“이사하려니 2억 더” 서울 아파트 세입자 절반이 눌러앉았다[부동산360]

입력 2026-11-12 08:48:55

전세 갱신 52.7%·전월세 전체는 46.5%

성북·노원 등 비강남권 갱신권 사용 활발

전세 매물 1년 새 15.8% 감소 주거비↑우려

서울 중구 남산공원에서 바라본 강남·서초 일대의 아파트 단지의 모습. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 올해 서울 아파트 전월세 계약에서 기존 집주인과 재계약한 비중이 지난해보다 높아진 것으로 나타났다. 특히 강남권보다 비강남권에서 계약갱신청구권(갱신권)을 사용 비중이 높았다.

12일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전월세 계약 가운데 신규·갱신 여부가 확인된 18만6724건 중 갱신계약은 8만6877건으로 전체의 46.5%를 차지했다. 지난해 연간 갱신계약 비중인 41.3%보다 5.2%포인트 높아진 수치다.

올해 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화 등으로 전월세 매물이 줄고 주거 이동이 어려워지면서 기존 집주인과 계약을 연장하는 임차인이 늘어난 것으로 풀이된다.

다만 갱신계약 가운데 갱신권을 행사한 비중은 지난해 49.2%에서 올해 43.1%로 6.1%포인트 낮아졌다. 반면 임대인과 임차인이 합의해 계약을 연장하는 합의갱신 비중은 같은 기간 50.8%에서 56.9%로 높아졌다.

강남권에서는 갱신계약이 늘었지만 갱신권 사용 비중은 오히려 감소했다. 강남구는 올해 전월세 계약의 52%가 갱신계약으로 지난해(50%)보다 비중이 높아졌으나, 갱신계약 중 갱신권 사용 비중은 54.3%에서 44.4%로 낮아졌다.

서초구와 송파구 역시 올해 갱신권 사용 비중이 각각 39.2%, 44.0%로 지난해 53.2%, 48.1%보다 감소했다.

강남구 대치동 A공인중개사무소 관계자는 “올해 전셋값이 오르고 전세대출은 어려워지면서 이사가 힘들어진 임차인들이 합의갱신 형태로 재계약을 희망하는 경우가 많았다”며 “임대차2법 도입 6년 차를 맞아 이미 갱신권을 소진한 임차인이 많은 것도 영향을 미친 것 같다”고 말했다.

반면 비강남권에서는 갱신권 사용이 상대적으로 활발했다. 올해 갱신계약 중 갱신권 사용 비중은 중구가 56.2%로 가장 높았고 성동구(55.6%), 도봉구(53.9%), 성북구(52.5%), 광진구(52.4%) 등이 뒤를 이었다.

전세 계약만 놓고 보면 갱신 비중은 52.7%로 절반을 넘었다. 이 가운데 53.3%는 갱신권을 사용한 것으로 집계됐다. 지역별 전세 갱신계약의 갱신권 사용 비중은 중구 66.2%, 종로구 64.2%, 성동구 62.2%, 동대문구 61.7%, 관악구 61.4% 등으로 나타났다.

비강남권의 높은 갱신권 사용 비중은 올해 강북권을 중심으로 전셋값이 크게 오른 영향으로 분석된다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 누적 8.21% 상승했다. 성북구가 13.58%로 가장 많이 올랐고 노원구(12.96%), 강북구(10.75%), 성동구(10.69%), 도봉구(10.43%) 등이 뒤를 이었다.

동북권 전체 상승률은 11.13%로 서울 5대 권역 가운데 가장 높았다. 같은 기간 강남구와 서초구의 전셋값 상승률은 각각 2.52%, 4.13%에 그쳤다. 월세 역시 동북권 상승률이 10.10%로, 노원구(12.88%)와 성북구(11.82%), 성동구(10.46%) 등을 중심으로 높은 상승세를 보였다.

실제 성북구 길음동 래미안길음1차 59㎡(이하 전용면적)는 올해 초 신규 전세계약이 4억8000만원에 체결됐으나 지난달에는 6억5000만원에 거래됐다. 약 10개월 만에 1억7000만원(35.4%) 오른 것이다.

노원구 중계동 건영3차 84㎡ 역시 올해 초 신규 전세 계약금액이 6억5000만~6억8000만원 수준이었으나 최근에는 8억5000만~8억7000만원으로 약 2억원 상승했다.

노원구 중계동의 B공인중개사무소 관계자는 “올해 전셋값이 크게 오르고 매물 부족이 장기화하면서 임대료 인상률을 5% 이내로 제한할 수 있는 갱신권을 사용하는 경우가 많아진 것으로 보인다”며 “아파트 전세를 구하지 못해 다세대·빌라 등으로 옮겨가는 임차인도 있다”고 말했다.

한편 전세 매물 감소까지 기존 계약 갱신 증가세와 맞물리면서 신규 임차인의 주거비 부담이 더욱 커질 수 있다는 전망이다. 12일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2021건으로, 1년 전 2만6151건보다 4130건(15.8%) 감소했다.