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  • 분상제 개편·2종7층 폐지…공급확대로 이어질까 [부동산360]
2종 7층 규제 폐지…강북권 수혜지 전망
종로구 창신동, 성북구 장위 8·9구역 등 거론
들쑥날쑥한 분양가상한제 심사기준도 개정
“미세조정에 불과”…분양가 저울질 나설듯
서울 시내 아파트 단지 전경. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=민상식 기자] 정부가 민간아파트 공급의 걸림돌로 지목돼 온 분양가상한제 개선안을 이달 말 발표할 예정인 가운데 서울시가 재건축·재개발 추진을 방해하던 '2종 7층' 규제를 사실상 폐지했다.

시장에선 7층 높이 규제 폐지로 강북권에 밀집한 노후 빌라촌의 정비사업 추진이 확대할 것이란 관측이 나온다.

또 지자체마다 들쑥날쑥한 분양가상한제 심사 기준도 개정해 공개하면, 일부 아파트 단지들의 분양가 갈등이 해소될 수 있을 전망이다.

주택공급 사업성을 저해하는 요인으로 손꼽혔던 규제들이 완화되면서, 공급확대 효과로 이어질지 관심이 쏠린다.

24일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 서울시는 2종 일반주거지역의 7층 높이 제한 규제를 완화하는 내용을 담은 '서울시 지구단위계획 수립기준'을 지난 21일부터 시행했다.

2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한이 있는 지역에서 재개발·재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 짓는 경우 다른 2종 일반주거지역과 동일하게 공동주택 기준으로 25층까지 건축이 가능하게 했다. 용적률도 190%에서 200%로 올렸다.

그동안 2종 일반주거지역 가운데 일부 지역은 "도시 경관 훼손을 막는다"는 목적으로 7층까지만 건물을 지을 수 있다는 규제를 받았다.

이번 규제 완화로 강북 구도심 저층 노후 주거지들이 혜택을 입을 것으로 보인다.

현재 7층 높이 제한이 적용되는 주거지역은 서울시 전체 면적의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적의 26%를 차지한다. 또 정비사업 해제지역 388곳 중 160여곳의 전체 또는 일부가 2종 7층 지역에 해당한다.

서울시 관계자는 "2종 7층 지역이 서울시 주거지 면적의 4분의 1가량을 차지하는데, 강남3구는 거의 없다"고 설명했다.

동대문구, 중랑구, 강북구, 금천구에 2종 7층 지역이 많은데, 이들 지역구 안에서 주거지 재개발을 할 때 사업성이 개선될 것으로 예상된다. 동대문구의 경우 도시지역 중 24.8%가 2종 7층 지역이다.

업계에선 민간 재개발을 추진 중인 종로구 창신동, 공공재개발을 추진하는 성북구 장위 8·9구역 등이 수혜지로 거론된다.

이번 규제 완화가 일반적인 재건축·재개발보다는 소규모 재건축에 도움이 될 것이란 분석도 나온다. 이에 논현동 등 강남 일부 지역이 수혜지로 거론되기도 한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이번 규제완화는 정비사업 촉진에 목적을 둔 것으로, 정비사업이 필요한 노후·낙후지역의 재개발 활성화 측면에선 긍정적"이라면서 "다만 난개발 방지를 위한 층고 규제가 일정 수준 필요할 수 있어 추후에도 논의와 의견수렴이 필요하다"고 전했다.

아울러 국토부는 분양가 상한제 가산 공사비 심사기준을 구체화한 제도 개선안을 이달 말 발표한다.

개선안은 지자체마다 들쭉날쭉한 분양가 인정항목과 심사 방식을 구체화해 지자체의 과도한 재량권을 축소하고 사업 주체의 예측 가능성을 높이는 것이 골자다.

새로운 분양가 심사 기준이 마련되면 서울 아파트 분양에 숨통이 트일 것으로 보인다. 건설업계도 새 기준이 발표되면 주요 아파트 단지의 조합 및 사업 주체와 지자체 간의 분양가 협의가 재개될 것으로 예상한다.

부동산114 집계 기준으로 현재 서울 분양가 상한제 대상지역에서 연내 분양을 계획 중이거나 분양 일정을 확정하지 못한 아파트는 23개 단지, 총 2만7000여가구에 달한다.

강동구 둔촌 주공을 비롯해 서초구 방배5구역, 송파구 신천동 잠실진주 등 요지의 아파트들이 현재 분양가 문제 등으로 갈등을 빚으면서 일반분양이 지연되고 있다.

다만, 일각에선 당장 분양이 가능한 곳은 소수에 그칠 것이라는 게 관측이 나온다.

업계 관계자는 "이번에 정부가 발표할 가산비 심사기준 구체화는 전체 상한제 금액 중 미세조정에 불과하다"면서 "분양가를 주요 단지 조합 및 사업 주체가 원하는 만큼 인상하기는 어려울 것"이라고 말했다.

mss@heraldcorp.com

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