“1인당 2.2억” 반포현대 재초환 예정액 통지…강남권 재건축 파장 확산[부동산360]

입력 2026-11-10 08:13:32

1인당 2억2375만원꼴…조합 이의신청 방침

최종 부담금 조정 가능성…부과 시한 해석 엇갈려

재건축초과이익환수법 개정 이후 ‘1호 재초환 단지’가 될 예정인 서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움) 전경.[출처 네이버지도 거리뷰]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울 서초구 반포현대아파트(현 반포센트레빌아스테리움)에 179억원 규모의 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금 예정액이 통지되면서 강남권 재건축 단지들의 부담금 문제가 다시 수면 위로 떠올랐다. 조합원 1인당 평균 부담금이 2억원을 웃도는 가운데 향후 산정액 조정과 제도 폐지 논의가 실제 부과 여부를 가를 변수로 떠오르고 있다.

10일 정비업계에 따르면 서초구는 전날 반포현대 재건축 조합에 총 179억원의 재초환 부담금 예정액을 사전 통지했다. 부담금 산정 대상인 조합원 80명을 기준으로 하면 1인당 평균 2억2375만원에 달한다.

다만 실제 부과액은 이보다 낮아질 가능성이 있다. 서초구는 조합이 아직 제출하지 않은 임대주택 감정평가 자료 등 추가 증빙이 반영될 경우 조합원 평균 부담금이 1억원대 초반까지 낮아질 수 있다고 보고 있다. 1가구 1주택자로 장기간 주택을 보유한 조합원에게는 보유 기간에 따라 최대 70%의 감면 혜택도 적용되는 만큼 개인별 실제 부담액에는 차이가 발생할 전망이다.

부담금 조정 가능성과 별개로 조합과 행정당국 간 이견은 이어질 것으로 보인다. 반포현대 조합은 이번 산정 결과에 대해 이의를 제기할 방침이다. 관련 절차에 따라 조합은 예정액을 통지받은 날부터 50일 이내에 고지 전 심사를 청구할 수 있다. 서초구는 조합이 제출하는 소명자료 등을 검토해 최종 부담금을 결정하게 된다.

이번 통지의 배경에는 부담금 부과 시한을 둘러싼 법령 해석 문제가 있다. 반포현대는 지난 2021년 준공된 단지로, 서초구는 재건축이익환수법상 부과 기간 5년을 적용하면 올해 12월 30일이 부과 시한이라고 판단하고 있다. 이에 이의신청과 검토 기간 등을 고려해 사전 통지 절차에 착수한 것으로 풀이된다.

반면 국토교통부는 2024년 개정된 법률의 특례규정을 적용하면 오는 2029년까지도 부담금 부과가 가능하다는 해석을 제시한 것으로 알려졌다. 두 기관의 판단이 엇갈리는 상황에서 국토부의 최종 유권해석이 실제 부과 일정에 영향을 미칠 것으로 보인다.

재초환 부담금이 가시화하면서 다른 강남권 재건축 단지들도 긴장하는 분위기다. 강남구 대치동 은마아파트는 최근 조합원 1인당 평균 4억6000만원대의 재초환 부담금 예정액을 통보받은 것으로 알려졌다.

국토부에 따르면 2024년 말 기준 전국에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 58곳으로, 조합원 1인당 평균 예상액은 약 1억300만원이다. 서울이 29곳으로 절반을 차지했으며 경기 11곳, 대구 10곳 등이 뒤를 이었다.

정비업계에서는 최근 공사비 상승으로 재건축 분담금 부담이 확대된 상황에서 재초환 부담금까지 더해지면 사업 추진 동력이 약화할 수 있다고 우려한다. 특히 대출 규제 강화로 자금 조달 여건이 악화한 만큼 조합원들의 부담금 납부 능력도 사업 추진의 변수로 꼽힌다.

이에 서초구는 지난 5일 국토부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했다. 전국 82개 재건축 조합으로 구성된 전국재건축정비사업조합연대의 제도 개선 및 폐지 요구도 함께 전달했다.

한편 재초환은 노무현 정부 당시 도입된 이후 이명박·박근혜 정부에서 시행이 유예됐다. 문재인 정부에서 유예 기간이 종료됐으며 윤석열 정부는 부담금 면제 기준을 3000만원에서 8000만원으로 높이는 등 제도를 완화했다. 더불어민주당은 지난 대선 당시 현행 제도 유지 입장을 밝혔으며, 국민의힘이 발의한 재초환 폐지 법안은 국회에 계류 중이다.