“인천·의정부·포천까지 오른 뒤 2028년부터 다시 강남” 김인만 소장 강연 [헤럴드머니페스타 2026]

입력 2026-10-03 07:00:07

김인만 김인만부동산경제연구소장 2일 강연

“전월세난에 서울 외곽·경기에 생존 매수 집중”

“집 필요한 무주택자, 자금 사정 맞춰 매수해라”

김인만 김인만부동산경제연구소 대표가 2일 서울 중구 동대문디자인플라자에서 열린 헤럴드 머니페스타 2026에서 ‘‘똘똘한 한 채’ 기준이 바뀐다’를 주제로 강연을 하고 있다. 올해로 3회째를 맞이한 ‘헤럴드머니페스타 2026’의 주제는 ‘머니 리밸런싱(Money Rebalancing·다시 맞추는 자산의 무게)’이다. 이번 행사에서는 국내 최고 전문가들이 투자 초심자부터 재테크 고수까지 다양한 계층을 대상으로 주식·부동산·금융상품·절세·가상자산을 총망라하는 재테크 정보를 제공한다. 임세준 기자

지난해 4분기부터 올해는 서울 외곽지역과 경기도가 집값 상승세를 주도하고 있습니다. 전월세난에 시달리는 실수요자들이 외곽으로 팝콘처럼 튕겨 나가고 있어요. 내년까지 ‘덜 똘똘한 한 채’ 트렌드가 계속될 겁니다.

[헤럴드경제=신혜원 기자] 김인만 김인만부동산경제연구소장은 2일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 “2021년 집값 상승기 때에는 투자 수요가 상승을 주도했다면 지금은 실수요자 중심의 시장으로 재편됐다”며 이같이 밝혔다.

국내 대표 부동산 시장 전문가이자 서울디지털대학교 부동산학과 교수인 김 소장은 이날 행사에서 ‘똘똘한 한 채 기준이 바뀐다’를 주제로 강연했다.

부동산 시장 흐름과 관련해 그는 서울 강남권의 경우 세제개편 영향으로 급매물이 나오며 집값이 빠지는 ‘일시적 하락’ 양상을 보이고 있다고 진단했다. 반면 그 외 지역은 외곽을 중심으로 한 실수요 목적의 매수세가 시장을 주도하며 상승세를 이어가고 있다고 분석했다.

이 같은 추세는 대출·세제 등 전방위적인 규제 정책이 영향을 미쳤다는 설명이다. 8·3 세제개편안으로 인해 오랜 기간 실거주해 온 은퇴 고령층을 중심으로 절세 매도를 택하면서 호가 하락이 이어지고 있다는 것이다.

김 소장은 정부가 발표한 세제개편안의 타깃을 ▷시가 35억원 이상 초고가 주택 ▷비거주 1주택 ▷다주택 ▷장기 보유라고 규정하면서 “개편안이 정부안대로 시행되면 2028년에는 (고가주택) 세금 부담이 3~4배, 2030년은 5~6배로 늘어나게 된다”고 말했다. 이어 “강남은 내년 상반기까지는 약세가 지속된다”며 “(재산세 부과기준인) 내년 6월 1일이 지나면 강남에서 팔 사람은 다 팔고 현금여력을 갖춘 자산가들이 사면서 이미 부자동네였던 곳이 더 잘사는 부자동네가 될 것”이라고 내다봤다.

고가주택이 밀집된 강남권과 달리 서울 외곽과 경기도 일대는 전월세난에 몰린 실수요자들의 ‘생존 매수’가 가격 상승을 이끌고 있다고 짚었다.

김 소장은 “10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 데다 계약갱신청구권, 실거주의무, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등이 복합적으로 작용하면서 시장에서 전세 매물이 사실상 사라졌다”며 “전월세난을 버티지 못한 실수요자들이 대출을 통해 매수할 수 있는 접근 가능한 가격대의 서울 외곽·경기도 주택 매수에 나서는 것”이라고 했다.

이런 상황에 당분간 덜 똘똘한 한 채가 부동산 시장의 주요 트렌드로 자리 잡을 것이라 전망했다. 초고가 주택 시장에선 종합부동산세 부담이 적은 시가 30억원 이하의 한강벨트 단지로 눈길을 돌리고, 시가 20억원 이하 서울 외곽·수도권 아파트는 신혼부부, 다운사이징, 생존 매수로 인해 수요가 집중될 것이란 관측이다. 아울러 전 고점을 회복하지 못한 수도권 아파트 사이에서도 집값 키 맞추기 현상이 나타날 것이란 설명이다.

그는 “인천, 안성·의정부·포천 등 경기 북부권까지 다 오르고 나면 2028~2029년에 강남이 다시 오를 것”이라며 “지금보다 대출을 더 줄이면 경기 서남권, 인천 북부 지역으로 생존 매수세는 더욱 확대될 것”이라고 말했다.

김 소장은 덜 똘똘한 한 채, 실수요 중심의 부동산 시장에서의 무주택자, 유주택자 대응 전략도 함께 제시했다. 무주택자는 조달할 수 있는 자금 한도 선에서 생존 매수할 것을 추천했다.

그는 “서울의 공급이 확대되기 어려운 상황”이라며 “집이 필요한 무주택자들은 자금 사정에 맞춰서 서울 외곽이든, 경기든, 재개발 빌라든 매수해야 한다”고 강조했다.

8·3 세제개편안 영향을 받는 유주택자의 경우 ▷3주택 이상 - 2주택까지 줄이기 ▷2주택자-똘똘한 2채일 시 1채는 증여 / 똘똘한 1채일 시 보유가치가 낮은 주택 매도 ▷1주택자-양도차익 많은 장기 보유라면 2027년 매도 후 갈아타기 / 양도차익 많은 장기 보유 고령자라면 2027년 매도 후 실버타운 / 거주 못한 30억원 이하 주택이라면 실거주 / 보유세 부담 고가주택 거주 시 임대 주고 비거주 등으로 세분화해 조언했다.

한편 김 소장의 강연에는 청년층부터 노년층까지 다양한 연령대의 방문객 100여 명이 세미나장을 가득 채우며 높은 관심을 보였다. 좌석이 부족해 10여 명의 참석자는 뒤에 서서 강연을 청강했고, 참석자들은 강연 중간중간 핵심 내용을 수첩에 메모하거나 화면 속 발표 자료를 촬영하기도 했다. 강연이 끝난 후에도 현장 질문을 하기 위해 수십명이 길게 줄을 서는 등 열기가 이어졌다.

이날 강연을 찾은 50대 남성 이모 씨는 “기존에 1주택자로서 갈아타기에 관심이 많았다”며 “강연 제목이 눈에 들어와 방문하게 됐는데 들은 후 내년 6월 1일 전까지 급매물이 나오는 타이밍을 잘 잡아야겠다는 생각이 든다”고 말했다.

한편 올해로 제3회를 맞이한 ‘헤럴드머니페스타’는 ‘머니 리밸런싱:다시 맞추는 자산의 무게’라는 주제로 이날부터 3일까지 이틀간 진행된다. 주식과 상장지수펀드(ETF), 부동산, 금, 가상자산부터 자산관리와 절세·승계까지 자산 전반을 아우르며 급변한 투자환경에서 돈의 흐름 및 포트폴리오를 다시 점검할 수 있는 강연이 이뤄진다.