“동탄·광교 국평 30억, 근거 없는 얘기 아니다” 삼전닉스 성과급 주목한 부동산 전문가[헤럴드머니페스타 2026]

입력 2026-10-03 15:52:53 수정 2026-10-03 16:06:48

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원

부동산 정책 극단의 시대, 서바이벌 전략

[헤럴드경제=김희량 기자] “동탄·광교 대장아파트 국민평형이 30억원을 돌파할 수 있다는 전망은 전혀 근거 없는 이야기가 아닙니다”

윤수민 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 삼성전자·SK하이닉스 임직원들의 성과급과 직주근접 수요가 경기 동남권 집값을 끌어올릴 수 있다고 내다봤다. 강남권에서는 고가 아파트 매물이 쌓이고 마포·성동 등과의 가격 차이가 좁혀진 만큼, 자금 여력이 있는 1주택자들이 ‘갈아타기’ 기회를 살펴볼 만하다고 진단했다.

지난 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP) 아트홀1관에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’ 강연 무대에 오른 윤수민 NH농협은행 WM사업부 부동산수석 전문위원은 ‘부동산정책 극단의 시대, 서바이벌 전략’을 주제로 강연하며 이같이 말했다.

그는 연내 예정된 서울 서초구 반포 디에이치 클래스트 청약의 결과가 나오는 시점이 조정 국면에 들어간 강남 집값의 향방이 결정되는 순간이라고 내다봤다. 분양가상한제에 걸린 일명 ‘로또 분양(1800여세대)’을 대기 중인 대규모 자금들이 강남 핵심지 아파트로 새롭게 유입될 수 있어서다.

윤 위원은 “예금·부동산에서 증시로 옮겨간 머니무브 금액이 올해 4월 말 기준 694조원이었다면 올해 1~7월에 증시에서 주택으로 이동한 금액은 8조334억원에 불과했다”면서 “기회가 있을 때마다 주택 시장으로 들어올 수 있는 자금이 아직도 많이 남아 있다는 의미”라고 했다.

그러면서 8월 세제개편안 이후 강남권 매물이 쌓이고 있는 점을 들며 지금이 ‘1주택자들이 주목해야 하는 갈아타기’ 시점이라고 밝혔다. 윤 위원은 “지금은 마포, 성동, 광진과 같은 일명 중상급지와 강남3구로 분류되는 상급지 간의 가격 차이가 좁혀져 있다”면서 “자금 조달이 가능할 경우 ‘강남으로 가기 좋은 최적의 시점’”이라고 설명했다.

1주택자들이 주목할 갈아타기 기점으로는 내년 2~3분기를 강조했다. 윤 위원은 세제개편안 내용이 확정되고 양도차익 실현을 위한 절세 매물들이 추가로 출회할 수 있는 기한으로 보고 있다.

그는 “강남권은 지금도 고점 대비 호가가 10~15% 가까이 떨어져 진입하기에 나쁘지 않은 시기”라며 “단 실거주를 오래할 수 있고 빌린 돈이 아닌 자기자본이 있는 사람에 한해 이동을 고려할 만하다”고 했다.

경기 반도체 벨트의 성과급이 집값을 견인하는 동남권 시장은 지금과 같은 강한 매수세가 이어질 수 있다고 봤다. 윤 위원은 “삼전닉스 근무자에게는 잠실에 거주하며 출퇴근하는 것이 오히려 직주근접을 포기한 ‘몸테크’인 측면이 있다”면서 “즉 삼전닉스의 직주근접을 만족하는 동탄, 광교의 대장아파트 국민평형 매매가격이 30억원을 돌파할 수 있다는 예측을 나오는 게 전혀 근거 없는 이야기가 아니라는 의미”라고 했다.

무주택자들의 내집마련 고민에 대해서는 ‘기다림의 비용’과 ‘합리적 주거소비’의 기준을 두고 결정할 것을 권했다. 그는 “올해는 입주(예정)와 이주 물량이 비슷하지만 2028년이 되면 입주물량(약 1만5000호) 대비 이주 물량(약 4만호)이 2배 넘게 급증하는 시기가 올 수 있다”면서 “전세 상승이 대기 비용을 키울 수 있어 직주근접, 장기거주 등 요건을 만족하면서 본인의 기준선 안에 있는 경우는 큰 시세 차익을 기대하기 보다는 합리적인 결정의 차원에서 고려해 봐야 한다”고 말했다.

이어 그는 “상승세가 가팔라진 만큼 무주택자들의 영끌매수는 권하지 않는다”면서 “과거 사이클을 고려하면 상승장 또한 끝이 있을 수밖에 없고 하락 또한 피해가기 어려운 ‘예정된 미래’이기 때문”이라고 덧붙였다.

서울아파트 시장 전반에 대해서는 규제정책으로 인해 대출의 한도가 지역의 가격대를 결정하는 ‘숫자의 굴레’ 속에 빠져있다고 진단했다. 그는 “지금의 무주택 실수요자들은 상대적으로 저리의 정책대출을 선호하다 보니 6억원, 9억원의 가격선을 채우는 주택을 선호하고 있다”면서 “대출 한도를 내렸기 때문에 ‘매수 가능 선’인 해당 가격대의 저가아파트 거래가 늘어날 수밖에 없는 구조”라고 짚었다.

이날 강의에는 주택구입을 고민하는 실수요자부터 다주택자, 갈아타기를 고민 중인 1주택자 등 다양한 참가자들이 함께했다. 강연장을 찾은 30대 직장인 여성 박모씨는 “매수를 준비 중이라 시장 흐름에 대한 정보를 얻고 싶어 왔다”면서 “제가 목표로 하는 집은 강남은 아니지만 자산가 및 전체 시장을 입체적으로 볼 수 있어 좋았다”고 말했다.