서울의 한 빌라 전경. 기사와는무관. [헤럴드DB]

헤럴드 내집마련 라이브스쿨은 편하게 집이나 지하철에서도 내집 마련의 공부를 차근차근 할수 있게 돕기 위해 실시간 라이브와 VOD로 정보와 지식을 제공하고 있다. 그 첫수업으로 재개발 입문자 과정을 진행 중이다. 이제 막 부동산 공부를 시작한 재린이로부터 받은 아주 초보적인 질문에 대한 답변을 소개한다.

Q: 라이브 수업 잘 듣고 있습니다. 수업 중 지분쪼개기라는 용어가 자주 나오는데 , 너무 초보적인 질문이지만 지분쪼개기가 도대체 뭔가요?

A: 좋은 질문 감사합니다. 전문분야에 오래 있다보면, 진정 비기너분들이 궁금해하는 기본적인 것에 대해 망각하는 경우가 많습니다.

이 곳을 통해 비기너도 위너가 될 수 있도록 차근차근 알려드리는 것에 노력하도록 하겠습니다. 뭐든 맘편히 여쭤봐 주시면 감사하겠습니다.

재개발 뿐만 아니라 여러 조합원이 모여서 진행하는 사업, 예를 들어 재건축, 지역주택조합 등등의 모든 사업의 핵심은 "사업성"입니다.

아무리 안전진단을 없애고, 신속하게 통합하여 단계를 줄여주고, 지정 제안 요건을 완화하여도, 사업성이 없으면 진행이 힘듭니다.

공적자금이 투입되는 경우가 재개발 사업에서는 없었으며, 시공사들도 돈 벌려고 참여하지 주민의 편의를 위해 사업을 해주는 구조는 아니기 때문입니다.

결국, 일반 분양 물량이 많아야 외부에서 돈이 많이 들어오고 그 돈으로 사업이 진행될 수 있다는 의미입니다.

재개발 사업에서 사업의 진행을 위해 외부에서 자금을 투여해주는 유일한 존재는 일반분양에 의한 일반분양 당첨자이고 그 자금입니다. 이때 그 자금의 유입을 방해하는 요인이 "지분쪼개기"입니다.

쉽게 말해 기존 재개발 지역의 조합원 지분을 여러 개 나눠서 조합원 수를 늘리는 경우이고, 이는 조합원이 늘어난 만큼 일반분양 수를 줄여 사업성을 저해하게 됩니다.

하여 재개발을 규정하고 있는 도시정비법을 비롯하여 여러 법령에서는 이러한 부작용을 방지하고자 ‘지분쪼개기의 금지’에 대하여 촘촘히 규정하고 있습니다.

이곳에 자주 등장하는 "물딱지"란 용어도 이러한 이유로 만들어진 것이구요. 물딱지란 결국, 법에 정한 지분쪼개기 금지에 의해 생성된 물건입니다.

이러한 금지 규정의 적용으로 지분쪼개기에 해당하는 물건에는 아파트를 배정해 주지 않고 있으며 이로 인해 일반분양의 수를 보존할 수 있습니다.

개별 사례별로는 헤럴드경제의 부동산360과 헤럴드 내집마련 라이브스쿨을 통해 자세히 알려드리는 시간을 수시로 갖도록 하겠습니다.

글: 재개발연구회 전영진 자문위원