‘아파트 너무 비싸서…’ 서울 중대형 오피스텔 상승률, 소형의 12배 [부동산360]

입력 2026-11-01 07:00:00

서울 대형 오피스텔 18개월 연속 상승

60㎡ 초과 매수 급증…소형은 감소

아파트값 상승·전월세 매물 부족 영향

전문가 “대출 규제 등 따른 일시적 현상”

[헤럴드경제=윤승현 기자] 서울 오피스텔 시장에서 면적이 클수록 매매 가격이 더욱 빠르게 뛰는 현상이 나타나고 있다. 아파트값 상승, 전월세 시장 불안, 대출 규제 등이 맞물리면서 수요자들이 가격 부담이 낮은 ‘아파텔’로 눈길을 돌린 영향이다.

1일 한국부동산원 오피스텔 가격동향조사에 따르면 지난 9월 서울 85㎡ 초과(이하 전용면적) 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.59% 상승했다. 지난해 4월 상승 전환한 이후 18개월 연속 오름세다. 올해 누적 상승률은 3.50%로, 같은 기간 40㎡ 이하 소형 오피스텔 상승률(0.29%)을 크게 웃돌았다.

60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔도 지난해 5월부터 올해 9월까지 17개월 연속 상승했다. 올해 누적 상승률은 2.25%로 집계됐다. 반면 40㎡ 초과 60㎡ 이하 오피스텔은 같은 기간 0.87% 상승하는 데 그쳤다. 면적이 클수록 매매가격 상승률이 더 컸다.

이는 아파트 매수에 부담을 느낀 실수요자들이 중대형 오피스텔을 대체재로 택한 영향으로 해석된다. 서울 아파트값이 가파르게 오르면서 자금 조달 부담이 커졌고, 전월세난까지 겹치면서 상대적으로 저렴한 오피스텔로 눈을 돌렸다는 것이다.

아파트에 집중된 고강도 대출규제도 오피스텔 수요에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 서울 아파트는 규제지역 지정에 따라 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되는 반면, 오피스텔은 비주택으로 분류돼 LTV를 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

이처럼 중대형 오피스텔 몸값이 높아지는 것과 달리, 원룸 오피스텔 인기는 떨어지고 있다. 40㎡ 이하 원룸형 소형 오피스텔의 매매가격지수는 8월과 9월 각각 0.05%씩 하락하며 두 달 연속 내림세를 보였다.

매매 건수에서도 오피스텔 선호가 확인된다. 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 1~9월 서울 오피스텔 개인 매수는 7083건으로 지난해 같은 기간(6779건)보다 4.48% 증가했다. 같은 기간 서울 아파트 개인 매수가 5만9750건에서 5만1236건으로 14.25% 감소한 것과 대조적이다.

특히 중대형 오피스텔의 매수 증가세는 더욱 두드러졌다. 60㎡ 초과~85㎡ 이하 오피스텔은 366건에서 538건으로 46.99% 늘어나며 가장 높은 증가율을 기록했다. 85㎡ 초과 오피스텔 역시 250건에서 325건으로 30.00% 증가했다. 전체 오피스텔 매수에서 60㎡ 초과가 차지하는 비중도 9.09%에서 12.18%로 3.10%포인트 높아졌다.

반면 소형 면적에서만 작년보다 매수 건수가 줄었다. 40㎡ 이하 오피스텔이 지난해 1~9월 5359건에서 올해 같은 기간 5138건으로 4.12% 감소한 반면, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 804건에서 1082건으로 34.58% 증가했다.

다만, 전문가들은 이 같은 추세를 아파트값 상승과 전월세난 심화를 반영한 일시적 현상으로 보고 있다. 이동현 하나은행 부동산수석전문위원은 “현재 시장 상황에 부담을 느끼는 젊은 실수요자들이 (오피스텔을) 일시적인 거주처로 활용했을 것”이라며 “아파트에 비해 대출을 활용할 여지가 있다는 점도 영향을 미칠 수 있다”고 설명했다.

이 위원은 “아파트 선호가 여전히 강하고, 오피스텔은 아파트만큼의 가격 상승을 기대하기 쉽지 않아 대세로 이어질 가능성은 제한적”이라고 전망했다.