230조원 규모의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 정상화를 위해 금융당국이 사업성 평가 기준을 강화하고 구조조정의 속도를 높이기로 했다. 사업성 평가 분류를 3단계에서 4단계로 세분화하고, 사업성이 가장 낮은 4단계 사업장에 대해서는 경·공매 절차를 신속히 추진한다. 은행·보험권은 PF 구조조정을 위해 신디케이트론(공동대출)을 최대 5조원 규모로 조성하기로 했다.

금융위원회와 금융감독원이 지난 13일 발표한 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’은 고금리·고물가가 길어지는 상황에서 사업성이 낮은 사업장에 대해서 구조조정이 지연되자 PF리스크 연착륙에 속도를 내기 위해 나왔다.

권대영 금융위 사무처장은 “PF 부실의 과도한 누적과 이연은 정상 사업장까지 자금 경색을 초래할 수 있고 착공이 지연되면 2~3년 후 국민 주거 문제인 부동산 공급 위축으로까지 이어질 우려가 있다”며 “불확실성을 해소하고 예측 가능성을 높여 더 질서 있고 속도 있는 연착륙을 추진하겠다는 게 이번 대책의 핵심”이라고 말했다.

▶다음달부터 PF 사업성 4단계로=PF 사업성 평가 대상을 확대하고 사업성 판단 기준을 강화키로 했다.

현행대로라면 금융사는 본PF, 브리지론에 대해서만 사업성 평가를 실시하는데 이제부터는 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증약정 등까지 평가 대상에 포함시키기로 했다. 또 사각지대에 있던 새마을금고의 PF 사업장 관리형 토지신탁, 공동대출 등도 사업성을 평가받게 된다. 이에 따라 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준으로 불어날 전망이다.

평가 등급 역시 세분화했다. 현행 3단계 (▷양호 ▷보통 ▷악화우려)에서 4단계( ▷양호 ▷보통 ▷유의 ▷부실우려)로 강화되고 적극적 사후 관리를 유도한다. ‘유의’ 등급을 받은 사업장은 재구조화·자율매각을 추진하고, ‘부실우려’ 등급을 받은 사업장은 상각, 경·공매를 통한 매각을 추진토록 한다.

6개월 이상 연체된 PF 채권에 대해서도 3개월 내 경·공매를 실시하도록 할 방침이다.

금융사들은 다음달부터 새 기준에 따라 PF 사업장을 재평가하고, 금감원이 7월부터 평가 및 사후 관리가 제대로 이뤄지고 있는지 점검에 나선다.

금융당국은 구조조정(유의 혹은 부실우려 등급) 대상 사업장 규모가 전체의 5~10% 수준일 것으로 봤다. 전체 사업장 규모(230조원)를 고려할 때 20조원 안팎의 PF 사업장이 구조조정 대상이 될 것으로 보인다.

▶은행·보험 최대 5조원 규모 ‘뉴머니’ 투입=사업성이 부족한 사업장의 구조조정에 필요한 자금은 공공 뿐 아니라 민간도 참여한다.

자금여력이 있는 은행과 보험업권이 다음달 1조원 규모로 신디케이트론을 조성하고, 이를 전개 상황에 따라 최대 5조원까지 확대키로 했다.

대신 부실화된 사업장에 금융사가 신규 자금을 지원하는 경우 기존 ‘요주의 이하’로 분류되던 건전성을 한시적으로 ‘정상’으로 분류하는 인센티브를 주기로 했다. 또 PF 사업장 매각이나 신디케이트론 지원 등으로 손실 발생 시 금융사 임직원에 대한 면책 범위도 확대한다.

1조1000억원 규모인 캠코 펀드의 자금 집행 제고를 위한 우선매수권 도입도 추진한다. 이는 캠코펀드에 PF 채권을 매도한 금융회사에 추후 PF 채권 처분 시 재미입 기회를 주는 것으로, 가격 협상에 도움을 줄 전망이다.

캠코는 이와 별도로 새마을금고와 저축은행업권에서 4000억원 규모의 부실 채권 추가 인수에도 나서기로 했다.

정상 사업장에 대해서는 자금 공급을 충분히 지원해 돕기로 했다.

PF 사업장 연착륙을 위해 자금공급에 나서는 금융 업권별 규제완화도 추진된다. PF대출에 대한 유가증권 보유 한도 완화·영업구역 내 신용공여 한도 규제 완화(저축은행), 재구조화 목적 공동대출 취급 기준 완화(상호금융), PF 정상화 지원 등에 대한 K-ICS(위험계수) 합리화·부동산 PF 대출 전후 유동성 관리 목적의 환매조건부채권(RP) 매도 인정(보험)·주거용 PF 대출 순자본비율(NCR) 위험값 완화(금융투자) 등이다.

금융당국은 “금번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것”이라고 밝혔다. 홍승희 기자