지난 28일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 전문가들이 주택시장 전망을 두고 토론을 벌이고 있다. 사진 맨 왼쪽부터 곽창석 도시와공간 대표, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 이명섭 국토교통부 주택정책과장, 심교언 건국대 부동산학과 교수(좌장), 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원, 이태희 한국건설산업연구원 주택도시연구실 부연구위원 [사진=이상섭 기자]

[헤럴드경제=민상식·이민경 기자] “신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 지난 3~4월은 집을 볼 수 없어 거래량이 줄고 가격이 안정화됐습니다. 이달 중순을 지나서는 갭투자도 늘고 매매·전세 거래가 증가하는 분위기로 집값이 쉽게 안정되기 어려울 것으로 보입니다.”(곽창석 도시와공간 대표)

“지난 6일 수도권 주택공급 기반 강화 방안으로 도심에도 추가 7만채 공급 방안을 발표했습니다. 이런 내용이 지속적으로 현실화될 때마다 수급은 조금씩 더 개선될 것으로 보입니다. 하반기는 그렇게 불안하다고 보지 않습니다.” (이명섭 국토교통부 주택정책과장)

최근 정부의 강력한 규제와 코로나19 사태로 인한 집값 하락 우려 등으로 침체 양상이 뚜렷한 주택시장을 두고 전문가들의 갑론을박이 벌어졌다. 기준금리 인하와 코로나19로 불확실성이 커진 주택 시장의 하반기 전망에 대해서도 상승세 확산과 안정화로 나뉘며 의견이 분분했다.

지난 28일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 안갯속에 빠진 주택 시장 상황에서 정부 해법을 찾기 위해 전문가들이 폭넓은 의견을 나눴다.

부동산 업계 관계자, 전문가, 일반인 등의 뜨거운 관심 속에서 이날 포럼에는 코로나19 생활 속 거리두기로 작년에 비해 적은 인원만 참여했으며, 거리두기 정책에 맞는 체온측정과 손소독, 실내 마스크 착용, 떨어져 앉기 등 모임 방역 지침을 따랐다. 대신 페이스북 생중계를 진행해 많은 인원이 포럼을 온라인으로 관람했다.

지난 28일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 전문가들이 주택시장 전망을 두고 토론을 벌이고 있다. [사진=이상섭 기자]

▶갭투자 “다시 확산 vs 감소할 것”=최근 지방으로 확산한 ‘갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 것)’를 두고 다양한 진단이 나왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “갭투자가 항상 시장의 초과수요 만들고 변동성 확산시키는 측면이 있는데, 최근 집값이 상승한 인천이나 안산, 청주 등에 갭투자 수요가 있었다”고 분석했다.

박 위원은 이어 “갭투자는 집값이 가파르게 상승할 때 우상향에 대한 믿음이 있을 때 크게 유행하는데 앞으로 줄어들 가능성이 높다”면서 “현재 강남은 갭투자가 불가능하고, 1억~2억원으로 인천 등에서 ‘아파트 쇼핑’하던 갭투자자들이 최근 주식시장으로 많이 옮겨간 것으로 보인다”고 덧붙였다.

곽창석 도시와공간 대표는 “서울은 전세·매매가격 차이가 크게 벌어져 있어서 갭투자가 불가능한 상황”이라면서 “그러나 지방은 그 갭이 좁아서 투자자 구미를 당기고 있어 갭투자가 다시 성행할 수 있다”고 내다봤다.

지난 28일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’은 코로나19 생활 속 거리두기로 작년에 비해 적은 인원만 참여했으며, 거리두기 정책에 맞는 체온측정과 손소독, 실내 마스크 착용, 떨어져 앉기 등 모임 방역 지침을 따랐다. [사진=이상섭 기자]

하반기에는 부동산으로 들어오는 자금 규모가 줄어들어 시장이 안정화될 것이라는 전망도 나왔다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 “현재는 월간 가계대출 동향 대출을 보면 올해 1월부터 3월까지 월간 기준으로 사상 최대 가계 대출이 이뤄지고 있다”면서 “올해 2, 3월이 주택담보대출 3조원 등 9조원씩 가계 대출이 증가하며 3월까지 상당히 많은 돈이 부동산으로 들어갔다고 볼 수 있다”고 분석했다.

채 위원은 이어 “지난달부터는 가계대출 증가율이 꺾이면서 부동산 시장 안정이 나타나고 있다”며 “하반기에는 대출 증가률이 지금보다 떨어지고 부동산으로 들어오는 자금 규모가 감소해 시장이 안정화될 것으로 본다”고 예상했다.

이명섭 국토교통부 주택정책과장은 “가계부채가 올해 1분기 1617조원으로, 가계 부채가 늘면 하반기 코로나19 재유행하면 침체되고 리스크가 크게 증가할 수 있다”며 “향후 금융당국과 협력 강화해 금융 규제를 현 수준보다 좀 더 세밀하게 리스크를 확실히 관리하는 방향으로 추진할 계획”이라고 말했다.

교육 등 영향으로 강남권에 대한 선호 현상은 이어져 정비사업이 불가피할 것이라는 예상도 내놓았다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “향후 3기 신도시가 들어서게 되면 물리적 생활 조건 기준으로는 좋아질 수 있기 때문에 한동안은 부동산 시장은 안정화될 것으로 보인다”면서 “강남과 판교 등 입지 좋은 지역에 대한 선호는 줄지 않아 주택시장에 있어서 양극화 현상은 불가피할 것”이라고 진단했다.

이 부연구위원은 이어 “이같은 수요가 존재한다면 일정 부분 공급도 동시에 이뤄져야 한다”면서 “노후화하는 기성 시가지 관리 방향의 일환으로도 어느 정도 정비사업 추진이 불가피하다”고 덧붙였다.

지난 28일 오후 서울 중구 대한상공회의소 의원회의실에서 열린 ‘헤럴드 부동산포럼 2020’에서 전문가들이 주택시장 전망을 두고 토론을 벌이고 있다. [사진=이상섭 기자]

▶기준금리 인하, 집값 상승엔 영향 없을듯=지난 29일 기준금리가 사상 최저인 연 0.5%로 떨어진 것과 관련, 집값 상승과는 영향이 없을 것이라는 의견이 많았다.

금리 인하는 대출 이자 부담 감소로 부동산 시장의 투자 수요 증가와 가격 상승으로 이어진다는 것이 경제학적인 통설이다.

채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 “금리를 낮추면 항상 부동산이 올라간다고 하는데, 다른 쪽으로는 성장률 전망치를 -0.2%로 낮췄다”면서 “소득이 곧 성장인데, 성장률이 마이너스고 대출금리가 0.25%라서 합쳐서 가계경제로 봤을 때는 위축 상태”라고 분석했다.

채 위원은 이어 “주택시장이 침체에 있다면 주식에서 말하는 저평가라고 할텐데, 지금 상황은 상당한 고평가 상태”라고 지적했다.

이 과장은 “기준금리 인하는 소득이 감소하고 저성장 우려 때문에 선제적으로 나온 현상”이라며 “전체적으로 보면 유동성 증가지만 반드시 구매력이 증가하는 연결고리로 가리란 보장은 없다”고 했다.

규제가 상대적으로 적은 오피스텔 등의 수익형 부동산 시장은 저금리 상황이 호재가 될 수 있을 것으로 전문가들은 내다봤다.

곽 대표는 “금리를 떨어뜨리면 예금 이자를 기대하기 어려워 자연히 월세 받는 부동산에 대한 관심이 커진다”며 “서울에 있는 오피스텔이 높은 경쟁력을 보이는 게 그런 맥락”이라고 설명했다.

헤럴드부동산포럼은 페이스북을 통계 실시간 중계됐으며, 유투브(헤럴드부동산포럼)에서 다시 시청할 수 있다.

mss@heraldcorp.com