임대차 시장 지각변동…서울 아파트 월세 비중, 50% 넘어섰다 [부동산360]

입력 2026-10-20 14:50:33

아파트 월세 우위, 1년 새 4→13곳 급증

실거주 전환·계약갱신 확대에 전세 품귀

[헤럴드경제=서정은 기자] 올해 서울 아파트 임대차 거래에서 월세 비중이 처음으로 50%를 돌파한 것으로 나타났다. 정부의 실거주 중심 주거정책, 고강도 대출규제 등이 맞물리면서 전세 품귀 현상이 심화되고, ‘전세의 월세화’가 빨라졌다는 분석이다. 월세 거래량이 전세 거래량을 앞선 자치구도 1년새 4곳에서 13곳으로 급증했다.

전세 27.5% 급감…올해 ‘월세>전세’ 첫 추월 유력

20일 서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료에 따르면 1∼9월 서울 아파트 월세 거래량은 8만7740건으로 전체 전월세 거래량(17만2027건)의 51.0%를 차지했다. 같은 기간 전세 거래량은 8만4287건으로 월세보다 3453건 적었다.

1년사이 월세 비중은 7.3%포인트(p) 올랐다. 작년 같은 기간에는 월세 거래량이 9만310건, 전세 거래량이 11만6272건으로 월세 비중이 43.7%였다.

월세 비중이 늘어난 건 전세 거래가 크게 급감한 영향이다. 1∼9월 월세 거래량은 전년 동기 대비 2.8% 감소한 반면 전세 거래량은 27.5%가 줄었다. 전세자금 대출 규제 강화와 전세 매물 부족, 기존 세입자의 계약 갱신 확대 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.

KB금융지주 경영연구소가 발간한 ‘KB주택시장리뷰’에서는 신규 입주물량 감소와 기존 세입자의 계약 갱신 증가 등으로 전세 매물 부족이 지속되고 있다고 진단했다 세제 개편 이후 집주인의 실거주 전환 증가와 신규 공급 부족으로 지난달 전세수급지수가 2020년 임대차 3법 시행 이후 최고치를 기록했다고 분석했다.

전세가격 상승세가 이어지고 있지만 대출 규제 강화와 전세 거래 감소 등의 영향으로 전세자금대출 잔액은 줄어드는 흐름을 보이고 있다고 설명했다. 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주 의무에 따른 전세 공급 제약도 영향을 미친 것으로 풀이된다.

이런 추세가 이어질 경우 서울부동산정보광장 통계가 집계된 2011년 이후 처음으로 월세 거래 비중이 전세를 넘어설 전망이다.

‘주거비 무섭네’ 평균 월세 166만원…종로구, 65.6%가 월세

월세 거래가 전세를 앞서는 지역은 서울 곳곳으로 확산하고 있다. 올해 1∼9월 서울 25개 자치구 가운데 월세 거래량이 전세 거래량보다 많은 지역은 13곳으로 집계됐다.

작년 같은 기간 월세 거래량이 전세를 웃돈 지역은 금천구·종로구·중구·구로구 등 4곳에 그쳤으나 올해는 강남구·강북구·관악구·광진구·동대문구·마포구·영등포구·용산구·중랑구 등 9곳이 새롭게 추가됐다.

자치구별로는 종로구의 월세 비중이 65.6%로 가장 높았다. 이어 중랑구(64.9%), 구로구(63.1%), 중구(59.6%), 금천구(58.7%), 용산구(56.9%), 동대문구(56.7%), 관악구(56.1%), 마포구(54.1%), 강남구(54.0%), 강북구(53.0%), 광진구(52.6%), 영등포구(50.2%) 순이었다.

특히 중랑구는 월세 비중이 작년 같은 기간 44.6%에서 올해 64.9%로 20.3%포인트 높아져 서울 25개 자치구 가운데 상승 폭이 가장 컸다.

중랑구의 월세 거래량은 작년 1∼9월 2166건에서 올해 4151건으로 91.6% 증가한 반면 전세 거래량은 2687건에서 2244건으로 16.5% 감소했다. 송승현 도시와경제 대표는 “실수요 중심 정책으로 전세 매물이 줄어들면서 일부가 월세 거래로 이동했다”며 “접근가능한 가격대인 서울 외곽지역에 매수세가 몰리면서 집값이 오르자 이에 따라 월세 가격도 오른 것”이라고 분석했다.

강남구도 월세 거래량이 8406건으로 전세(7170건)를 웃돌면서 월세 비중이 작년 48.6%에서 올해 54.0%로 높아졌다.

반면 양천구는 월세 비중이 42.1%로 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮았다. 성북구와 도봉구(각 44.7%), 강서구(45.6%), 동작구(46.0%) 등에서도 전세 거래량이 월세보다 많았다.

월세 비중이 늘어난 가운데 월세 수준 계속 올라 서민들의 부담을 키우고 있다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 작년 같은 달(144만3000원)보다 21만8000원 높았다. 중위 월세도 같은 기간 120만원에서 140만원으로 높아졌다.

다만 서울부동산정보광장의 아파트 거래량은 부동산 거래 신고 자료를 계약일 기준으로 집계한 참고용 수치로 신고 및 계약해제 등에 따라 추후 변동될 수 있다.