“40년 살았는데 수억 내라니” 재초환 4.6억에 은마 30억선 깨졌다 [르포] [부동산360]

입력 2026-11-11 09:56:11 수정 2026-11-11 10:04:36

조합원당 평균 4억6334만원 예정액

고령 소유주 자금 마련 우려에 매도 고민

전용 76㎡ 저층 호가 30억원선 무너져

“30~40년씩 여기서 산 죄밖에 없는데 뭘 더 내라는 거냐는 말이 나와요. 확정 금액은 더 지켜봐야 하지만, 현금화하지 않은 자산에 엄포를 놓는 것 자체가 어이없다는 반응이죠.”

강남구 대치동 A공인중개사무소 대표

[헤럴드경제=윤승현 기자] 서울 강남구 대치동 은마아파트의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이 조합원 1인당 평균 4억6000만원대로 추산되자 소유주들은 당혹감을 감추지 못하고 있다. 매매차익을 실현하지 않은 상황에서 수억원의 부담금이 거론되자, 집주인들은 기존 재건축 분담금에 더해 우려가 한층 깊어졌다.

지난 10일 찾은 은마아파트 인근 A공인중개사무소 대표는 “집주인들은 이미 보유세도 계속 내고 있는데 추가로 수억원을 내야 한다는 사실을 납득하지 못하고 있다”고 전했다.

정비업계에 따르면 강남구는 지난달 30일 은마아파트 재건축조합에 총 2조44억3188만원 규모의 재건축부담금 예정액을 통지했다. 1인당 평균 4억6334만원에 달한다. 오는 2035년 10월 준공을 가정해 산출한 금액으로, 아직 실제 납부액이 확정된 건 아니다.

재초환은 재건축사업으로 발생한 초과이익 가운데 정상적인 주택가격 상승분과 개발비용 등을 제외한 이익이 일정 기준을 넘으면 부담금을 부과하는 제도다. 개발이익 일부를 환수한다는 취지지만, 차익을 실현하지 않은 소유주에게도 부과된다는 점에서 논란이 이어져 왔다.

B공인중개사무소 대표는 “안 그래도 재건축 분담금 걱정이 컸는데 여기서 더 내야 한다 하니 압박을 크게 느낀다”며 “특히 은퇴한 고령 소유주들은 집 한 채가 전 재산인 경우가 많아 더 당황스러워한다”고 말했다.

이번에 통지된 재초환 부담금은 준공 시점의 1인당 평균 주택가액을 약 81억원으로 추산해 산정한 금액이다. C공인중개사무소 관계자는 “당초에는 재건축 이후 34평형 시세를 70억원 정도로 예상했는데, 주변 신축 아파트 시세와 앞으로 7~8년간 달라질 화폐가치를 고려하면 80억원도 충분히 가능한 금액”이라 설명했다.

논란이 이어지자 강남구는 지난 10일 이번 부담금이 확정액이 아닌 예정액으로, 향후 주택가격과 개발비용, 사업기간 등에 따라 달라질 수 있다고 설명했다. 특히 이번 산정에는 장기보유 감경이 반영되지 않았으며, 20년 이상 보유한 1가구 1주택자는 최대 70%까지 감경받을 수 있다고 밝혔다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 인근 한 공인중개업소에 붙은 매물지. 윤승현 기자

이런 가운데 은마아파트 매매시장은 거래가 끊기며 호가 하락세를 이어가고 있다. 현지 중개업소는 76㎡(이하 전용면적) 1층 매물이 29억8000만원까지 호가가 내려와 30억원 선이 무너진 상태라고 말했다. 84㎡ 역시 두 달 전과 비교해 호가가 1억원 정도 낮아졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 10월 43억1000만원에 신고가를 기록한 84㎡는 지난달 3일 34억원에 거래됐다.

세제 개편에 더불어 재건축사업이 속도를 내면서 관리처분계획인가 이전에 주택을 처분하려는 고령 소유주들이 급히 매물을 내놓고 있는 데다, 강한 대출 규제가 맞물려 거래가 줄어든 영향으로 풀이된다.

C공인중개사무소 대표는 “대치동은 원래 수능이 다가오면 전월세와 매매 거래가 모두 뜸해지는 지역”이라며 “12월 초 국회에서 세법 개정안이 어떻게 나올지 지켜보겠다는 매수자들이 많아 거래가 거의 멈춘 상태”라고 말했다.

다른 공인중개사무소 관계자 역시 “매수자들도 대출이 안 나오고 기존에 살던 집이 팔리지 않으니 (은마아파트를) 사고 싶어도 살 수 없는 상황”이라고 덧붙였다.

매수세가 위축되자 집주인들의 태도에도 변화가 나타났다. 한 공인중개사무소 관계자는 “예전에는 가격을 조금만 깎아 달라고 해도 절대 안 된다고 했는데, 지금은 금액적인 면에서 많이 유해졌다”며 “호가를 낮추는 데 있어서도 이전처럼 강하게 버티지 못하는 분위기”라고 설명했다.

특히 70~80대 소유주들은 상속이나 증여 문제까지 고려해 서둘러 매도에 나서는 움직임도 있다고 전해진다.

한편 재건축 관련 비용이 불어나도 은마 아파트 일대는 여전히 재건축 사업 추진에 대한 기대가 크다.단지 내 공인중개업소들은 “규제가 강했던 과거와 달리 지금은 구청에서도 사업 추진에 적극적인 상황”이라며 “재초환 반발은 이어지겠지만, 관리처분인가까지는 잘 진행될 것 같다”고 입을 모았다.

재초환 부담금이 아니더라도 지난달 공개된 은마 아파트 추정 추가 분담금에 따르면, 76㎡를 보유한 조합원이 동일평형 아파트를 분양받으면 2억3000만원, 84㎡를 선택하면 4억7000만원, 109㎡ 분양 시 12억2000만원을 추가로 내야 한다.