서울 동작구 흑석10구역에서 한강변을 바라본 모습 이준태 기자

서울 동작구 일대 재개발 사업이 활기를 띠고 있다. 9년 전 정비구역에서 지정 해제되며 동작구 흑석뉴타운의 마지막 미개발지로 남은 흑석10구역이 재개발 사업에 재시동을 걸고 있으며, 동작구 본동은 공공재개발 정비구역 확대가 검토되고 있다.

12일 동작구청 등에 따르면, 동작구는 지난 5일 흑석10구역 사전타당성 조사 용역을 발주했다. 흑석10구역은 흑석뉴타운 11개 구역 중 유일하게 정비사업이 진행되지 못하고 있다.

흑석10구역은 동작구 흑석동 204-104번지 일원 면적 4만5882㎡, 토지 소유주 379명으로 구성됐다. 2014년 정비구역에서 해제됐다. 구역 내 대부분 지역이 1종 일반주거지역으로 용적률 규제를 받아왔으며 경관지구로 묶여 있어 5층 고도제한을 받는 등 사업성이 떨어지는 지역으로 꼽힌다. 현재 구역 내 용적률은 78%로 전해진다.

동작구는 구역 내 주민들의 개발 열의가 크다고 판단해 재개발 가능성을 들여보겠다고 설명했다. 앞서 2021년 흑석10구역은 2차 서울시 신속통합기획안을 접수했고 지난해에도 민간재개발 주민 동의서를 징수하는 등 재개발을 추진했던 곳이다. 그러나 주민 동의율에서 각각 52%, 53%를 각각 받으며 고배를 마셨다.

과업지시서에 따르면 낙후된 노후 저층 주거지의 신속한 주거환경개선과 주택공급 확대 등을 위해 주택재개발 사업을 통한 정비가 필요한데, 여전히 주민 추진 의지가 높은 구역에 대해 개략개획을 산출한다는 방침이다.

전문가 사이에선 뛰어난 입지 여건으로 수요층은 두텁지만, 사업성 개선이 필요하단 지적이다. 더불어, 종 상향이 이뤄지더라도 기부채납 등 전제 조건이 따라오기 때문에 신중한 접근이 필요하단 분석이다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “개발이 이뤄지더라도 1종 일반주거지역에선 큰 효과를 거두긴 힘들다”며 “용도구역 변경 시에도 기부채납 등이 이뤄지게 되면 실질 용적률 상승 폭은 제한될 것”이라고 말했다.

흑석10구역에 이어 동작구 본동 공공재개발 사업지는 구역 확대가 검토되고 있다. 이곳은 한강 조망이 가능하고 여의도, 반포 등과 인접해 입지 측면에서는 상급지, 준강남으로 평가받는 곳이다.

동작구 본동은 20년 넘은 노후주택이 밀집해있는 곳으로 공공재개발을 진행하는 사업지다. 2021년 3월 국토교통부와 서울시가 선정한 공공재개발 시범사업 2차 후보지로 선정됐고, 현재 사전기획단계를 진행하고 있다. 시행자는 서울주택도시공사(SH공사)가 맡는다. 당초 5만1696㎡ 부지에 1004가구의 주택이 공급될 예정이었다.

문제는 인접한 본동6구역이다. 이곳은 2004년 정비예정구역으로 지정됐고 2006년 재개발 추진위가 설립됐다. 그러나 서울시가 2007년부터 2년간 새 건물을 지을 수 없도록 행위 제한을 적용했고, 한강변 층수 규제도 있어 구역 지정 이후 오랜 기간 사업 진척이 더뎠다. 이에 동작구가 서울시에 정비예정구역 해제를 요청했고 2018년 10월 정비예정구역에서 해제됐다. 이듬해 국토부의 ‘2019년 하반기 도시재생 뉴딜사업’에 최종선정돼 현재 사업이 마무리 단계에 있는 상황이다.

이에 동작구는 본동 공공재개발 구역과 본동6구역 사이 주거 환경 간극을 줄이기 위해 통합 공공재개발을 들여다 보고 있다. 동작구청 관계자는 “현 정비구역(본동)만 재개발에 들어가면 바로 옆에 붙어있는 본동6구역과 차이가 날 수밖에 없다”면서 본동6구역 도시재생사업 마무리 단계지만 여전히 기반시설도 부족하고 낙후돼있어 구체적인 계획은 나오지 않았지만 통합 개발안 마련을 검토중“이라고 말했다.

동작구청과 서울시, SH공사 등은 하반기 내 주민들에게 통합 공공재개발과 관련 공고를 내고 주민설명회를 진행한 뒤 해당 사안에 대한 동의를 받을 예정이다.

공공재개발은 사업성 부족과 주민간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발 사업에 LH나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 주택공급을 촉진하는 사업이다. 용적률이 법적 상한의 120%까지 허용돼 사업성이 좋지 않은 지역에서도 정비사업 추진이 가능하다. 또 사업비와 이주비 저리 대출을 받을 수 있으며, 인허가 절차 간소화 등이 지원돼 사업 속도가 단축된다는 점이 장점으로 꼽힌다.

박자연·이준태 기자