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  • [itM] 가을 이사철까지 새로 나올 전세, “부르는 게 값” [임대차법의 함정]

  • 만기 끝나 계약갱신 맺은 집주인, 2년 후 시세 맞춰 올릴 것
    2년 뒤 전세상승분→월세 전환, 반전세 증가 전망
  • 기사입력 2020-08-02 08:51
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[헤럴드경제=성연진 기자] # 성동구 ‘옥수파크힐스’ 59㎡(이하 전용면적)의 전세 호가는 7억8000만원 선이다. 2000여세대 가까운 이 단지 내에서 해당 규모 전세 매물도 손에 꼽힌다. 불과 두 달 전 전세 실거래가는 7억원으로, 이보다 8000만원이 낮았다. 서울 핵심지 아파트 전셋값의 상승세가 가파르기도 했지만, 이처럼 호가가 높아진 것은 이제부터 나올 매물은 ‘4년간 전세보증금’의 가격이기 때문이다.

# 영등포구 신길동의 ‘래미안 에스티움’ 84㎡의 전세 호가는 7억원 선이다. 지난 5월 계약한 전세가는 6억원, 6억2000만원으로 이 역시 두 달 새 1억원이 올랐다. 전세로 나온 매물도 한두 건이다. 이 일대에서 전세를 구하는 수요자라면 가격을 맞출 수 밖에 없다.

세입자 보호를 위한 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 오는 31일 임시 국무회의를 통과해 곧바로 시행에 들어간다. 주택임대차보호법 개정안 시행으로 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있다. 사진은 이날 서울 마포구에 부동산중개업소 모습. [연합]

7월 전세 수급, 51개월래 가장 부족

정부가 임대차2법의 기습 시행을 시작한 것을 두고 현장에선 ‘유예 기간’이 필요했다고 지적한다. 당장 새로 임대차시장에 나오는 매물은 ‘부르는 게 값’이 되고 있다. 4년 뒤를 내다본 가격이기 때문이다. 그마저도 매물도 없다. 7월 KB국민은행의 서울 전세수급지수는 174.6인데 이는 2016년 4월 이후 가장 높다. 이 지수는 100을 초과할수록 ‘공급 부족’을 말한다. 전세가 51개월래 가장 부족하다는 뜻이다.

갑자기 인구가 늘지도, 아파트가 줄지도 않았는데 전세 공급이 부족해진 것을 두고 전문가들은 ‘서울에 실거주해야 할 만한 규제가 늘었다’고 입을 모은다.

당장 1순위로 서울에서 청약을 받으려면 반드시 서울에서 2년을 실거주해야 한다. 수도권에 살던 청약 대기 수요가 직장 때문에 혹은 자녀교육 문제로 서울에서 분양받기 위해서는 서울 전세를 구해야만 하는 것이다. 양도소득세 장기보유 특별공제를 받으려면 보유뿐 아니라 실거주도 오래 해야 한다. 올 12월부터는 재건축 입주권을 얻으려면 2년 실거주 의무도 채워야 한다. 서울에서 살아야 하는 수요가 점점 늘어나는 까닭이다.

이에 4년 후가 아닌, 가을 이사철까지 혼란이 이어질 것이란 지적도 나온다. 이재국 금융연수원 교수는 “법 시행 이후 새로 세입자를 받을 집주인 가운데 현금 여력이 있는 사람들은 최근 전셋값 상승세에 맞춰 값을 올려 불러놓고 이를 맞출 세입자를 기다릴 수 있다”면서 “추석 연휴까지 혼란이 이어질 것”이라고 말했다.

2년 후 갱신 1회차 끝나면 ‘반전세’ 대세될 것

‘4년 전세’ 시대라지만 벌써 2년 후 전셋값 상승세가 다시 한 번 나타날 것이라는 이야기도 나온다. 이번에 계약을 갱신한 집주인은 이미 1회의 갱신 청구를 수용했기 때문에 2년 후 시세에 맞춰 새 세입자를 받을 수 있기 때문이다.

저금리 기조가 계속 이어진다면 ‘월세 전환’도 빠르게 나타날 것으로 전망이다. 전세보증금 상승분을 월세로 전환 시에는 늘어나는 보유세 부담도 줄일 수 있다.

서울 강남구 대치동 근처 공인중개업소 모습. 이상섭 기자

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 “재계약을 통해 전세보증금을 시세대로 올릴 수 없다면 인상된 5%에 대해 월세로 달라고 요구할 수 있다”면서 “여전히 갭투자 수요가 남아 있고 집주인도 보증금을 내주려면 자금 마련이 필요하기 때문에, 임대차제도는 향후 전면 월세보단 전세에 월세를 일부 섞은 반전세가 보편적 형태가 될 것”이라고 내다봤다.

서울 부동산정보광장에 따르면, 올 상반기 이뤄진 서울 아파트 임대차거래 8만4830건 가운데 월세를 섞어 받는 거래 건수는 2만3901건으로, 28% 수준이다. 3건 중 1건은 이미 전면 전세가 아닌, 월세를 섞어 내는 반전세 거래란 이야기다.

yjsung@heraldcorp.com

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