‘분당 못가자 산본’ 거래량 108% 급증 [부동산360]

입력 2026-11-09 09:26:08

부동산 플랫폼 직방 분석

비규제지역으로 매수세

거래가격은 분당·평촌↑

[헤럴드경제=윤승현 기자] 1기 신도시 아파트 매매 거래량이 1년 새 11% 이상 증가한 가운데, 지역별 차이가 두드러졌다. 비규제지역에선 거래량이 두 배 가까이 늘었지만, 가격은 분당과 평촌 등 규제지역에서 오름세가 두드러졌다.

9일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 1만3808건으로 집계됐다. 직전 1년(2024년 11월~2025년 10월) 1만2392건보다 11.4% 증가한 수치다.

지역별로는 산본이 같은 기간 1532건에서 3190건으로 108.2% 급증하며 가장 가파른 증가세를 보였다. 1기 신도시 전체에서 차지하는 비중도 12.4%에서 23.1%로 확대돼 5개 신도시 가운데 가장 높았다. 중동과 일산도 각각 83.8%(1546건→2842건), 34.0%(1740건→2331건) 증가했다.

반면 분당은 5033건에서 2967건으로 41.0%, 평촌은 2541건에서 2478건으로 2.5% 줄었다.

이 같은 흐름은 지난해 10·15 부동산 대책에 따른 규제 여부와 정비사업 추진 상황 등이 복합적으로 작용한 결과로 보인다. 당시 분당과 평촌은 규제지역 및 토지거래허가구역에 포함됐지만, 나머지 세 지역은 제외됐다. 토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 불가능하다.

실제 산본과 중동에서는 지난해 10~11월부터 거래가 늘기 시작해 월 200~300건 안팎의 거래가 이뤄졌다. 올해 7~9월 거래량은 산본 834건, 중동 819건으로 지난해 같은 기간보다 각각 129.1%, 115.0% 증가했다. 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 중 처음으로 특별정비구역에 지정되며 재건축 기대감도 커진 것으로 분석된다.

하지만 가격 흐름은 거래량과 다르게 움직였다. 최근 1년간 실거래가 기준 3.3㎡(이하 전용면적)당 중위 매매가격은 산본이 2152만원에서 2330만원으로 8.3%, 중동이 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 올랐다. 일산은 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 하락했다.

반면 분당은 거래량 감소에도 불구하고 3.3㎡당 중위 매매가격이 5224만원에서 7081만원으로 35.5% 뛰었다. 평촌도 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 올랐다. 서울 접근성과 학군, 생활 편의성 등 입지적 강점에 정비사업 기대감이 더해진 영향으로 해석된다.

노후계획도시특별법에 따라 선정된 선도지구에섣 사업 진행 속도에 따라 가격 흐름이 엇갈렸다. 산본 선도지구인 9-2구역과 11구역의 최근 1년 중위 매매가격 상승률은 14.9%로, 선도지구 외 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배에 육박했다. 중동 역시 선도지구가 9.6% 올라 선도지구 외 단지(5.1%)를 웃돌았다.

분당과 평촌에서는 선도지구 외 단지의 상승률이 더 높았다. 분당 선도지구인 시범·샛별·양지·목련마을의 중위 매매가격이 29.0% 오르는 동안 선도지구 외 단지는 37.7% 상승했다. 평촌도 선도지구 상승률(7.5%)보다 선도지구 외 단지 상승률(23.4%)이 컸다.

신고가 거래 비중에서도 변화가 나타났다. 분당 선도지구 외 단지의 신고가 거래 비중은 직전 1년 26.3%에서 최근 1년 47.4%로 높아져 선도지구(55.3%→37.7%)를 앞질렀다. 평촌은 선도지구 외 단지 신고가 비중이 2.8%에서 22.3%로 상승했지만, 여전히 선도지구(42.9%→47.0%)보다는 낮았다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “분당과 평촌의 경우 정비사업 기대감이 상대적으로 일찍 가격에 반영된 반면, 산본과 중동은 비규제지역이라는 매수 여건에 정비사업 진척이 더해지면서 최근 1년 선도지구 중심 가격 상승세가 두드러졌다”면서 “향후 1기 신도시 거래와 가격도 지역별 매수 여건과 단지별 재건축 진척에 따라 다른 흐름을 보일 것으로 예상된다”고 말했다.