오늘부터 ‘일시적 2주택’ 3년→2년, 매물 더 늘어날까 [부동산360]

입력 2026-10-01 09:08:01

일시적 2주택 특례 ‘3년→2년’으로 단축

국무회의 의결, 내달 1일부터 공포·시행

“일부 매물출회 효과…갈아타기 선택지 늘 것”

서울 중구 남산공원에서 바라본 강남·서초 일대의 아파트 단지의 모습. 윤창빈 기자

[헤럴드경제=김희량 기자] 1일부터 조정대상지역의 1주택자가 갈아타기 등을 위해 ‘일시적 2주택자’가 될 경우 기존 집은 2년 안에 팔아야 한다. 업계에서는 갈아타기 과정에서 매도 기한이 줄어든만큼 기존 주택이 일찍 매물로 나오는 효과가 있을 것으로 보고 있다. 다만, 대출규제와 실거주 의무 강화에 따라 자금 조달의 유연성이 떨어진 만큼 대규모 매물 출회가 나타나기는 어려울 것이라는 전망이다.

정부는 지난달 29일 국무회의에서 이 같은 내용이 담긴 종합부동산세법 시행령 등 세법 시행령 개정안 4건을 의결했다. 지난 8월 발표된 세제개편안의 후속 조치로 개정안은 이달부터 시행된다.

정부가 조정대상지역 내 일시적 2주택 보유 허용기간을 단축하면서, 올해 8월 4일 이후 조정대상지역 내 주택 2채를 보유한 일시적 2주택자는 2년 내 기존 주택을 매도해야 절세(양도세와 종합부동산세 1가구 1주택 특례 적용) 혜택을 누릴 수 있다. 단 서울 집을 보유한 1주택자가 조정대상지역 외 지역 주택을 매수해 2주택자가 됐다면 기존대로 3년 내 서울 집을 처분하면 된다.

기존 주택 처분기한이 짧아지면서 유주택자들이 처분하려는 주택을 일찍 매물로 내놓을 것으로 전망된다. 하지만 대출규제에 더해 매수 시 토지거래허가 후 4개월 내 주택 취득 등기를 마쳐야 하는 등 규제가 빡빡해진만큼, 대량 공급 효과로 이어지기는 제한적이라는 분석이 나온다.

한 부동산 전문가는 “과거에는 레버리지를 최대한 활용해 ‘갈아탈 집’을 먼저 사두는 방식으로 일시적 2주택자의 혜택을 이용한 갈아타기 사례가 많았다”면서 “지금은 대출규제에 더해 토지거래허가 이후 등기 일정까지 맞춰야해 기존 집의 매도와 새 집의 매수를 동시에 진행해야 하는 경우가 많아져 ‘일시적 2주택자’가 되는 일 자체가 쉽지 않다”고 설명했다.

하지만 최근 강남권을 중심으로 가격 조정 움직임이 나타나고 있는 만큼, 비강남권이나 한강벨트에서 강남권 진입에 진입하려는 무주택자나 갈아타기 수요자들에게는 매수 선택지가 넓어질 것으로 보인다.

한국부동산원에 따르면 고가주택을 겨냥한 세제개편안의 영향으로 급매 거래가 늘면서 강남구 아파트값은 21일 기준으로 3년 8개월만에 최대 낙폭인 -0.42%를 기록했다. 서초구 또한 7주째 하락세를 이어가며, 누적 기준 -1.3%를 기록했다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “강남권 이동을 목표로 하는 분들의 매도 물량을 노리는 분들에게는 매수 협상력이 높아지는 긍정적인 영향이 있을 수 있다”면서 “거래량 둔화가 예상되는 시점이니 만큼 갈아타기를 준비하는 분들은 기존 주택 매도 소요 시점과 가격을 예측해 이전보다는 촘촘한 타임라인을 세워야 한다”고 조언했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “강북권에서도 신축 전용면적 84㎡ 매물이 20억원 돌파 사례가 늘어나는 만큼 입주 후 2년 요건을 신축 보유자들이 일시적 2주택 지위를 활용해 강남권 갈아타기를 준비하는 경우들이 나온다”면서 “이런 분들은 평소보다 일찍 집을 내놓거나 본인이 감당할 수 있는 가격 조정의 폭을 미리 정하는 절세 전략을 가지길 권한다”고 말했다.