법정상한 이하 사용 용적률 100% 활용

용적률 거래제, 결합개발 활성화 거론

용도변경 등 절차없이 용적률 상향 효과

‘이 없으면 잇몸’…당정, 미사용 용적률 활용 카드 ‘만지작’
서울 도심 내 유휴부지 확보가 쉽지 않은 상황에서 정부는 법적 상한에서 다 쓰지 못하고 남은 용적률을 활용하는 카드도 만지작 거리고 있다. 사진은 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트 단지 모습. [연합]

서울 도심 내 유휴부지 확보가 쉽지 않은 상황에서 정부는 법적 상한에서 다 쓰지 못하고 남은 용적률을 활용하는 카드도 검토하고 있다.

정부와 여당은 용적률 상향 등을 포함한 도심 고밀 개발 방안과 함께 용적률 거래제, 결합개발을 통해 이용되지 않은 용적률을 100% 활용하는 방안을 검토 중이다.

24일 국토교통부, 관련 업계 등에 따르면 서울시는 시 소유 건물 중 30년 이상 된 노후 건축물에 대한 용적률 현황 파악에 나섰다. 법적 상한 용적률과 실제 적용된 용적률을 비교해, 적게 활용된 건물을 찾으려는 것이다.

용적률을 법정 상한 이하로 쓰고 있는 시 소유 노후건물의 남는 용적률을 활용해 청년·신혼부부 주택 등을 증축하는 것이 가능하다. 이 경우 용도변경 등 특별한 인·허가 절차가 필요하지 않아, 빠르게 임대주택을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

정부는 용적률 거래제 활성화 방안도 유력하게 검토하고 있다. 용적률 거래제는 인접한 두 대지 간 용적률을 서로 사고팔 수 있게 허용하는 제도다. 2016년 ‘결합건축제도’라는 명칭으로 적용됐으나, 두 건물 간의 거리가 100m 이내면서 동시에 재건축이 돼야 하는 등 제한이 많아 실질적인 거래는 거의 없는 상황이다.

거리 제한 등을 없애 활성화에 나서면 용적률 상향과 같은 실질적인 효과를 거둘 수 있을 것으로 보인다. 예컨대 상업지역 500%의 용적률 중 100% 분을 남긴 도심 건물주가 이를 판매하고, 구매한 건축주는 법정한도보다 용적률 100%를 높인 건물을 짓는 식이다.

국토부 관계자는 “용적률 상향 방안 뿐만 아니라 법적 상한에서 다 쓰지 못한 용적률을 활용하는 방안도 검토하고 있다”고 밝혔다.

결합개발 방안도 거론되고 있다. 결합 개발은 사업 요건이 다른 2개의 재개발 지역을 결합해 용적률과 수익을 주고받는 방식이다. 지역별 특성에 따라 저층 개발을 해야 하는 지역이 용적률을 내준 대가로 다른 지역의 개발 이익 일부를 가져가는 것이다.

이 경우 용적률 상향에 따른 초과 이익을 자연스럽게 분배하는 효과도 기대할 수 있다. 대규모 택지를 활용한 거래가 아니라서 유동자금의 유입과 투기 가능성도 상대적으로 덜하다.

이용만 한성대 부동산학과 교수는 “서울 도심 모든 곳이 개발된 상황에서 주택을 공급할 유휴부지를 찾는 게 쉽지 않아, 범 정부 차원에서 용적률 관련 다양한 방안을 논의하고 있는 것으로 보인다”고 밝혔다. 민상식 기자