에 따르면 김앤장법률사무소와 태평양 등 대형 법무법인들은 재건축부담금 관련 법적 분쟁에 대비해 올해 전담 태스크포스(TF)를 구성해 운영하고 있다. 로펌들은 전담 조직을 만들어 부담금 산정 기준을 검토하고 법률 자문을 제공한다.

재건축초과이익환수제, 뭐길래?

재초환이란 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 일정 수준을 넘으면 그 일부를 공공이 ‘재건축부담금’의 명믁으로 화수하는 제도다. 노무현 정부 때인 2006년 시행됐다.

부담금은 재건축 사업 종료 시점의 주택가액에서 개시 시점 주택가액과 정상적인 주택가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액을 초과이익으로 산정한다. 이때 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘을 경우 그 규모에 따라 10~50%의 부과율이 적용되는데 이때 이익 산정 기간은 ‘조합설립인가일부터 준공인가일’이다. 이 부담금은 일반분양 수입 등으로 충당하지 못하는 사업비를 조합원이 나눠내는 ‘분담금’과는 달라 조합원에 따라 분담금과 부담금을 모두 내는 경우가 나올 수 있다.

1주택자가 해당 주택을 6년 이상 보유할 경우 보유기간에 비례해 부담금은 줄어든다. 단 집을 팔지 않고 계속 거주해도 부담금은 부과된다. 이 때문에 ‘미실현이익에 대한 선과세’라는 비판이 있어왔다.

실제 재초환을 두고 헌법소원이 제기된 사례도 있다. 2014년 9월 용산구 한남연립 재건축조합은 “평등원칙에 위반되고 재산권을 침해한다”며 헌법소원을 냈고, 5년 만인 2019년 헌법재판소는 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 내리며 재건축 조합들은 충격을 받았다.

하지만 법 시행 20년 가까이 지났음에도 현재까지 재초환 부담금이 납부된 사례는 없다.

정권마다 특례와 법 개정 등이 이뤄지며 ‘고치기’를 반복한 영향이다. 이명박 정부 시기인 2012년에는 재초환 시행을 일시 중단하는 법률안이 통과됐고 부동산 경기가 좋지 않았던 박근혜 정부 때는 재건축 초과이익 환수 유예 특례기간이 연장됐다. 문재인 정부 때도 실제 부과가 이뤄지지는 못했고 윤석열 정부는 폐지를 추진하다 1가구 1주택자 감경·유예 조치 등을 담은 개정을 진행했다.

언제, 누가, 얼마를 내야 하는 건지…

재건축초과이익환수법 개정 이후 ‘1호 재초환 단지’가 될 예정인 서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 전경.[출처 네이버지도 거리뷰]

재초환이 다시 수면 위로 오른 것은 서초구청이 최근 강남권 재초환 부과 1호 대상 단지인 반포동 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 조합에 1인당 평균 2억2000만원의 부담금 예정액을 사전 통지하면서다. 구청은 재초환 부담금을 부과힐 때 ‘5년 시효’를 지켜야 하는데 이 아파트는 2021년 7월 입주를 시작해 준공 후 5년이 지나 절차를 개시한 것이다.

다만 업계에서는 재초환 부과 시점의 적절성을 비롯해 부담금 산정 방식, 정비사업의 또 다른 축인 재개발와의 형평성, 부담 주체를 둘러싼 쟁점들이 논란이 되고 있다.

일각에서는 2023년 12월 재건축이익환수법 개정 당시 신설된 부칙 제3조를 근거로 기존 재건축 사업장의 부과 기산점을 개정 법률 시행 시점인 2024년으로 보고, 2029년까지 부담금 부과가 가능하다는 해석이 제기됐다. 이와 함께 국토부에는 강남권 10개 재건축 조합들의 재초환 제도 폐지 요구 탄원서가 접수됐고 서초구청 또한 재초환 부과기한에 대한 유권해석을 요청한 상태다.

국토부는 이에 “이달 내 재건축초과이익 부담금 부과 기한에 대해 검토한 결과를 알리겠다”는 입장을 내놨다.

국토부 “공급에 영향 적게 미친다”

국토부는 재건축 부담금 부과에 대해선 원칙대로 강행할 뜻을 보이면서 시장에서는 재초환이 재건축 사업을 위축시켜 공급에 걸림돌이 될 수 있다는 지적이 나온다.

송승헌 도시와경제 대표는 “수억원의 부담금의 예상되면 그에 대한 부담으로 재건축 아파트와 조합원의 입주권 거래가 위축될 수 있다”면서 “사업 추진을 원하지 않는 소유주들이 늘고, 동의율이 낮아질 경우 사업 동력을 잃고 장기간 표류하는 곳이 생길 수 있다”고 말했다.

다만 이에 대해 국토부는 “재초환은 재건축으로 실제 초과이익이 발생했을 때 이를 환수하는 제도”라며 “사업성과의 직접적인 연관성은 크지 않다”고 선을 그었다.

한편 실제 시장에서는 제도의 불확실성과 일관되지 못한 기준을 둘러싼 불만이 나오고 있다.

같은 지역의 단지라도 관리처분인가 시점에 따라 부담금의 면제 여부가 달라지는 결과가 벌어졌기 때문이다. 과거 부동산 시장이 하락기였던 박근혜 정부시절의 특례에 따르면 2012년 12월 18일부터 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축 사업은 재초환 ‘면제’ 대상이다.

대표적으로 다음달 분양을 앞둔 ‘디에이치 반포124’(반포주공1단지 1·2·4주구 재건축)는 2021년 3월 관리처분인가를 신청해 같은 해 7월 인가를 받아, 부담금을 면제받았다. 반면 반포래미안트리니원(반포주공1단지 3주구)는 2017년 12월 관리처분인가를 신청해 이듬해 12월 인가를 받았기에 부담금을 내야 한다.

업계에서는 최근 집값 상승으로 서초구가 과거 통보했던 예정액(2020년, 1인당 4억200만원)보다 2배에 가까운 부담금이 부과될 수 있다는 관측이 나온다. 이에 따라 시장에서는 부담금을 감당해야 하는 조합원 매물의 가격이 하락 압력을 받고 있다는 설명이다.

“명확한 기준 없어 재건축 조합원 거래 조언 어려운 상황”

한 부동산 컨설팅 전문가는 “반포래미안트리니원에서 중위가격 대비 15% 이상 호가 차이가 나는 조합원 매물들이 나오기 시작했다”면서 “부담금에 대한 납부 의무와 구체적인 금액에 대한 불확실성이 가격에 반영된 것으로, 재초환에 대한 명확한 기준이 없어 중개사나 시장 전문가들도 거래에 대해 조언을 하기가 굉장히 부담스러운 상황”이라고 토로했다.

전문가들은 시장의 혼선을 줄이기 위해서는 정부가 합리적이고 일관된 기준을 마련해야 한다고 입을 모은다.

송 대표는 “재건축 사업은 10년 넘게 장기간 추진되는 경우도 있어 재초환 산정시점을 조합설립 이후로 미뤄야 한다는 주장도 있다”면서 “수억원의 부담금을 내고 입주했지만 집값 하락을 겪으면 그 돈을 환급받지 못할 수도 있기 때문에 다양한 시장 상황을 고려한 정교한 제도 설계가 필요하다”고 강조했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “재초환으로 인한 불확실성이 커질수록 부담금을 내야 하는 조합원의 입주권과 분양권(부담금 납무 의무가 없는)의 가격 괴리가 커지는 이중가격이 심화할 수 있다”면서 “가격에 대한 가치 판단이 어려워지고 종국에는 시장 참여자들의 거래가 위축될 수 있기 때문에 시장이 신뢰할 수 있는 기준이 제시돼야 한다”라고 말했다.