2ㆍ11 전월세 대책으로 나온 매입임대사업자 세제지원 요건이 내달부터 완화되지만, 정작 수도권에서 전월세로 기대할 수 있는 수익률은 3% 내외로 저조한 것으로 나타났다.

지난 29일 강남구 논현동 건설회관에서 개최된 ‘민간임대시장 활성화를 통한 서민주거복지향상’ 세미나에 따르면, 2011년 1분기 현재 수도권 전세 자본환원율은 1.9%, 월세는 3.3% 수준에 불과했다. 자본환원율은 연간 발생하는 순영업소득을 기초 자산가격으로 나눈 값으로 통상 시장에서 불리는 연수익률을 의미한다. 즉, 임대사업자가 수도권 주택을 매입해 임대사업을 해도 기대할 수 연수익률은 4%를 밑돈다는 것이다.

문제는 공실, 영업경비, 세금 등을 고려해 임대사업자가 순수하게 취할 수 있는 소득수익률은 이보다 더 떨어질 수 있다는 점이다. 허윤경 건설산업연구위원은 “주거용 자본환원율은 상업용 부동산 대비 절반 수준에 불과하다”며 “지금과 같은 소득수익률은 임대사업자 입장에서 과도하게 낮은 수준”이라고 설명했다.

김포신도시아파트 2011.01.12 김포신도시아파트 2011.01.12
김포신도시아파트 2011.01.12 김포신도시아파트 2011.01.12

이런 이유로 내달부터 매입임대사업자에 시행될 세제혜택이 빛 좋은 개살구가 될 수 있다는 분석이 따르고 있다. 정부는 전월세 시장 안정을 위해 입대사업자 자격 요건을 완화, 기존에 서울의 임대사업자는 5가구를 10년 이상 임대해야 했지만 앞으로는 3가구를 5년 이상 임대하면 임대사업자로 인정받을 수 있다. 경기ㆍ인천 지역은 가구수가 종전처럼 3가구지만 사업기간이 7년에서 5년으로 단축된다. 주택규모도 서울, 경기ㆍ인천 모두 종전 전용85㎡에서 149㎡ 이하로 확대되고, 개별 주택의 취득가격도 서울 3억원 경기ㆍ인천 6억원 이하에서 모두 6억원 이하로 통일된다. 매입임대사업자가 되면 양도소득세에 대해 6~35% 일반세율이 적용된다. 법인세 추가 과세대상에서 제외되며 종합부동산세 산정시 합산 과세 대상에서 빠지는 세제 혜택을 볼 수 있다.

하지만 주택을 매입해 임대할 경우 세제혜택을 받을 순 있어도 운영을 통한 실질적인 이익은 4%를 밑돌아 은행예금보다 떨어질 수 있다는 지적이 따르고 있다. 이때문에 전문가들은 사업자들이 낮은 소득수익률을 개선하기 위해 지속적으로 임대료를 올릴 것이라고 전망한다. 이용만 한성대 부동산학과 교수는 “집값 상승 가능성이 희박한 시점에 임대사업자들은 임대료 인상으로 매매차익을 갈음할 수 있어 이는 고스란히 세입자들 부담으로 이어질 수 있다”고 말했다.

이에 민간임대사업자의 소득수익률을 확보할 수 있는 방안이 마련되야 한다고 전문가들은 조언한다. 허윤경 건설산업연구위원은 “보유세 경감 방안 및 감가상각 보전 방안 등에 대한 세제적 접근이나 주택 바우처제도를 월세 중심으로 운영하는 것이 안정적인 월세시장을 형성하는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

<정태일 기자@ndisbegin> killpass@heraldm.com