김제경 소장·백종원 세무사

대출규제·세제개편…내집마련·절세전략 제시

김제경 “재건축 사업추진 여력 철저히 검증”

백종원 “고가주택 매도시점 세부담 비교”

임세준 기자
임세준 기자

“(서울) 재건축 평균 분담금 10억원 시대가 올 겁니다.”(김제경 투미부동산컨설팅 소장)

“127억원에 판 압구정현대의 양도세가 약 7억원이었지만, 세제개편안이 시행되면 40억원으로 늘어납니다.”(백종원 세무법인 와이즈 세무사)

지난 2~3일 서울 중구 동대문디자인플라자(DDP)에서 열린 ‘헤럴드머니페스타 2026’에서 전문가들은 집값 상승 기대에 앞서 분담금과 세금 등 숨은 비용을 따져야 한다고 강조했다.

▶김제경 소장 “재건축 분담금 감당할 수 있어야”=김제경(왼쪽) 소장은 공사비와 금리 상승, 대출 규제가 맞물리면서 재개발·재건축의 선별적 접근이 중요해졌다고 짚었다. 그는 “첫 헤럴드머니페스타 강연에서 평균 분담금 5억원 시대를 예측했는데, 이제 5억원이면 감사하게 생각해야 한다”며 “평균 분담금 10억원 시대가 올 것”이라고 전망했다.

정비사업의 핵심 판단 기준으로는 사업성·입지·분담금 납부능력을 꼽았다. 특히 용적률 인센티브나 종상향만으로 사업성을 낙관할 게 아니라, 그에 따른 기부채납 등을 따져봐야 한다고 전했다. 김 소장은 “도시계획상 종상향이 되면 기부채납으로 땅의 20%를 내놓아야 하기 때문에 실질 연면적 증가폭은 생각보다 적다”고 했다. 대신 세대별 대지지분을 살펴야 한다고 조언했다. 그는 “강북권이나 수도권 외곽의 용적률 250% 초과 구축 중 대지지분이 8~10평에 불과한 곳은 분담금이 10억~12억원에 달할 수 있다”고 경고했다. 그러면서 “분담금이 10억원이 나왔을 때 이를 감당할 수 있는 납부능력이 없거나, 완공 후 아파트 시세가 분담금을 뒷받침해 주지 못하는 지역은 사업 자체가 멈춰 설 수밖에 없다”며 “대지지분, 입지, 조합의 사업 추진 여력을 철저히 검증해야 한다”고 말했다.

임세준 기자
임세준 기자

▶백종원 세무사 “다주택자는 내년 말까지 매도해야”= 백종원(오른쪽) 세무사는 ‘2026 세제개편안’에 따른 고가주택 보유자의 세 부담 변화에 주목했다. 그는 10년 전 25억원에 취득한 압구정현대를 지난해 127억원에 매도한 사례를 소개했다. 장기간 거주한 1주택자로 공제특례를 적용받아 양도세가 약 7억원이었지만, 개편안 시행 시 같은 사례의 세금이 40억원으로 늘어날 수 있다고 설명했다.

백 세무사는 “2029년 이후 개편안이 시행되면 오래 보유해도 거주하지 않으면 공제를 받지 못한다”며 고가주택 보유자는 실거주와 매도 시점에 따른 세 부담을 비교해야 한다고 조언했다.

다주택자는 매도·증여 등으로 주택 수를 줄일지 검토할 필요가 있다고 했다. 그는 “매도를 결심했다면 2027년 12월 31일 이전까지 매도해야 절세가 가능하다”고 말했다.

신혜원·홍승희 기자


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