오를 땐 3억, 내릴 땐 1억…강동·성동 꺾였지만 하락장은 글쎄 [부동산360]

입력 2026-11-13 10:30:00 수정 2026-11-13 09:47:36

강동 33주·성동 32주 만에 하락전환

10월 거래량 전년比 각각 69%·84% 급감

전문가 “본격 하락 장세보단 숨 고르기”

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울 강남3구(강남·서초·송파구)에 이어 강동구와 성동구 아파트값도 하락전환했다. 주택담보대출 규제와 세제 불확실성에 매수세가 위축되면서 거래가 급감하고 일부 급매물이 가격을 끌어내리는 데 따른 것이다. 하지만 최근 하락 폭은 과거 상승분에 비해 제한적인 것으로 나타났다. 집값이 본격적인 하락 국면에 진입했다기보다는 급등에 따른 피로감과 매수 관망세가 맞물린 숨 고르기 장세라는 분석이 나온다.

강동·성동도 하락 전환…강남권 조정세 서울 주요 지역으로 확산

13일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구 행당동 행당대림 59㎡(이하 전용면적)는 지난 6일 15억7500만원(10층)에 거래됐다. 올해 5월 기록한 신고가 16억7000만원(12층)보다 9500만원 낮은 가격이다.

강동구 둔촌동 둔촌푸르지오 84㎡도 지난 7일 15억8000만원(1층)에 거래됐다. 같은 면적의 직전 최고가인 17억원(19층)과 비교하면 1억2000만원 하락했다.

일부 단지에서 신고가보다 낮은 가격의 거래가 이어지면서 두 지역의 주간 아파트값도 하락세로 돌아섰다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주(9일 기준) 성동구 아파트값은 전주 대비 0.02% 하락했다. 지난 3월 다섯째 주 이후 32주 만의 하락 전환이다. 강동구 역시 같은 기간 0.01% 떨어지며 33주 만에 상승세를 멈췄다.

하락 흐름은 강남권을 넘어 서울 주요 지역으로 확산하는 모습이다. 강남구(-0.25%)와 서초구(-0.26%)는 14주 연속 하락했고, 9주째 내림세를 이어간 송파구(-0.35%)는 전주(-0.17%)보다 낙폭이 확대됐다. 마포구도 상승률이 0.25%에서 0.10%로 축소됐으며, 동작구는 0.01% 상승에 그쳐 사실상 보합권에 머물렀다.

국토부 관계자는 이 같은 흐름에 대해 “적정 가격을 찾아가는 과정이라고 본다”며 “다음 주에는 추가로 하락 전환하는 자치구가 더 나올 것”이라고 전망했다.

시장에서는 최근 집값 흐름을 바꾼 핵심 요인으로 거래량 급감을 지목한다. 연말을 앞두고 은행별 주담대 총량이 한도에 근접하면서 대출을 통한 자금 조달이 어려워진 데다, 세제 개편 방향마저 확정되지 않으면서 매수자들이 선뜻 거래에 나서지 못하고 있다는 것이다. 매수 대기 수요가 줄면서 매도자들도 호가를 낮춰 거래를 성사시키려는 움직임을 보이고 있다.

실제 거래량 감소 폭은 가파르다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량은 3724건으로, 지난해 같은 달(8533건)보다 56.3% 줄었다.

특히 최근 하락 전환한 강동구와 성동구의 거래 위축이 두드러졌다. 강동구는 지난달 169건이 거래돼 1년 전(546건)보다 69% 감소했다. 성동구 역시 59건에 그쳐 전년 동월 대비 84% 줄었다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “해당 지역은 그동안 가격이 박스권 흐름을 보이면서 호가 하락은 제한적이었지만, 강남3구와의 가격 차이가 좁혀지면서 수요자들의 관망세가 심화했고 이것이 호가 하락 압력으로 작용한 것으로 보인다”고 분석했다. 매수세가 위축되자 매도자들이 호가를 낮추고, 이 가운데 일부 저가 거래가 지역 전체의 가격 통계에도 반영되고 있다는 설명이다.

신고가 대비 하락폭은 제한적…상승분 대부분 유지

하지만 일부 지역의 하락 전환만으로 본격적인 집값 하락 국면에 진입했다고 단정하기는 어렵다는 시각도 있다. 최근 하락 거래 가격을 과거 거래가와 비교하면 상승분이 상당 부분 유지되고 있기 때문이다.

최근 신고가보다 보다 1억원 가까이 떨어진 값(15억7500만원)에 계약서를 쓴 성동구 행당대림 59㎡는 직전 동일 면적 거래가인 15억7000만원(6층)과 비교하면 오히려 500만원 올랐다.

이 단지는 지난해 12월 13억4500만원에 거래된 뒤 올해 1월 16억1500만원까지 오르며 한 달 만에 2억7000만원 상승했다. 최근 고점 대비 하락 폭은 9500만원으로, 앞서 기록한 상승분의 상당 부분을 유지하고 있다.

강동구 둔촌푸르지오도 비슷하다. 84㎡는 올해 5월 15억4000만원(9층)에 거래된 뒤 7월 16억8000만원(12층)까지 오르며 두 달 만에 1억4000만원 상승했다. 이후 최근 15억8000만원(1층)에 거래되면서 고점 대비 1억원 하락했지만, 5월 거래가와 비교하면 여전히 4000만원 높은 수준이다. 특히 이번 거래가 1층 매물이라는 점을 고려하면 실질적인 가격 조정 폭은 더욱 제한적이라는 해석도 가능하다.

전문가들은 이번 하락 전환을 본격적인 하락장의 초입이라기보다는 거래 급감에 따른 조정 국면으로 봐야 한다고 진단한다.

정재훈 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 “그간 가격이 너무 많이 올라 고점 피로감이 누적된 만큼 시장이 과열을 식히며 잠시 보합권으로 가는 자연스러운 과정”이라며 “특히 지금은 금리 인상으로 인한 매수 심리 위축이 맞물리면서 잠시 숨고르기 장세가 나타나고 있다”고 분석했다.

이어 “오를 땐 수억원씩 오르고, 내릴 땐 ‘찔끔’ 조정받는 이유는 매도자들이 호가를 크게 낮추지 않는 강한 하방 경직성이 유지되고 있기 때문”이라며 “일부 선도 지역의 미세한 조정만으로 본격적인 하락장이라고 판단하기에는 시기상조”라고 강조했다.