‘닥공’ 외쳐도 재초환은 걷는다…국토부 “공급 저해 크지 않아” [부동산360]

입력 2026-11-09 10:35:06

국토부 재초환 부담금 부과 시점 법률 검토

반포3주구·신반포21차 등도 부담금 전망

공사비·부담금↑시장선 “재건축 위축” 반발

재건축초과이익환수법 개정 이후 ‘1호 재초환 단지’가 될 예정인 서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 전경.[출처 네이버지도 거리뷰]

[헤럴드경제=홍승희·윤성현 기자] 정부가 재건축초과이익환수제(이하 재초환)에 따른 부담금 부과 원칙을 재확인했다. 서울 서초구 반포현대의 부담금 부과 시점에 대해서는 법률 검토를 진행하되, 제도 시행 원칙은 유지한다고 밝혔다. 재초환이 재건축을 위축시켜 주택 공급을 저해할 수 있다는 지적에 대해서는 영향이 제한적일 것이라고 봤다.

9일 정비업계에 따르면 서초구는 이날 국토교통부를 찾아 재초환 관련 입장을 전달하고 주민 탄원서를 제출할 예정이다. 서초구는 이날 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 재건축 단지에 고지서를 발송할 예정이다. 이렇게 되면 반포현대는 ‘1호 재초환 단지’가 된다.

재초환은 지난 20년간 정부가 바뀔 때마다 시행과 유예가 반복됐다. 재초환은 2006년 재건축 사업에서 발생하는 초과이익을 환수하기 위해 도입됐다. 재건축 사업 종료 시점의 주택가액에서 개시 시점 주택가액과 정상적인 주택가격 상승분, 개발비용 등을 뺀 금액을 초과이익으로 산정하고, 이에 따라 조합원에게 부담금을 부과하는 제도다.

이후 부동산 시장 상황 등에 따라 실제 부담금 부과는 장기간 유예됐다. 특히 2012년 12월 18일부터 2017년 12월 31일까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축 사업은 부담금 부과가 유예됐다. 이후 2023년 12월 관련 법이 개정됐고, 2024년부터 완화된 제도가 시행됐다.

서초구와 국토부가 부과 시점에 대해 의견이 엇갈리는 것도 이 때문이다. 서초구는 원칙적으론 재초환 제도 폐지를 요구하고 있다. 하지만 현행법상 반포현대의 준공일(2021년 7월30일)을 감안해 관련법에 따른 시효 5년과 준공일 및 부과기간 5개월을 고려해 올해 12월30일까지 부담금을 부과해야 한다는 입장이다.

서초구 관계자는 “국토부를 방문해 폐지 관련 입장을 전달하고 구민 탄원서도 제출할 예정”이라며 “국토부가 부담금을 2029년까지 부과할 수 있다는 공식 유권해석을 내놓으면 이에 맞춰 부과 일정을 유예할 수도 있다”고 전했다.

국토부는 부과 시점에 대한 법률 검토와는 별개로 재건축 부담금 부과에 대해선 원칙대로 강행할 뜻을 밝혔다. 이렇게 되면 반포현대 이후 반포3주구(래미안트리니원), 신반포21차(오티에르반포), 신반포18차 337동(오티에르신반포) 등이 줄줄이 재건축 초과이익에 따른 고지서를 받을 전망이다.

국토부는 법 개정 시 면제 기준과 초과이익 산정 방식 등 여러 완화 조치를 도입한 만큼, 제도 자체는 계속 시행돼야 한다는 입장이다. 국토부 관계자는 “2024년 면제 기준과 부과 개시 시점 등 여러 완화 조치가 적용되도록 법이 개정됐다”며 “법은 여전히 유효하기 때문에 부담금 부과도 순차적으로 이뤄져야 한다”고 강조했다.

정부가 최근 부동산 시장 안정을 위해 주택 공급 확대 기조를 강조하는 가운데, 재초환이 재건축 사업을 위축시켜 공급에 걸림돌이 될 수 있다는 지적에 대해서도 선을 그었다. 국토부 측은 “재초환은 재건축으로 실제 초과이익이 발생했을 때 이를 환수하는 제도”라며 “사업성과의 직접적인 연관성은 크지 않다”고 일축했다. 주택 공급 저해 효과도 제한적일 것이라는 시각이다.

그러나 시장에서는 재초환 부담금이 재건축 사업성을 떨어뜨리고 조합원의 사업 참여 유인을 약화할 수 있다는 반론이 나온다. 서울 서초구의 한 재건축 단지 조합 관계자는 “은마아파트의 경우 동일 평형으로 이동한다고 가정해도 재초환 부담금 등을 합치면 총 9억원이 들 것으로 예상된다”며 “다른 단지들도 이와 비슷한 수준의 추가 비용을 예상하고 있다”고 말했다. 이어 “화폐가치를 고려하더라도 이 같은 추가 부담은 재건축 사업성을 떨어뜨리고 주택 공급을 위축시킬 수 있다”고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 “미실현이익에 대한 과세인 만큼 차익을 실현하지 않고 실거주를 이어가는 조합원에게는 불합리하게 느껴질 수 있다”며 “현재처럼 강남 등 일부 지역의 집값이 조정을 받는 상황에서는 부담금을 납부한 뒤 주택가격이 하락하는 상황도 발생할 수 있다”고 말했다.

이어 “공사비 인상으로 추가분담금까지 크게 늘어난 상황에서 재초환 부담금은 재건축 사업을 사실상 중단시키는 요인이 될 수 있다”며 “자금 여력이 부족한 조합원일수록 재건축에 참여할 유인이 크게 떨어질 수밖에 없다”고 덧붙였다.