서울시, 옥인동·명륜3가·망우동 용적률 최대 1.2배 완화…‘휴먼타운 2.0’ 주택정비 확대 [부동산360]

입력 2026-10-01 11:15:00

3개소 특별건축구역 지정 고시, 총 5개소로 확대

저층 주거지 소필지·경사지 등 정비 제약 해소

서울시, 추가 8개소 서울시 건축위원회 심의 추진

오세훈 서울시장이 지난달 21일 오전 서울 중구 서울시청 대회의실에서 열린 서울 주택정책 성과 공유회에 참석해 발언하고 있다. 임세준 기자

[헤럴드경제=김희량 기자] 서울시가 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동 ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 3개소를 특별건축구역으로 지정했다. 시는 주거 환경 개선을 이룰 수 있는 저층주거지 맞춤형 정비 지원을 확대할 계획이다.

1일 시는 기존 종로구 신영동·구로구 구로동 2개소에 이어 종로구 옥인동 47번지 일대·종로구 명륜3가 1-1061번지 일대, 중랑구 망우동 422-1번지 일대 등 3개소를 특별건축구역으로 지정 고시한다고 밝혔다. ‘휴먼타운 2.0’은 경관지구·고도지구 등 지역 여건으로 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 방식이다.

옥인동과 명륜3가의 경우 작은 필지와 경사지, 차량 진입이 어려운 좁은 골목 등으로 신축 시 충분한 면적과 사업성을 확보하기 어려워 개별 주택정비에 제약이 있었다. 특히 옥인동은 전체 418필지 중 71.1%인 297필지가 90㎡ 미만의 소규모 필지로 이뤄져 있다.

휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용요건을 충족하면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화된다. 이에 따라 1종일반주거지역은 150%에서 최대 180%, 옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역(7층이하)은 200%에서 최대 240%까지 적용 가능하다. 예를 들어 용적률 150%가 적용되는 200㎡ 대지라면, 용적률 산정에 포함되는 연면적의 상한이 300㎡에서 360㎡까지 올라간다. 단 실제 건축 가능 규모는 기타 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라질 수 있다.

건축물과 대지 경계 사이에 확보해야 하는 공간인 ‘대지안의 공지’와 옥상조경 인정 기준도 지역에 따라 완화된다. 시는 건축선·인전대지경계선으로부터 1~3m씩 띄워야 했던 이격거리를 현행의 1/2 범위까지 줄이고 옥상 조경은 대지 조경면적으로 인정하는 한도를 전체 조경면적의 1/2에서 2/3으로 늘려 소규모 대지에서도 건물 배치의 선택 폭을 넓혔다고 설명한다.

이번에 지정된 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영되며 사업성과를 모니터링·평가해 지속 운영 여부가 결정된다. 특례를 적용받은 건축물은 건축허가(신고) 후 12개월 이내에 착공해야 특례가 유지된다.

특례를 받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 ‘특례적용계획서’를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청해야 한다. 특례 적용여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 결정되며 시는 건축주가 대지 여건에 맞는 건축계획을 마련할 수 있도록 휴머네이터(전문가 자문단)를 통한 기획설계와 상담을 무상으로 지원한다.

서울시 관계자는 “추가 8개소도 특별건축구역 지정을 위한 건축위원회 심의를 금년내 완료할 계획”이라며 시는 대상지별 여건에 맞춰 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정을 추진해 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비를 함께 지원할 계획”이라고 말했다.

한편 휴먼타운 2.0은 기존 골목과 마을의 특성을 살리면서 개별 필지 또는 이웃한 필지간 건축협정을 통해 주택을 정비하는 방식이라는 점에서 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아주택 사업을 묶어 계획적으로 관리하는‘모아타운’과 차이가 있다. 시는 2023년 9월 추진계획을 수립한 이후 7개 자치구 13개소를 대상지로 선정해 사업계획을 수립 중이다.