전월세 안심신탁 오늘부터 접수…임대인 수익률 ‘4.35%’ [부동산360]

입력 2026-11-04 11:00:00

임대인에게 임대소득 세액 50% 감면

농특세 비과세 적용도 추진

지난 달 12일 오전 서울 양천구 목동의 한 공인중개사 사무소에 매물 게시판 곳곳이 비어있다. 윤창빈 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인 모집공고를 시행한다고 4일 밝혔다.

이날부터 상시 모집…2027년 1월부터 순차 입주 가능

전월세 안심신탁 사업은 정부의 ‘주택공급 확대 방안’의 후속 조치로 임차인이 보증금 상당액을 HUG에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 월 수익을 지급하는 형태의 사업이다.

계약기간이 종료되면 HUG가 임차인에게 예치금을 반환해줘 임대인과 임차인 간에는 ‘보증금 없는 월세 형태’의 임대차 계약이 성립하게 된다. 보증금 상당액이 전세사기 차단을 위해 임대인을 거치지 않고 HUG에 예치되며, 임대인은 보증금 상당액을 반환할 의무가 없다.

임대인은 이날부터 상시적으로 안심전세포털과 주택 소재지 무관하게 전국 HUG 지사를 통해 사업 참여를 신청할 수 있다.

임차인 모집여부와 무관하게 참여 신청이 가능하며, 임대인 희망 시 HUG 홈페이지에 임대물건 등재 등을 통해 임차인이 원활히 모집될 수 있도록 지원할 예정이다. 신청 접수 후 대상주택 요건 검증, 3자 계약 체결 및 예치금 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주 가능하다.

약정 수익률은 세전 4.35%로 책정됐다. HUG는 시장 금리 등을 반영하여 반기별 모집 공고 시마다 약정 수익률을 제시할 예정이다.

임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나, 임차인 주거안정 등을 고려해 대상주택 및 임대조건은 일부 제한한다. 대상 주택은 주택 유형에 따른 제한은 없으나 주택가격 20억원 이하 및 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 또 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 것으로 판단되는 경우는 가입이 제한된다.

보증부 월세형, 즉 ‘반전세’도 가입할 수 있다. 임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 여부를 검증한다.

다만 월세 물건을 전세로 전환하는 안심신탁 제도 취지를 감안해 보증부월세는 준전세형까지 허용한다. 월세가 예치금의 1·240보다 적은 금액이어야 하며, 월세는 임차인이 임대인에게 직접 지급한다.

‘반전세’도 가능, 공실 시 임대인에 최대 2개월치 월 수익 지급

HUG에 따르면 전월세 안심 신탁 임대차계약도 일반 임대차계약과 마찬가지로 ‘주택임대차보호법’의 적용 대상으로 동법에 따른 계약갱신청구권 및 임대료 증액 5% 제한, 대항력 등이 적용돼 임차인의 안정적인 거주가 보장된다.

임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용 후 직접 임차인에게 반환하므로 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있다. 특히 임대인의 채무로 인해 주택에 압류, 경매 등이 발생해도 예치금은 HUG가 안전하게 보관한다는 점이 이번 사업의 큰 장점이다.

임대인 입장에선 모집 공고문에 따른 약정 수익률을 계약 기간 동안 HUG로부터 월세 형태로 매월 지급받게 되므로, 월세 연체 우려 없이 주택을 임대할 수 있다. 다만 주텍 훼손 등에 따른 주택 수선·보수 등 보증금 고유의 담보 기능을 고려해 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의신청 시 예치금의 일부를 HUG가 유보하도록 할 예정이다.

임차인은 계약체결 시 계약금으로 예치금의 10%, 입주 시 나머지 90%를 나누어 HUG 전용 계좌에 납입하게 된다.

HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해서는 임대등록 여부와 무관하게 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안해 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택 지원을 추진한다.

또한 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용하여 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있도록 지원할 계획이다.

공실 발생 시에도 안심신탁 사업 계속 참여조건부로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급함에 따라 임대인은 연체·공실 리스크 없이 임대 운영이 가능해진다.

임차인에 대해서는 예치금에 대한 전용 HUG·주택금융공사(HF) 보증부 전세대출을 통해 목돈 마련을 지원할 예정이며, 소득·자산 등 요건 충족 시 주택기금의 버팀목 대출도 이용 가능하도록 연내 제반 절차를 완료할 예정이다.

아울러 전세보증금반환보증 및 임대보증금보증 가입이 불필요해 임대인과 임차인은 보증 가입 및 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.

국토부는 이외에도 안심신탁 사업 활성화를 위한 추가 지원방안을 지속적으로 검토하여 확대해나갈 예정이다.

김이탁 국토부 1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며 “제도도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피고, 임대인·임차인에 대한 참여 혜택을 제공하여, 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있도록 지원하겠다”고 밝혔다.