첫 월급 254만원이라는데 임대료는 317만원…외곽·소형 비아파트 더 뛰었다 [부동산360]

입력 2026-10-23 10:38:56

알스퀘어 ‘2026 서울 주택 전월세 시장 리포트’

서울 아파트, 신규 임대차 10건 중 6건이 월세

강북 26.7%·노원구 24.6% 상승, 평균 웃돌아

전용 60~85㎡ 아파트 월세 전년 比 13.5% 상승

[헤럴드경제=홍승희 기자] 올해 2분기 서울 아파트 신규 임대차 10건 중 약 6건이 월세로 집계됐다. 연립·다세대와 오피스텔도 월세 중심의 거래 구조가 강화됐다. 임대료 상승은 고가 아파트에만 국한되지 않고 상대적으로 임대료가 낮은 지역과 소형 비아파트에서도 나타났다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 23일 발간한 ‘2026 서울 주택 전월세시장 리포트: 월세 중심 재편과 높아지는 주거비 부담’에 따르면 올해 2분기 서울 아파트 신규 월세 거래는 약 1만7700건으로, 전세 약 1만2700건을 웃돌았다. 월세 비중은 58%에 달했다. 아파트는 지난해 4분기 이후 전세와 월세 거래가 모두 줄었지만, 전세 거래 감소 폭이 더 커 월세 비중이 확대됐다.

연립·다세대와 오피스텔도 각각 66%, 81%를 기록했다. 특히 연립·다세대는 2021년 3분기 37%에서 66%로 30%포인트(p) 가까이 높아졌다.

임대료도 올랐다. 올해 2분기 전용 60~85㎡ 아파트의 평균 환산 월 임대료는 317만원으로 전년 동기 대비 13.5% 상승했다. 환산 월 임대료는 실제 월세에 보증금을 월세로 환산한 금액을 더한 값으로, 한국부동산원의 전월세전환율을 적용했다.

실제 임대료 부담은 청년들의 첫 평균 월급과 비교해도 상당한 수준이다. 한국청소년정책연구원이 2010년 당시 중학교 1학년이었던 청소년 2351명을 대상으로 15년간 진행한 ‘청년의 성인기 이행 추적조사’ 결과(1139명 응답)에 따르면 청년들의 첫 평균 월급은 254만3300원이었다. 특히 대학에 진학하지 않은 청년은 4년제 대학 졸업자보다 일주일에 평균 1.66시간 더 일했지만, 월급은 평균 17만7000원 적게 수령해 학력에 따른 월급 격차도 드러났다.

중저가 단지가 쏠린 외곽지역이나 소형 비아파트가 크게 뛴 점도 눈에 띈다. 같은 면적 구간에서 서초구와 강남구는 각각 479만원, 451만원으로 임대료 수준이 높았다. 반면 상승률은 강북구 26.7%, 강동구 26.4%, 노원구 24.6% 순으로 서울 평균을 크게 웃돌았다. 강북구와 노원구의 환산 월 임대료는 각각 218만원, 197만원으로 서울 평균보다 낮았지만, 상승 속도는 빨랐다.

소형 비아파트의 면적당 비용도 높아졌다. 올해 2분기 연립·다세대의 전용평당 평균 환산 월 임대료는 5평 미만이 약 15만원으로 2020년 2분기 대비 약 25%, 5~10평은 약 11만 원으로 약 33% 올랐다. 5평 미만의 평당 임대료는 10평 이상 구간의 약 2~2.6배였다.

오피스텔도 5평 미만이 평당 16만 원으로 10평 이상 구간의 10만~11만 원을 웃돌았다. 작은 주택은 임대료 총액이 낮더라도 면적당 비용까지 저렴한 것은 아니라는 의미다.

임대 수요를 뒷받침하는 가구 소형화와 달리 신규 공급 회복은 제한적이다. 서울의 1·2인 가구는 2015년 205만 가구에서 2025년 281만 가구로 늘었다. 반면 아파트의 2021~2025년 연평균 준공 물량은 약 3만9000호로 2000년대 약 5만7000호보다 줄었고, 비아파트 인허가도 2023년 이후 분기당 1000~2000호 수준으로 감소했다.청년안심주택은 운용사·리츠의 공급 참여가 확대되며 올해 1~3분기 모집공고 기준 7259세대가 공급됐다.

최규정 알스퀘어 리서치연구원은 “공급 제약으로 기존 주택에 대한 임대 수요 의존도가 높아질 수 있다”며 “높은 금융비용이 지속되면 임대인의 이자 부담이 보증금이나 월 임대료에 반영되고, 임차인의 전세자금 조달 부담도 월세 수요를 높이는 요인으로 작용해 전세의 월세화가 이어질 수 있다”고 전망했다.