잠실 ‘엘리트’ 국평 30억 깨지나…18개월만 20억대 매물 등장 [부동산360]

입력 2026-11-12 09:43:03

잠실엘스 국평 호가 29.39억…신고가 대비 7.6억↓

트리지움도 20억대 급매 등장, 대출·세금 부담 영향

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울 강남권 아파트 가격 조정 압력이 커지면서 송파구 잠실에서도 하락 거래가 잇따르고 있다. 잠실 대표 단지인 ‘엘·리·트(잠실엘스·리센츠·트리지움)’의 국민평형 매물 호가가 30억원 아래로 내려온 데 이어, 재건축 대장주인 잠실주공5단지에서도 40억원을 밑도는 거래가 나타났다.

잠실엘스 20억대 매물 등장…트리지움은 고층도 20억대

12일 송파구 일대 공인중개업소들에 따르면 잠실엘스 84㎡(이하 전용면적) 매물 호가는 29억3900만원부터 형성돼 있다. 직전 동일 면적 거래가인 31억원(9일·22층)보다 1억6100만원 낮은 가격이다. 올해 2월 기록한 신고가 37억원(21층)과 비교하면 7억6100만원 떨어졌다. 잠실엘스 국민평형이 20억원대 실거래가를 기록한 것은 18개월 전인 지난해 5월(29억5000만원·4층)이 마지막이다.

해당 매물은 매도자가 기존 호가를 대폭 낮춰 내놓은 급매물로 전해졌다. 인근 W공인중개업소 대표는 “매도자들이 호가를 낮추면서 20억원대 매물도 등장하고 있지만, 아직 실제 거래로 이어지지는 않고 있다”며 “매수자들의 관망세가 짙어 웬만한 가격 조정으로는 거래가 성사되지 않는다. 가격을 크게 낮춘 초급매물 위주로 간간이 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.

5678가구 규모의 잠실엘스는 리센츠(5563가구), 트리지움(3696가구)과 함께 이른바 ‘엘·리·트’로 불리는 잠실의 대표적인 대단지다. 잠실엘스 국민평형의 올해 최저 실거래가는 지난 4월 기록한 30억7000만원(2층)이었다. 아직 20억원대 실거래가 나타나지는 않았지만, 기존 최저가보다 1억원 이상 낮은 20억원대 후반 매물이 등장하면서 시장의 가격 눈높이도 달라지고 있다는 평가다.

트리지움에서도 30억원을 밑도는 매물이 등장했다. 최근 84㎡ 실거래가가 30억5000만원까지 내려온 가운데, 일부 고층 매물은 29억7000만원에 나왔다. 세입자 없이 즉시 입주할 수 있는 매물로, 급매물이라는 점에서 매수자들의 관심이 쏠리고 있다.

인근의 또 다른 공인중개업 관계자는 “잠실엘스는 전통적으로 투자 수요가 많았던 만큼 시장이 위축되면서 먼저 가격 조정을 받는 것으로 보인다”면서 “반면 리센츠는 단지 내 학교가 있어 세 단지 가운데 상대적으로 가격 방어력이 높아 아직 30억 이해 매물은 없다”고 전했다.

재건축 단지에서도 하락 거래가 나타나고 있다. 잠실주공5단지는 올해 초 40억원을 웃돌던 거래 가격이 최근 30억원대로 내려오며 가격 조정 폭을 키우고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실주공5단지 76㎡는 지난달 21일 37억2700만원(15층)에 거래됐다. 올해 2월 기록한 최고가 42억4700만원(4층)보다 5억2000만원 낮은 가격이다. 일주일 뒤인 지난달 28일에도 같은 면적이 37억7700만원(7층)에 거래되며 40억원 아래 가격대를 이어갔다.

대출 ‘영끌’ 불가에 수요 제한…전문가 “30억 선 깨질 수”

올해 송파구 집값은 강남구와 서초구를 따라 연속적인 낙폭을 보이고 있다. 지난 9월 첫째 주 이후 9주 연속 하락해 지난 주 -0.17%를 기록했다. 연초 상승세를 최근 하락세가 상쇄하며 누적 상승률은 4.18%를 기록했다.

세금 부담과 향후 정책 변화 등을 고려해 매도를 서두르는 집주인이 늘어난 반면, 매수자들은 추가 가격 하락 가능성을 염두에 두고 관망하는 분위기다.

특히 매수자들의 자금 조달 여건이 녹록지 않다. 정부의 강력한 대출 규제로 고가 주택을 매입하기 위한 대출 한도가 크게 줄었기 때문이다. 수도권·규제지역에서 시가 25억원을 초과하는 주택의 주택담보대출 한도는 최대 2억원이다. 잠실엘스 84㎡를 29억3900만원에 매수한다고 가정하면 주택담보대출을 최대한 활용하더라도 매매대금의 27억3900만원 이상을 현금으로 마련해야 한다. 취득세 등 부대비용은 별도다.

정부가 추진 중인 부동산 세제 개편도 집주인들의 매도 시점에 영향을 미치는 변수다. 정부가 지난 8월 발표한 세제개편안에는 장기보유특별공제를 실거주 중심으로 개편하는 내용이 담겼다. 정부안대로 시행될 경우 1세대 1주택자의 보유기간 공제율은 2028년부터 축소되고, 2029년부터는 거주기간에 따른 공제만 남게 된다. 장기간 보유했더라도 실제 거주기간이 짧은 소유주라면 향후 양도소득세 부담이 커질 수 있다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “잠실은 앞서 강남과의 가격 격차를 상당 부분 좁혔지만, 최근 강남권 아파트 가격이 조정받으면서 잠실도 영향을 받는 것으로 보인다”고 전했다.