강남 집값 떨어져도 전셋값은 안 내리네…매매·전세 엇박자 왜? [부동산360]

입력 2026-11-13 20:00:00

강남3구 매매 매물 3만건…1년 새 2배로

매매 매물 2배 느는데 전세품귀는 ‘여전’

“은마 등 재건축 내년 이주, 전세난 심화 우려”

서울 중구 남산공원에서 바라본 강남·서초 일대의 아파트 단지의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=김희량 기자] #. 서울 송파구 잠실동 엘스아파트의 국민평형(84㎡·이하 전용면적)은 올해 초만 해도 37억원(21층)의 신고가가 나왔지만 최근 호가가 30억원 아래로 내려온 급매물이 등장했다. 반면 전세는 분위기가 다르다. 전세는 지난달 최고가(16억원)를 기록했고 현재 급전세 매물도 연초 11억원대 대비 높은 13억원대에 호가가 형성돼 있다.

거래절벽 속 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트들이 가격 조정 압력을 받는 가운데, 전세 물량은 감소하며 ‘집값은 내려도 전세값은 오르는’ 모습이다. 신축아파트의 입주장이 마무리되며 전세 물량은 더욱 줄고 강남권 재건축 단지들의 이주도 동시에 벌어지면서 내년에도 이 같은 현상이 이어질 것이라는 전망이 나온다.

강남3구의 매매와 전세 매물 수는 서로 정반대의 흐름을 나타내고 있다. 13일 아실에 따르면 강남3구의 매매 매물(12일 기준) 물량은 2만9992건으로 1년 전(1만6667건)의 약 2배 수준으로 급증했다. 반대로 전세 물량은 1만2256건으로 1년 전(1만4889건) 대비 2633건 줄었다.

특히 송파구는 매매 매물이 3517건에서 7262건으로 1년 전에 비해 가장 높은 증가율(107%)을 보였지만 전세 매물(3403건→1664건)이 절반으로 급감했다. 송파구는 신축인 잠실래미안아이파크와 잠실르엘의 전세 매물이 대부분 소진된 영향으로 보인다.

강남구는 매매 매물이 같은 기간(7121건→1만2205건)으로 71.4%로 늘었고 전세 매물은 31% 줄었다. 디에이치 방배, 반포 래미안 트리니원 등이 올해 입주한 서초구만 전세(5144건→6230건, 21%)와 매매(6029건→1만525건, 75%) 매물이 모두 늘었다.

내년 상반기 대규모 이주가 추진 중인 서울 강남구 소재 은마아파트. [헤럴드경제DB]

고가주택 밀집지역에서는 세제개편에 따른 세 부담 확대 등으로 고령 집주인을 중심으로 매도 움직임이 거세지고 있다. 반면 금리 인상 등에 따른 대출 부담 등으로 매수 수요가 따라붙지 못하면서 매물이 쌓이고 있는 모습이다. 서울시에 따르면 10월 아파트 토지거래허가 건수는 강남3구 및 용산구 639건으로 전달 대비 20.6% 늘었다. 하지만 여전히 올해 신청이 가장 많았던 4월(1615건) 대비 40%도 미치지 못하는 수준이다.

가격에서도 매매와 전세는 전혀 다른 움직임을 보이고 있다. 한국부동산원의 11월 둘째주(9일 기준) 매매가격지수 변동률은 강남구(-0.39%→-0.25%)와 서초구(-0.37%→-0.26%), 송파구(-0.17%→-0.35%) 모두 하락세를 이어갔다.

반면 전세가격지수는 강남구는 상승률이 0.27%로 전주(0.07%)보다 커졌고, 서초구도 신축 입주장매물이 대부분 소진되면서 8월 첫째주(0.02%) 이후 3개월 만에 플러스(0.04%)를 기록했다. 송파구 역시 한 주전 하락세(-0.05%)에서 0.03%로 플러스 전환했다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세가격지수의 움직임은 서초권 주요 대단지의 입주장이 마무리되면서 그간 전셋값을 짓누르던 하방 압력이 해소된 데 따른 기저효과로 보인다”고 해석했다. 그러면서 “수능 전까지는 전통적인 계절적 비수기인 데다 높아진 가격에 부담을 느낀 세입자들이 늘면서 전셋값의 수준 자체가 버거운 구간에 들어와 있고 단지에 따라 단기적으로 눌림목을 보일 가능성도 있다”고 설명했다.

업계에서는 내년 상반기 이사철 성수기를 기점으로 또 한 번 강남3구의 전세시장이 요동칠 수 있다는 전망이 나온다.

김학렬 스마트튜브 소장은 “입주장이 완전히 끝나면 전세가격의 상승 압력을 더 커질 수 있다”면서 “내년 디에이치 반포124의 입주가 연말이고 상반기 은마아파트와 개포주공 6,7단지 등의 이주수요가 커지면서 반전세의 월세화 혹은 월세화 같은 ‘월세 터닝’도 두드러질 것”고 내다봤다.