-상업용부동산 거래량 감소… 지식산업센터는 전년동기대비 46.3% 거래량 줄고 마피까지
-1인 창조기업 증가세에 시흥시 등 수도권 주요 업무단지 잇는 거점 오피스 지역 관심 집중

올해 상업용부동산 거래량이 전년대비 감소세를 보이는 가운데, 업무시설은 탄탄한 수요를 바탕으로 여전히 상승세를 이어가고 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 3분기 전국 상업 및 업무용 거래량은 4만 3476건으로 전년동기대비 24.9% 감소했다. 건축물 용도상 공장으로 분류되는 지식산업센터가 포함된 공업용 거래량은 더욱 심각하다. 올해 3분기 공업용 건축물 거래량은 9001건으로 전년동기대비 46.3% 감소했다.

상업용부동산은 지난해 부동산 시장 규제로 아파트 대체 투자 아이템으로 주목을 받았지만, 대출 의존도가 높은 탓에 급격히 상승한 금리로 수익성이 악화되면서 수요도 덩달아 하락했다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향에 따르면, 올해 1~3분기 전국 상업용부동산 평균 투자수익률은 약 1.01%로 전년동기대비 수익률 약1.84%와 비교해 저조한 수치를 보이고 있다.

상업용부동산 불황 탓에 마피(마이너스피)도 잇따른다. 특히 전년동기대비 거래량이 급감한 지식산업센터는 수 천만원 상당의 마피가 붙기도 한다. 네이버부동산 데이터를 살펴보면, 지난 2021년 공급된 지식산업센터 ‘놀라움 마곡’ 은 마피 5000만원이 붙었다.

이러한 흐름과 반대로 업무시설은 탄탄한 입주 수요를 바탕으로 안정적인 수익성을 보여주고 있다. 지식산업센터의 경우 업무시설보다 높은 세제 감면 혜택이 주어지지만, 업무시설은 입주 기업의 업종에 제한이 없어 투자 및 입주 수요가 더 많다.

실제로 올해 전국 오피스 공실률은 전년대비 줄어드는 모습이다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향에 따르면, 올해 3분기 전국 오피스 공실률은 8.9%로, 지난해 3분기 9.6% 대비 0.7%p 감소했다. 주요 업무단지가 집중된 서울의 3분기 공실률은 전년동기대비 0.9%p 하락한 5.5%를 기록했다.

최근 1인 기업 및 스타트업 창업이 활성화되고 있다는 점도 업무시설 수요에 한 몫하고 있다. 중소벤처기업부와 창업진흥원의 ‘2022년 1인 창조기업 실태조사 보고서’에 따르면 2020년 기준 기업통계등록부에 1인 창조기업은 전체 91만 7365개로 2019년 45만 8322개 대비 두 배 이상 증가했다. 중소벤처기업부에 따르면 1인 창조기업은 창의성과 전문성을 갖춘 1인 또는 5인 미만 공동사업자로서 상시근로자 없이 사업을 영위하는 자로, 꾸준한 증가세를 보이고 있다.

특히 1인 창조기업은 수도권에만 52만 3958개 기업이 몰려 있으며, 이 중 B2B 비즈니스 기업체는 39.5%에 달한다. 때문에 이들 기업들은 주요 업무단지간 연결성이 높은 수도권 거점지역 내 업무시설로 관심을 보이고 있다.

실제 과천지식정보타운이 수도권과 강남권을 잇는 첨단산업클러스터 거점지역으로 조성되는 개발계획이 진행됨에 따라 지난해 8월 현대엔지니어링이 공급한 '힐스테이트 과천 디센트로' 2차 오피스 168실 물량이 100% 완판됐다. 과천지식정보타운은 인근 정부과천청사역에 연내 GTX-C 노선 착공이 예정된 데 이어 4호선 과천정보타운역 신설이 행정안전부 ‘2023년도 제2차 지방재정 중앙투자재심사’를 통과해 사업 추진에도 탄력을 받고 있어, 수도권 주요 업무단지를 잇는 거점지역으로 각광받고 있다.

이러한 가운데, 최근 시흥시가 시흥시청역을 중심으로 서해선을 비롯해 신안산선, 월판선 개통이 예정되면서 수도권 주요 업무단지를 잇는 수도권 서남부 교통허브로 주목받음에 따라 거점 오피스 지역으로 떠오르고 있다.

실제로 시흥시는 시흥시청역을 시작으로 대곡역(3호선, 경의선, GTX-A 예정), 김포공항역(5호선, 9호선, 공항철도, 김포골드라인), 원종역(대장~홍대선 예정), 부천종합운동장역(7호선, GTX-B 예정), 초지역(수인분당선, 4호선) 등 타 지하철 노선과 환승이 가능해 기존 이용객들의 교통 편의성이 한층 강화됐다.

더 나아가 신안산선이 개통되면 시흥시를 비롯한 경기 서남권과 출퇴근 메인허브인 여의도와의 접근성이 향상된다. 국토교통부에 따르면, 신안산선 개통으로 시흥시청역부터 여의도까지는 약 25분 내외로 소요된다.

월판선은 수도권 서남부 지역을 동서로 연결하는 노선으로, 서쪽으로는 수인선과 연결해 인천 송도바이오 클러스터를, 동쪽으로는 판교 IT밸리 등 수도권 주요 업무단지와의 접근성을 높여줄 것으로 기대를 모은다.

업계 관계자는 “역세권이나 광역 버스 등이 잘 갖춰져 있는 지역 내 업무시설은 분양 성적은 물론, 공실률, 임대료 등 주요 지표에서 긍정적인 수준을 보인다”라며 “더 나아가 업무단지간 접근성도 고려해 주요 광역교통망을 따라 거점 오피스들도 주목받고 있다”고 말했다.